Faut-il vendre les biens immobiliers communs avant d'introduire la procédure de divorce

Le divorce va souvent entraîner la vente du bien immobilier qui constitue le domicile familial lorsque ce bien appartient aux deux époux. De même, lorsque les époux sont propriétaires d'une résidence secondaire, le divorce peut entraîner la vente de ce bien lorsque aucun des époux ne peut ou ne veut racheter la part de l'autre.

En cas de divorce par consentement mutuel, le sort des biens immobiliers doit être réglé au moment de la convention de divorce, ce qui n'est pas une obligation dans les autres types de divorce.

Les époux doivent-ils vendre le ou les biens avant de divorcer? Est-ce plus intéressant financièrement?

La vente du bien immobilier constitue-elle une obligation?

En matière de divorce par consentement mutuel, le régime matrimonial des époux doit être liquidé au moment de la convention de divorce.

Pour autant les époux ne sont pas obligés de vendre les biens immobiliers communs ou indivis. Trois possibilités leur sont offertes :

- le bien est vendu;

- l'un des époux rachète la part de l'autre;

- les deux époux signent une convention pour conserver le bien en indivision.

Dans les deux derniers cas, les époux doivent impérativement signer un acte d'état liquidatif chez un notaire.

Cet acte d'état liquidatif ne se confond pas avec la convention de divorce. Il y aura donc dans ce cas un acte d'état liquidatif notarié et une convention de divorce par acte d'avocats déposée chez un notaire. En général le même notaire interviendra pour les deux opérations mais ceci n'est pas une obligation.

Dans les autres cas de divorce, le époux ont la faculté de liquider leur régime matrimonial avant ou pendant la procédure mais ce n'est pas une obligation.

Souvent lorsque l'un des époux s'est vu attribuer la jouissance du domicile familial pendant la procédure, il ne souhaite pas entamer les opérations de liquidation avant la fin du divorce et il n'est pas possible de l'y contraindre.

Ainsi les époux ne sont contraints de vendre les biens communs ou indivis avant de divorcer que dans un seul cas : Lorsqu'il s'agit d'un divorce par consentement mutuel et que les époux ne souhaitent pas rester en indivision ou qu'aucun de époux ne souhaite racheter la part de l'autre .

L'intérêt de vendre le bien avant le divorce

L'intérêt de vendre le ou les biens immobiliers communs ou indivis avant de commencer la procédure est d'éviter d'avoir à payer les honoraires du notaire liés à la rédaction de l'acte notarié.

Pour autant cette vente permet-elle d'échapper aux droits de partage? A l'occasion d'un divorce, les époux sont effet redevables d'un droit de partage de 2,5 % de l'actif net à partager. Ce droit est un " droit d'acte" qui ne s'applique que lorsque le partage résulte d'un acte écrit.

Sous l'empire de l'ancienne loi sur le divorce par consentement mutuel, on admettait que les époux qui vendaient le bien avant de déposer la requête en divorce , soient exemptés de droit de partage ( réponse ministérielle Valter du 22 janvier 2013).

Le nouveau divorce par consentement mutuel ne permet plus ce partage verbal. En effet aux termes de l'article 229-3 du Code civil, la convention de divorce doit comprendre l'état liquidatif du régime matrimonial. Si les biens ont été vendus, la convention devra mentionner l'intégralité des comptes bancaires des époux et notamment sur sur lesquels le produit de la vente a été déposé.

Dès lors les époux devront s'acquitter des droits de partage sur le produit de la vente.

Le risque de ne pas déclarer le produit de la vente

Si les époux omettent de mentionner les comptes bancaires dans la convention de divorce pour échapper aux droits de partage, ils courent un double risque :

La liquidation sera incomplète, ce qui pourrait permettre ultérieurement à l'un des époux de remettre en cause la convention de divorce.

En cas de prestation compensatoire, les époux annexent à la convention une déclaration sur l'honneur de leurs revenus et patrimoine.

S'ils ne déclarent pas les comptes bancaires, la déclaration sur l'honneur sera incomplète, ce qui expose à une procédure de révision, à une demande de dommages et intérêts et à des poursuites pénales.

Le époux courent également un risque sur le plan fiscal. En cas de contr?\'le fiscal, le défaut de déclaration des comptes à partager pourrait être considéré comme une dissimulation frauduleuse pouvant entraîner une majoration des droits ( jusqu'à 80 % ) et à des intérêts de retard ( 0,40 % par mois).