Le prêt relais : quels sont les risques et les avantages ?
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Le prêt relais, c'est un crédit à court terme. Il s'agit d'une avance partielle, consentie par un établissement de crédit, équivalente au montant théorique et partiel de la résidence actuelle mise en vente. Le prêt relais s'adresse donc uniquement aux personnes déjà propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau logement.
Il permet d'acheter un nouveau bien immobilier avant de disposer des fruits de la vente du logement actuellement occupé, tout en bénéficiant d'un délai supplémentaire pour vendre ce dernier. Il assure donc la transition entre deux crédits qui, sans lui, se seraient momentanément superposés, ce que peu de ménages peuvent se permettre. Les conditions pour obtenir un prêt relais sont similaires à celles d'obtention d'un prêt immobilier classique :
- une certaine stabilité professionnelle et personnelle,
- des revenus réguliers,
- une gestion saine de vos finances,
- une certaine capacité d'épargne.
Le prêt relais est généralement accordé pour une période assez courte, allant de 12 à 24 mois maximum. Le montant du prêt relais représente entre 50 et 80 % de la valeur estimée du logement mis en vente. Ce pourcentage varie en fonction de la probabilité de vendre le logement rapidement. Plus la probabilité de vendre rapidement est importante, plus le montant emprunté sera important.
Les avantages du prêt relais
L'avantage du prêt relais réside dans sa définition. C'est une avance émise par la banque pour vous aider à payer votre futur logement. L'objectif est d'obtenir une somme d'argent, de la trésorerie pour acheter un nouveau bien immobilier avant d'en vendre un autre. En effet, le prêt relais permet de financer l'acquisition de votre futur logement sans avoir à attendre que votre logement actuel soit vendu.
Grâce à cet apport de trésorerie, il vous offre à vous, propriétaire, un délai plus long pour vendre le logement que vous occupez et vous évite de passer à côté d'une belle opportunité s'agissant du futur logement que vous souhaitez acquérir.
Qui dit gain de temps, dit également une vente qui ne sera pas faite au rabais, mais aussi des frais de location durant la période de transition et des frais liés à des déménagements successifs qui seront évités.
Les risques du prêt relais
En ce qui concerne les risques, il peut s'avérer plus sûr d'attendre la vente effective de votre logement pour envisager une nouvelle acquisition. Le principal risque d'un prêt relais est que vous ne trouviez pas d'acquéreur avant la fin du crédit. En effet, même si votre bien n'est pas vendu, la banque peut tout à fait exiger le remboursement du prêt relais à la date prévue.
Les fluctuations du marché immobilier peuvent rendre incertaine la vente à court terme, spécialement dans les zones où l'offre est supérieure à la demande. Et cela peut avoir pour conséquence de vous obliger à baisser votre prix de vente si le délai accordé pour le prêt s'écoule sans offre d'achat.
L'établissement prêteur peut également vous proposer de convertir votre prêt relais en crédit immobilier classique. Mais là encore, vous courez un risque : celui que les mensualités à assumer soient très importantes.
Le prêt relais est donc déconseillé si le logement n'est pas attractif, par exemple un logement en mauvais état en général, ou une localisation qui est peu recherchée, ou encore la nécessité d'engager de lourds travaux. Ce sont autant de raisons qui en font un bien difficile à vendre. Dans cette situation, il est préférable d'attendre la vente effective de votre logement actuel pour envisager une nouvelle acquisition.
Autre inconvénient du prêt relais : les taux d'intérêt, qui sont souvent bien plus élevés que pour un crédit immobilier classique. Il faut également savoir qu'avec un prêt relais, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts et sa prime d'assurance. Le capital sera remboursé uniquement en fin de prêt.
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