Prêt à taux zéro: tout savoir pour éviter les problèmes juridiques

Prêt à taux zéro : pourquoi pas vous... la banque au coeur de votre projet

En théorie, votre banque a l'obligation de vous informer de votre droit à obtenir un prêt à taux zéro. Ne pas le faire pourrait engager sa responsabilité professionnelle.

En effet, la banque, comme tout professionnel, a une obligation de conseil et d'information. Cette obligation est double : d'un côté elle doit vous dire que vous avez la possibilité d'obtenir un prêt à taux zéro si vous y êtes éligible, de l'autre, elle ne doit pas vous faire miroiter un prêt inaccessible.

La banque doit vraiment jouer son rôle de conseil et ne pas être là pour vous fournir un service bancaire inadapté, faute de quoi, elle pourrait répondre des conséquences de ses manquements en justice.

Astuce n°1 : ne pas se fier aux conseils exclusifs de votre banquier habituel. N'hésitez pas à faire marcher la concurrence. Cela vous permettra de croiser les informations qui vous seront données.

Attention cependant à ne pas signer un document vous engageant au stade de la découverte des offres du marché en rapport avec votre projet d'acquisition immobilière.

Bon à savoir : Le prêt à taux zéro est considéré comme une avance vous permettant d'acquérir le bien au moyen d'un autre prêt immobilier. Ainsi, vous aurez deux prêts en cours, celui à taux zéro et l'autre prêt. Le prêt à taux zéro peut financer jusqu'à 40% de l'opération à financer.

Attention : tous les établissements ne sont pas habilités à pourvoir un prêt à taux zéro. En effet, il faut que la banque ait signé une convention avec l'Etat. Vérifiez donc les établissements bancaires proposant les prêts à taux zéro.

Responsabilité de la banque: la banque doit examiner l'adéquation des produits proposés à la situation de l'emprunteur, alerter sur les conditions et limites des dispositifs mobilisés, s'abstenir de présenter comme acquis un financement manifestement inaccessible.

De votre côté, vous aussi avez la responsabilité de transparence et de bonne foi dans le montage de votre dossier.

Critères d'éligibilité au prêt à taux zéro

Pour bénéficier du prêt à taux zéro, vous devez répondre aux critères fixés par la loi: ressources en fonction du critère géographique.

Vous devez également être primo accédant à la propriété.

Notre conseil: les litiges récurrents en justice sont ceux afférents à la contestation des conditions à remplir pour obtenir le prêt.

Bon à savoir:

Depuis mars 2025, désormais, le prêt à taux zéro peut être obtenu pour l'acquisition de tous les logements neufs. De plus, il peut être cumulé avec MaPrimeRenov' - le but de l'Etat étant d'améliorer les conditions d'habitat en France et d'assurer l'accès à la propriété à des personnes aux revenus intermédiaires.

- Le critère du plafond de ressources

Il s'agit d'un critère essentiel. Attention donc à ne pas faire de fausse déclaration quant à vos ressources pour obtenir ce prêt avantageux dont la durée de remboursement maximale est de 25 ans.

Le plafond de ressources fixant l'éligibilité au prêt à taux zéro est fixé par décret. Il dépend de la zone géographique où se trouve le bien ainsi que du nombre de personnes composant le foyer.

- La zone géographique où se situe le bien immobilier concerné:

L'Etat a mis en ligne un simulateur de commune permettant de savoir si votre commune est éligible au prêt à taux zéro.

- Le critère de résidence principale:

Il s'agit ici d'un critère sensible et important. Vous ne pouvez pas bénéficier d'un prêt à taux zéro si vous avez été propriétaire de votre logement principal dans les deux années précédentes de la demande du prêt à taux zéro.- sauf quelques exceptions spécifiques qui ne seront pas détaillées ici.

Par ailleurs, ce prêt est destiné à financer, en partie, l'accès à votre résidence principale. Cela implique que vous devrez y vivre réellement.

Les contentieux qui apparaissent le plus souvent en matière de prêt à taux zéro portent sur cette question relative à la résidence principale.

Attention: vous devez occuper le logement acquis avec le prêt à taux zéro.

Si vous ne le faites pas, vous vous exposez à un contentieux.

Vous avez maximum un an pour occuper le bien acquis via le prêt à taux zéro.

De plus, vous devrez occuper réellement le logement au moins huit mois dans l'année et vous abstenir de louer le logement (sauf quelques exceptions et cas particuliers).

Notre conseil:

Une fois votre bien acquis, si vous avez des changements de projet ou de situation: consultez un avocat avant de vous engager ailleurs afin d'éviter tout contentieux...

Prêt à taux zéro: prévenir tout contentieux

Il ne faut pas prendre le prêt à taux zéro à la légère.

Une fois le prêt obtenu, tout n'est pas terminé. Dans une accession à la propriété, on a plutôt tendance à s'en remettre à l'agent immobilier, au notaire et on pense rarement à prendre conseil auprès d'un avocat.

Une vigilance accrue doit pourtant être portée sur les questions juridiques liées aux contentieux des prêts à taux zéro... et ils ne sont malheureusement pas rares.

Ce que vous devez savoir:

Après l'octroi du prêt, la banque peut effectuer des contrôles a posteriori.

Ces contrôles arrivent parfois lorsque le bien est revendu, ou lorsqu'il y a un changement d'adresse fiscale ou encore lors d'un remboursement anticipé. Il peut y avoir également un contrôle sur simple décision d'audit interne de la banque.

Les types récurrents de contentieux:

- contestation des ressources pour l'éligibilité du prêt

- contestation quant à la question de la résidence principale

- contestation liée à une location du bien prohibée

- contestation liée à la composition du foyer

- problématique liée à l'omission d'indication d'un accès à la propriété dans le cadre d'une SCI ou une indivision...

Ces cas ne sont pas exhaustifs.

Conséquences des contentieux:

Si votre dossier de prêt à taux zéro a mal été monté ou fait avec des erreurs, même si vous êtes de bonne foi, vous risquez de devoir rembourser immédiatement le prêt augmenté des intérêts requis puisqu'il n'est plus éligible au taux zéro !

Souvent la responsabilité des notaires est engagée mais cela est contre - productif puisque cela vous entraîne à répondre à des contentieux différents, chronophages, anxiogènes et coûteux.

Mieux vaut donc se faire accompagner d'un avocat qui aura cette vision d'évitement du contentieux plutôt que d'y recourir après l'éclosion d'un litige...