Logement familial et divorce : comment bien gérer son bail ?

Qu’on l’ait choisit seul ou à deux, il n’est pas toujours facile de quitter son appartement. Aux yeux de la loi, les époux deviennent cotitulaires du bail du logement familial dès lors qu’ils se marient, qu’ils l'aient ou non signé ensemble. Posé par l'article 1751 du code civil, ce principe de cotitularité a des effets pendant le mariage mais aussi au moment d'une séparation. Que faire au moment du divorce ? Qui reste ? Qui part ? Qui paye ? Qui décide ? Mieux vaut se poser les bonnes questions pour éviter les mauvaises surprises.

Que veut dire cotitularité du bail ?

Quels sont les effets de cette cotitularité ?

Il y en a deux principaux :

1. Chaque époux est tenu au paiement des loyers du logement familial en vertu de l’article 220 du code civil.
2. Toutes les décisions concernant le bail, en particulier le congé, doivent être prises à deux, pour être valables. L'époux qui n'a pas participé à une décision pourra la contester.

Par ailleurs, le propriétaire doit avertir chaque époux, soit Madame ET Monsieur, des changements affectant le bail, tels :

- une proposition de renouvellement de bail avec augmentation de loyer
- un non renouvellement du bail
- une assignation en résiliation du bail

Faut- il réellement habiter ensemble pour être cotitulaires du bail ?

Non! L’occupation effective des lieux n’a pas d’incidence.

Il suffit que les époux aient un jour vécu ensemble dans les lieux loués pour que le principe de solidarité s'applique. Peu importe qu’ils se soient séparés par la suite (Civ2e, 3 mai 2005, pourvoi n°04-16909).

Cela veut dire qu’en pratique un des époux ne pourra pas se décharger du loyer sous prétexte qu’il avait quitté les lieux avant le divorce (Civ.1ere, 4 novembre 2009, pourvoi 08-15929). Il reste solidaire en cas de loyers impayés.

Faut-il prévenir son propriétaire en cas de séparation ?

Non, ce n’est pas obligatoire.

- Si le bail est au nom des deux époux et qu’ils souhaitent quitter les lieux, ils doivent tous les deux donner congé à leur propriétaire (ou au syndic), soit en envoyant une lettre recommandée avec leurs deux signatures, soit par deux lettres distinctes. A défaut, la validité du congé sera juridiquement contestable par l’époux qui n’y a pas participé et par le propriétaire.

- Si le bail était au nom d’un seul époux et que le propriétaire ignorait l’existence du conjoint, le congé adressé par le locataire au bailleur sera valable.

Solidaires jusqu'à quand ?

Jusqu’à ce que le divorce soit définitif et opposable au tiers. Ce qui veut dire que ni la séparation de fait (même autorisée par le juge), ni l’engament d’une procédure de divorce ne met fin à la solidarité aux yeux de la loi. Elle ne cesse qu'au jour de la retranscription du jugement ou de la convention de divorce sur les registres d’état civil.

En pratique, cette formalité de retranscription peut être longue. A la suite d'un divorce judiciaire en particulier, il faudra compter 1 à 3 mois selon les tribunaux, puisque l'avocat en charge de la retranscription devra d'abord recevoir le jugement.

Qui décide du sort de l'appartement avant le divorce ?

A l’amiable, ce sont les époux qui doivent préciser le sort du logement familial dans la convention de divorce : qui reste ? qui part ? A quelles conditions ? etc.

En cas de désaccord, c'est le juge qui sera chargé de l'attribution.
Le juge prendra en compte les « intérêts sociaux et familiaux en cause ». En pratique, l’époux qui a la garde de l’enfant ou qui est susceptible d'avoir le plus de difficultés à se reloger obtient souvent l’attribution du droit au bail. Le juge est complètement libre dans son choix ( Civ.1^e, 10 décembre 1962, Bull.Civ.I, n°528).

Celui qui a signé le bail est-il prioritaire sur l'appartement ?

Non ! Si les deux époux veulent garder l’appartement, celui qui était dans les lieux le premier (et qui a signé le bail avant le mariage) ne sera pas forcément privilégié pour y rester. Le juge est libre de décider d'attribuer le droit au bail à l'autre conjoint comme on vient de le voir précédemment.

Celui qui obtient l’attribution judiciaire du logement devient le seul locataire dès la transcription du divorce sur les registres de l’état civil. L'autre est libéré à ce moment-là. Il n'est pas nécessaire de notifier cette décision au propriétaire.