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3 éléments pour comprendre l'importance de négocier la clause de destination

Bail commercial / Par Alexia.fr , Publié le 14/03/2019 à 15h09
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Sachez que si vous souhaitez louer un bien à l'aide d'un bail commercial, celui-ci est juridiquement très encadré notamment sa clause de destination qui concerne l’activité que vous pouvez exercer dans le local commercial.

Vous devez déterminer avec votre bailleur les activités que vous pouvez exercer dans le bail commercial.

La négociation de la clause de destination

En tant que locataire, vous devez respecter l’activité (la destination) prévue dans le bail commercial. Le bail peut limiter l’activité, c'est pourquoi, vous devez bien négocier cette clause lors de la conclusion du bail commercial.

A noter : Le bail commercial peut également interdire l'exercice de certaines activités.

A l’inverse, le bail commercial peut comprendre une clause de destination comprenant « tout commerce », dans ce cas, votre activité est libre. Vous pouvez exercer n'importe quelle activité.

L’exercice d’une activité non autorisée par votre bail commercial peut entraîner la résiliation du bail ou le refus de son renouvellement.

A noter : Dans ce cas, vous perdez l’indemnité d’éviction et vous pouvez être amené à régler des dommages-intérêts à votre bailleur.

L'ajout d'une activité complémentaire

Si vous souhaitez étendre votre activité prévue dans le bail commercial ou la modifier, vous devez avoir recours à la procédure de déspécialisation.

On parle de déspécialisation partielle pour étendre l’activité et une déspécialisation plénière pour un changement d’activité.

La déspécialisation partielle va vous permettre d’exercer des activités connexes ou complémentaires et celle que vous exercez déjà.

Les activités connexes sont celles qui ont un rapport étroit avec votre activité principale.

Les activités complémentaires permettent un meilleur exercice de votre activité principale.

Pour une déspécialisation partielle, vous devez faire connaitre votre intention au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Votre bailleur a deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité prévue.

Le changement d'activité

Pour une déspécialisation plénière, vous devez obtenir l’autorisation d’exercer une nouvelle activité de la part du bailleur. Votre bailleur a trois mois pour notifier :

  • son refus motivé avec la preuve qu’une des conditions de déspécialisation n’est pas remplie,
  • son accord,
  • ses conditions pour obtenir l’accord.

A noter : Pour cette nouvelle activité, votre bailleur pour demander une modification de loyer.

Si vous n’avez aucune nouvelle, il faut considérer que votre bailleur a accepté la déspécialisation plénière.

Vous devez également notifier ce changement aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Pour les deux cas, vous pouvez communiquer votre souhait par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Le changement d’activité doit être :

  • justifié en raison de la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution,
  • compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

Le changement d’activité est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. quand les règles d’urbanisme public ou privé applicables à l’immeuble ou au local autorisent l’exercice de cette nouvelle activité.

Imaginons que votre "ancienne" activité soit peu rentable, vous pouvez demander la déspécialisation plénière puisque c'est en raison de la conjoncture économique. Vous devrez veiller à ce que la nouvelle activité soit compatible avec les règles concernant le local commercial.

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