Baux commerciaux & Immatriculation du locataire
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La Cour de cassation juge que l'absence d'immatriculation spécifique pour un local commercial n'exclut pas le bénéfice du statut des baux commerciaux dès lors que ce local forme une unité d'exploitation avec un autre local immatriculé (Cass. Civile 3ème, 19 mars 2026, n°24-16.581).
Le cadre juridique
Il convient de rappeler que l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (dit "RCS") est l'une des conditions d'accès au statut des baux commerciaux.
En effet, l'article L. 145-1 du Code de commerce subordonne l'application du statut des baux commerciaux à l'exploitation d'un fonds de commerce et à l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés et les articles L. 145-8 et L. 145-17 du Code de commerce conditionnent quant à eux le droit au renouvellement du bail ou au paiement d'une indemnité d'éviction à cette immatriculation.
Dans un arrêt récent, la cour de cassation s'est vue interroger sur le point de savoir si lorsqu'un locataire exploite plusieurs locaux, a-t-il l'obligation d'être immatriculé pour chacun d'eux au RCS des lieux loués pour bénéficier du statut des baux commerciaux?
Cette question a son importance pratique puisque de nombreuses sociétés sont amenées à exploiter plusieurs locaux contiguës, loués parfois auprès de bailleurs distincts.
La Haute Cour a tranché par la négative en précisant que lorsqu'un local forme avec un autre établissement une unité d'exploitation, une immatriculation distincte n'est pas nécessaire.
Les critères qui permettent de caractériser "d'unité d'exploitation"
Pour apprécier la notion "d'unité d'exploitation", les juges du fond ont recours au faisceau d'indices et en l'espèce, ils ont relevé que :
- les deux locaux loués disposaient chacun d'une entrée, aucune barrière physique ne séparait les deux lots ;
- les conditions matérielles d'exploitation des deux locaux étaient identiques c'est à dire leurs présentoirs, rayonnages et produits ;
- la clientèle pouvait donc circuler d'un lot à l'autre ;
- le droit d'étalage s'étendait devant les deux locaux abrités par un seul et même store-banne ;
- la comptabilité des deux locaux était faite conjointement sans aucune distinction entre les deux.
Dans ces circonstances, le locataire a pu bénéficier du statut des baux commerciaux malgré une immatriculation unique.
Si vous souhaitez bénéficier de cette jurisprudence, il faudra être particulièrement prudent en veillant à la cohérence des baux entre eux et au respect de critères permettant de caractériser une unité d'exploitation entre ces locaux.
A défaut, la sanction est très sévère pour les sociétés puisqu'il s'agit de l'inapplicabilité du statut des baux commerciaux, ce qui entrainera notamment la perte du droit au renouvellement et de l'indemnité d'éviction.
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