Les points de vigilance à identifier en pratique avant de signer un contrat de bail commercial
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Le bail commercial est un élément clef du fonds de commerce. Il suppose l'application du statut des baux commerciaux.
Aussi, le bail doit être relatif à un immeuble bâti ou un local commercial, porter sur l'exploitation d'un fonds de commerce et le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Par ailleurs, le bail commercial doit contenir une description précise des lieux loués, de sa durée et son exploitation.
La signature d'un bail commercial engage son signataire pour une période minimale de 9 ans. Aussi, il convient de demeurer vigilant avant de signer un tel document.
I. La vérification de l'autorisation du bailleur, de la comparution des parties et de l'état des lieux
L'activité du locataire doit être autorisée par le bailleur et stipulée au sein du contrat de bail commercial. La destination doit résulter de la rédaction du bail et non de l'usage du local. Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Il doit néanmoins faire connaitre son intention au propriétaire.
Le bail doit mentionner les coordonnées exactes du bailleur et s'assurer que le bailleur dispose bien d'un titre de propriétaire portant sur le local loué. S'agissant du locataire, la mention " société en cours d'immatriculation " n'est pas valable.
L'état des lieux d'entrée doit être annexé au contrat de bail et établi lors de la prise de possession des locaux par le locataire ou lors de la cession du fonds.
II. La vérification des clauses portant sur le loyer commercial et le dépôt de garantie
Les parties fixent librement le montant du loyer. Le futur preneur doit s'informer sur le montant des loyers des locaux similaires dans le même quartier avant de signer le bail. Il doit également vérifier que le montant du loyer sera en adéquation avec l'activité envisagée (par un business plan par exemple).
Le contrat de bail doit stipuler si le paiement du loyer est mensuel ou trimestriel et s'il est payable à terme échu ou à échoir. Il convient également de vérifier si le montant du loyer est exprimé soumis ou non à la TVA. Les modalités de révision du loyer doivent également être précisées car l'indexation annuelle ne se présume pas. L'indice retenu doit également être mentionné dans le contrat de bail.
Il est généralement versé, lors de la conclusion du bail, un dépôt de garantie, fixé librement entre les parties, destiné à assurer au bailleur le bon paiement de toutes sommes dues par le preneur pendant la durée du bail jusqu'à la complète libération des locaux (réparations locatives, loyers, charges etc.). Cette somme est restituée lorsque le locataire quitte les locaux si aucun évènement ne justifie de sa conservation par le bailleur.
III. La vérification de la répartition des charges et des travaux et des clauses relatives à la cession du bail
S'agissant des baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, le législateur exige désormais un inventaire précis, exhaustif et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Il conviendra de s'assurer également que les gros travaux et leurs honoraires restent à la charge du propriétaire. Le contrat de bail commercial peut stipuler des clauses ayant des conséquences sur la transmission du bail :
- La clause interdisant la cession du bail en dehors de la cession et vente du fonds de commerce ;
- La clause imposant au cédant un formalisme particulier (obligation de proposer la cession du bail au bailleur avant de céder à un tiers, obligation de rédiger un acte notarié etc.) ;
- La clause de garantie solidaire obligeant le cédant du bail à garantir le bailleur en cas de défaillance du repreneur dans le règlement du loyer et des charges. Cette clause est limitée dans le temps (3 ans).
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