Bail commercial : mensualisation et impayés après la réforme
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La réforme des baux commerciaux issue de la loi de simplification de la vie économique apporte plusieurs changements importants pour les titulaires de baux commerciaux qui connaissent des difficultés de trésorerie.
À ce titre, la réforme offre, dans certains cas, la possibilité de régler le loyer mensuellement et durcit les règles applicables au locataire en cas de résiliation du bail pour impayés.Une nouvelle possibilité : payer votre loyer tous les mois
La réforme permet désormais à certains commerçants et artisans (" preneurs à bail d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros
ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ") de demander à payer leur loyer chaque mois, même si leur bail prévoit un paiement trimestriel.
Pour en bénéficier, vous devez être à jour du paiement de vos loyers et de vos charges c'est à dire que vous ne devez être redevable d'aucune somme au titre du bail et effectuer la demande auprès de votre bailleur.
Cette nouvelle possibilité s'applique aux baux en cours d'exécution à la date de promulgation de la loi de simplification de la vie économique. La demande prend effet à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
Le paiement mensuel permet de répartir la charge du loyer tout au long de l'année plutôt que de devoir régler une échéance importante tous les trois mois.
La mensualisation du loyer réduit l'avance de trésorerie nécessaire par rapport à un paiement trimestriel d'avance. En conséquence, il s'agit d'une mesure particulièrement utile en cas de variation forte du chiffre d'affaires ou de difficultés de trésorerie.
Nous vous recommandons d'anticiper cette demande et de la formuler avant toute difficulté.
Des loyers impayés ? Un durcissement des règles relatives à l'obtention de délais.
Les règles relatives à l'octroi de délai dans le cadre de la résiliation du bail pour impayés sont modifiées.
Avant la réforme, le juge avait un pouvoir souverain pour apprécier les conditions d'octroi de délais au preneur.
L'octroi de délais de paiement en cas de mise en oeuvre de la clause résolutoire sera désormais conditionné à " la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ".
C'est une nouveauté majeure de la réforme.
Pour espérer obtenir des délais de paiement et éviter la résiliation du bail, vous devrez avoir repris le paiement du loyer courant avant l'audience.
C'est aussi la raison pour laquelle la possibilité de payer le loyer chaque mois peut présenter un intérêt : il est généralement plus facile de reprendre le paiement d'une échéance mensuelle qu'une échéance trimestrielle plus importante.
En pratique, le locataire a intérêt à demander la mensualisation avant l'apparition d'impayés, à conserver une preuve écrite de sa demande et, en cas de procédure fondée sur une clause résolutoire, à reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
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