Baux commerciaux : ce que change la loi du 26 mai 2026

Par Maître TAÏEB, Avocat Publié le 04/06/2026 à 10h56

Adoptée après un long parcours parlementaire, la loi de simplification de la vie économique reprend plusieurs mesures discutées entre représentants des commerçants et des bailleurs, notamment sur les modalités de paiement des loyers, les garanties et certaines procédures liées aux impayés.

Promulguée le 26 mai 2026, après la décision du Conseil constitutionnel du 21 mai 2026, cette loi modifie plusieurs règles applicables aux baux commerciaux.

Certaines dispositions restent toutefois difficiles à interpréter et devront être précisées par les tribunaux.

Explication de la loi de simplification

1. Sur la mensualisation

Le locataire d'un bail commercial peut demander à payer son loyer chaque mois, à condition de ne pas avoir d'arriérés de loyers ou de charges non contestés. La mesure vise certains locaux destinés à une activité de commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Ses modalités pratiques, notamment pour les charges, devront toutefois être précisées. Des précisions seront probablement apportées par la jurisprudence sur les modalités concrètes de mise en oeuvre de cette mensualisation, notamment en ce qui concerne les charges. À retenir pour le locataire : vous pouvez demander un paiement mensuel du loyer si vous êtes à jour de vos obligations financières. À retenir pour le bailleur : il convient d'anticiper cette possibilité dans la gestion du bail et le suivi des encaissements.

2. Le plafonnement des garanties

Le nouvel article L. 145-40 plafonne à un trimestre de loyer le dépôt de garantie demandé dans un bail commercial. Le texte vise aussi la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail. La portée exacte du cumul éventuel entre plusieurs garanties devra être appréciée avec prudence et pourra nécessiter des précisions jurisprudentielles.

Cette disposition s'applique aux baux conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de la loi.

3. La restitution des garanties

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai raisonnable ne pouvant pas dépasser trois mois à compter de la remise des clés. Les autres garanties doivent être restituées dans un délai de six mois. Ce délai de trois mois peut toutefois être difficile à respecter lorsque le montant définitif des charges n'est pas encore connu, notamment dans les immeubles soumis au régime de la copropriété.

Le bailleur peut conserver certaines sommes lorsqu'elles sont justifiées, mais les modalités précises de cette retenue devront être clarifiées par les tribunaux, en particulier lorsque le montant exact des sommes restant dues n'est pas encore déterminé lors du départ du locataire. À retenir pour le locataire : conservez tous les justificatifs relatifs aux paiements et à l'état des lieux de sortie. À retenir pour le bailleur : préparez les justificatifs nécessaires pour toute retenue effectuée sur les garanties.

Les points de vigilance pour bailleurs et locataires

4. La clause résolutoire et les délais de paiement

Pour obtenir des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire, le locataire doit pouvoir régler sa dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Certaines questions d'application demeurent ouvertes, notamment sur la notion de " première audience ". Les juridictions devront préciser son interprétation. Le bailleur qui souhaite invoquer cette disposition devra le faire expressément dans le cadre de la procédure. À retenir pour le locataire : en cas de difficultés financières, il est essentiel de reprendre rapidement le paiement du loyer courant.À retenir pour le bailleur : une vigilance particulière est nécessaire lors des procédures liées aux impayés.

5. Sur la notion de local commercial

La loi modifie aussi l'encadrement de certaines clauses d'indexation, notamment les clauses dites " tunnel ", qui limitent dans les mêmes proportions les hausses et les baisses liées à l'indice des loyers commerciaux. Ces différences de rédaction peuvent conduire à des champs d'application distincts selon les articles et nécessiteront probablement des précisions jurisprudentielles.

Cette réforme apporte plusieurs changements importants pour les baux commerciaux, notamment en matière de paiement du loyer, de garanties et de traitement des impayés.

Certaines notions devront encore être précisées, notamment sur les modalités de mensualisation, la restitution des garanties et l'application concrète de certaines clauses.. Bailleur et locataire ont donc intérêt à relire attentivement leur bail et à vérifier les clauses relatives au paiement du loyer, aux garanties, à l'indexation et aux conditions de résiliation.

La jurisprudence devra également préciser plusieurs points d'interprétation afin de sécuriser l'application de ces nouvelles dispositions.

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