Impayés de loyers commerciaux : qu'est-ce qu'un commandement de payer ?

Par Maître FAGEBAUME, Avocat Publié le 12/11/2026 à 10h10

Vous êtes locataire d'un local commercial et vous venez de recevoir un commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Ce document, qui peut sembler n'être qu'une énième relance, est en réalité l'un des actes les plus importants de la vie d'un bail commercial. Il marque le début d'une procédure strictement encadrée par la loi, dont les conséquences peuvent aller jusqu'à la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Connaître la portée exacte de cet acte, les délais qu'il déclenche et les recours possibles est essentiel pour éviter des conséquences irréversibles.

Qu'est-ce qu'un commandement de payer et à quoi sert-il ?

Le commandement de payer est un acte signifié par commissaire de justice par lequel le bailleur met en demeure le locataire de régler les sommes dues au titre du bail commercial. Il ne s'agit pas d'une simple relance : c'est un acte juridique formel qui déclenche des effets précis. Son utilité est double. D'une part, il constitue la preuve officielle de la mise en demeure du locataire, préalable indispensable à toute action en recouvrement ou en résiliation du bail. D'autre part, lorsqu'il vise expressément la clause résolutoire insérée dans le bail - ce qui est le cas en pratique quasi systématique - il déclenche un délai au terme duquel, si le locataire n'a pas régularisé sa situation, le bail peut être résilié de plein droit.

Que doit contenir le commandement pour être valable ?

Pour produire ses effets, le commandement de payer doit respecter des mentions obligatoires strictes, dont l'absence peut conduire à sa nullité. Il doit d'abord identifier précisément les parties, le bail concerné et les locaux loués. Il doit ensuite détailler les sommes réclamées, poste par poste (loyers, charges, taxes, indemnités) avec les périodes auxquelles elles se rapportent. Un commandement imprécis ou global, qui ne permettrait pas au locataire de vérifier la réalité des sommes demandées, peut être contesté. Lorsqu'il vise la clause résolutoire, le commandement doit expressément reproduire cette clause et rappeler au locataire qu'il dispose d'un délai d'un mois pour s'acquitter des sommes dues, à défaut de quoi le bail sera résilié de plein droit. Il doit également mentionner la faculté pour le locataire de saisir le juge pour demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. L'absence de ces mentions essentielles entraîne la nullité du commandement.

Quelles sont les options du locataire qui reçoit un commandement ?

Face à un commandement de payer, l'inaction est la pire des stratégies. Plusieurs voies s'offrent au locataire selon sa situation. La première option est la régularisation pure et simple. Si le locataire est en mesure de payer l'intégralité des sommes réclamées dans le mois, il met fin à la procédure et évite toute conséquence sur le bail. Cette solution est à privilégier chaque fois qu'elle est possible, car elle est la plus simple et la moins coûteuse. La deuxième option est la contestation du commandement. Si les sommes réclamées sont contestables (montants erronés, charges non justifiées, loyers déjà réglés, provisions non régularisées) ou si le commandement est entaché d'irrégularités formelles, le locataire peut saisir le juge pour en demander l'annulation. Cette voie suppose d'agir rapidement et avec des justificatifs solides. La troisième option est la demande de délais de paiement : le locataire reconnaît les sommes dues mais ne peut y faire face immédiatement, il peut saisir le juge pour demander un étalement du paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge apprécie alors la situation financière du locataire, les perspectives de redressement de l'activité et la bonne foi manifestée. Les délais accordés peuvent aller jusqu'à deux ans. Enfin, lorsque la situation financière du locataire est très dégradée, il peut être pertinent d'envisager l'ouverture d'une procédure collective (procédure de sauvegarde, redressement judiciaire) qui entraîne la suspension des poursuites individuelles et interdit la résiliation du bail pour des dettes antérieures.

Bonne pratique : agir sans attendre et documenter sa situation

Chaque jour compte pour évaluer les options, réunir les justificatifs et, le cas échéant, saisir le juge avant que la résiliation ne soit acquise. La première démarche doit être l'analyse de la régularité du commandement et la vérification du bien-fondé des sommes réclamées. Il est également essentiel de rassembler sans délai l'ensemble des pièces utiles : copie du bail, quittances de loyer, échanges avec le bailleur, justificatifs des charges contestées, éléments comptables démontrant la capacité de régularisation à venir. Enfin, le conseil d'un avocat spécialisé en baux commerciaux permettra de définir la stratégie la plus adaptée à votre situation.

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Quelles sont les options du locataire qui reçoit un commandement ?