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Vendre un bien immobilier après un divorce

Divorce / Biens immobiliers / Par Maître OMER, Avocat , Publié le 26/03/2015 à 15h29
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Lors d’un divorce amiable, les époux peuvent choisir de conserver leur bien immobilier commun. Ils doivent alors établir une convention d’indivision. Une fois le divorce prononcé, ils sont libres de décider du sort de leur bien. Mais la gestion d’un bien en indivision par deux ex-conjoints peut présenter certaines difficultés.

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Conserver le bien pour le vendre plus tard : une solution possible dans un divorce amiable

Dans un divorce par consentement mutuel, le patrimoine des époux doit, en principe, être liquidé avant le dépôt de la requête en divorce. Lorsqu’un bien immobilier est présent dans le patrimoine, les époux ont 3 options : vendre le bien, l’attribuer à l’un des époux ou le garder et en rester propriétaire.

Les conjoints peuvent en effet décider de vendre leur bien après leur divorce, notamment lorsqu’il s’agit du logement familial. Pour ce faire, les époux doivent établir une convention d’indivision avec un notaire. Elle permet de sortir le bien de la liquidation de patrimoine et met en place la gestion du bien entre les époux. Car pour éviter toute difficulté, il est préférable que les responsabilités de chacun soient bien établies dès le départ.

La convention peut ainsi prévoir :

  • La répartition des charges entre les époux (frais d’entretien, travaux, …)
  • L’occupation du bien par l’un des époux et une éventuelle indemnisation pour l’autre
  • La répartition des mensualités du prêt immobilier, le cas échéant
  • La répartition du prix de vente du bien immobilier

Les époux sont ensuite soumis au régime général de l’indivision. En plus des dispositions mises en place par la convention, il impose des droits et des devoirs aux ex-époux indivisaires. Par exemple, certaines décisions ne peuvent être prises qu’avec l’accord des deux époux, notamment louer le bien ou le vendre.

Bon à savoir

Cette solution peut avoir plusieurs motivations : garder le lieu de résidence pour les enfants, vouloir attendre que l’un des époux puisse racheter la part de l’autre, ou encore ne pas retarder la procédure de divorce.

A noter

La convention d’indivision peut être à durée déterminée : elle ne doit pas alors dépasser les cinq ans. Les ex-conjoints peuvent la renouveler s’ils le souhaitent, au terme du délai qu’ils avaient fixé.

Si un délai est fixé, les ex-conjoints ne peuvent forcer le partage tant que le délai prévu n’est pas écoulé.

Si la convention est à durée indéterminée, le partage peut être exigé à tout moment.

La fin de l'indivision : le partage amiable

Pour sortir de l’indivision, les ex-conjoints ont deux solutions :

  • Soit les ex-époux décident de vendre le bien immobilier : le fruit de la vente est alors réparti entre eux, en respectant le partage établi dans la convention s’il a été prévu à l’avance.
  • Soit l’un d’eux rachète les parts de l’autre indivisaire et devient seul propriétaire du bien immobilier.

Les ex-conjoints peuvent alors passer par un partage amiable : ils décident ensemble de la solution qui leur convient. Pour procéder au partage amiable, ils doivent être d’accord sur le fait de sortir de l’indivision et sur les modalités.

Si un conflit survient sur l’un de ces points, le partage amiable sera bloqué.

Bon à savoir

La sortie de l’indivision doit obligatoirement faire l’objet d’un acte rédigé par un notaire.

Conflit pour la vente du bien : faire appel au partage judiciaire

Vendre un bien immobilier en indivision nécessite l’autorisation des deux ex-conjoints. Des conflits peuvent donc apparaitre si par exemple, l’un des époux fait des difficultés ou s’il refuse même de vendre le bien.

Mais si l’un souhaite sortir de l’indivision, il ne peut pas non plus être obligé de rester bloqué dans cette situation. En effet, « nul n’est tenu de rester dans l’indivision » (article 815 du Code civil).

En cas de blocage, l’indivisaire qui souhaite mettre fin à l’indivision peut alors faire appel au partage judiciaire, au Tribunal de grande instance. Le juge doit ainsi intervenir et trancher la question.

Mais cette solution est loin d’être avantageuse pour les époux : la procédure peut être longue et entraine des frais. Et en cas de situation insolvable, le juge peut choisir une vente forcée du bien, appelée « licitation ». Le bien immobilier est alors vendu aux enchères, une solution qui ne permet pas aux ex-conjoints d’obtenir un prix intéressant pour leur bien.

Cette menace peut être néanmoins dissuasive et forcer l’ex-époux récalcitrant à trouver une solution amiable.

Par Maître Romain OMER
Avocat au barreau de PARIS
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