Bail commercial : 4 clauses clés à vérifier avant de signer
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Faire du commerce son métier suppose de disposer d'un local pour pouvoir l'exercer. Certains commerçants installent leur fonds de commerce dans un immeuble qui leur appartient. Pour d'autres, ils doivent conclure un bail commercial. Il s'agit d'un contrat stratégique et déterminant pour tout entrepreneur. Il va permettre de structurer durablement les relations entre le bailleur et le locataire et va engager les parties pour plusieurs années. Certaines clauses sont déterminantes et peuvent avoir des conséquences financières majeures. Voici les clauses essentielles à connaître avant de signer :
Clause de destination et clause des loyers et charges
1. La clause de destination :
La clause de destination est l'une des stipulations les plus importantes du bail commercial. Elle définit l'activité que le locataire est autorisé à exercer dans les locaux.
Le bail peut parfaitement prévoir l'exercice de plusieurs activités. Certains baux commerciaux stipulent même des clauses dites " tous commerces ", le preneur étant alors en droit d'exercer n'importe quelle activité commerciale dans les locaux loués, sous réserve qu'elle ne soit pas contraire à la loi, à l'ordre public, aux bonnes m?urs et au règlement de copropriété. Cette clause peut fortement influencer la valeur locative du bien.
2. La clause relative aux loyers et charges :
La clause relative au loyer est des plus importantes. Au moment de la formation du contrat, le loyer est librement fixé entre les parties, à condition qu'il ne soit pas manifestement trop bas au point de vider le contrat de son sens. Les parties au contrat ne sont donc pas obligées de faire correspondre le loyer à la valeur locative de marché.
Le plus souvent, le loyer est fixe. Mais les parties peuvent prévoir des dispositions faisant varier le loyer. On trouve fréquemment des clauses d'échelle mobile, des clauses relatives au paiement d'un pas-de-porte (correspondant à un droit d'entrée versé au bailleur, ayant la nature soit d'une indemnité soit d'un complément de loyer) ou, parfois, des clauses-recettes (où le bailleur reçoit, en plus d'une somme fixe, un pourcentage sur le chiffre d'affaires ou les bénéfices du locataire).
La répartition des charges entre bailleur et locataire doit être précisée avec soin. Une rédaction imprécise peut être source de contentieux.
Par principe, le locataire est seulement redevable des charges locatives. Cependant, cette répartition peut être modifiée, les contractants étant libres de procéder à des transferts de charges. En pratique, il n'est pas rare que le bailleur se libère au détriment du locataire de la plupart des charges dont il est redevable. Ces transferts de charges au détriment du locataire ont tellement été nombreux et systématiques que la loi Pinel de 2014 est venue limiter la liberté contractuelle à cet égard.
Clause de durée et clause d'indexation
3. La clause de durée :
La durée du bail commercial est une question essentielle : il s'agit notamment de savoir pendant combien de temps le preneur dispose de la protection du statut des baux commerciaux. Un bail commercial doit nécessairement être conclu pour une durée déterminée. La durée minimale est de 9 ans. Le locataire peut résilier à l'issue de chaque période de 3 ans (3/6/9 ans), en respectant un prévis (en pratique, au moins 6 mois). Le bailleur ne dispose pas du même "droit discrétionnaire" au même rythme : ses possibilités sont encadrées par le statut. Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail, sauf motif grave ou indemnité d'éviction versée par le bailleur.
Il existe néanmoins des baux dérogatoires (ou baux de courte durée) d'une durée maximale de 3 ans. Au contraire, certains baux stipulent une durée supérieure à 9 ans. Cette possibilité n'est pas interdite, sous la réserve des engagements perpétuels. La clause de durée est fondamentale, car elle impacte directement la stabilité de l'activité et la stratégie d'investissement du commerçant.
4. La clause d'indexation :
Les clauses d'indexation sont usuelles dans les baux commerciaux. Ces stipulations, souvent dénommées clause d'échelle mobile, permettent de faire évoluer automatiquement le loyer en fonction d'un indice de référence. Le Code de commerce reconnaît expressément leur validité dans les baux commerciaux. L'indexation repose généralement sur un indice publié par l'INSEE, tel que : l'ILS (Indice des Loyers Commerciaux) ou l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).
La clause doit être rédigée avec précision, mentionner clairement l'indice choisi et préciser la périodicité (souvent annuelle) de révision. Une clause mal rédigée peut être réputée non écrite et ne produire aucun effet juridique, ce qui peut entraîner des conséquences financières importantes.
Ainsi, les clauses de destination, de loyer et charges, de durée et d'indexation constituent le socle du bail commercial. Leur rédaction doit être particulièrement soignée.
Compte tenu des enjeux économiques, il est fortement recommandé de faire analyser ou rédiger un bail commercial par un professionnel du droit afin de sécuriser les intérêts de chaque partie.
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