L’activité commerciale du locataire doit être expressément mentionnée dans le contrat de bail. En principe, il doit utiliser le local uniquement pour cette activité. Lorsqu’il souhaite changer d’activité ou l’étendre, il doit obtenir la déspécialisation du bail.
Bail commercialBail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux.DivorceDivorce à l'amiable (consentement mutuel) ou contentieux (faute, altération définitive du lien conjugal, séparation de corps...).ImmobilierAchat/vente, location (bail, loyers, expulsion), copropriété, voisinage, travaux, financement.TravailRelation employeur-salarié de droit privé (contrat, exécution et rupture), salaires, sanctions, prud'hommes, discrimination, harcèlement.Permis de conduireMesures administratives. Retrait de points, suspension, annulation, invalidation, infractions et délits.Droit des étrangersTitre de séjour, visa, asile, OQTF, régularisation, renouvellement, naturalisation, travail, rétention, expulsion.PénalVictime, suspect(e), mis(e) en cause ou condamné(e) (plainte, audition, garde à vue, jugement, appel, recours, partie civile).Famille & PersonnesGarde d'enfants, pension alimentaire, autorité parentale, PACS, tutelle, curatelle et protection des majeurs ou mineurs.SuccessionsPréparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie, partage...), conflit entre héritiers.ConsommationLitige entre un particulier et un professionnel (achat, remboursement, garantie, SAV, travaux, rétractation).AdministratifContester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).AssuranceContrat, sinistre, refus de garantie, expertise, résiliation et indemnisation dans un litige avec une compagnie d'assurance.FiscalOptimisation, sécurisation ou régularisation fiscale, contestation d'impôt ou de contrôle (recouvrement, pénalités). Union européenneLibre circulation, concurrence, litiges intra-UE et application du droit de l'Union européenne.InternationalSituation impliquant plusieurs pays (tribunal compétent, loi applicable, exécution d'une décision étrangère, exequatur).FiliationReconnaissance ou contestation de paternité, adoption et actions relatives à la filiation ou à l'état des personnes.Dommage corporelAccident, agression, responsabilité, expertise médicale et indemnisation des préjudices corporels et moraux.UrbanismeRègles et projets de construction (PLU/SCOT), permis, recours contre autorisations/refus, préemption, sanctions.Entreprises en difficultéSauvegarde, redressement, liquidation judiciaire, cessation des paiements et responsabilité du dirigeant.SurendettementDettes et dossier Banque de France (dépôt, contestation, plan, mesures imposées, effacement, recours).SociétésCréation, structuration, statuts, actionnaires, gouvernance, cession, conflits associés/dirigeants.Banque et créditPrêt, caution, frais bancaires, incidents de paiement, saisies et opérations contestées avec un établissement financier.Propriété intellectuelleCréer, protéger ou défendre marque, brevet, logiciel ou domaine (dépôt, contrefaçon, concurrence déloyale).Changement d'état civilChangement de nom ou prénom, rectification d'acte, mentions et modification d'état civil ou de filiation.CommercialContrats, impayés, recouvrement, concurrence et responsabilité commerciale entre sociétés.SantéErreur médicale, responsabilité hospitalière, pharmacie, indemnisation et droits des patients ou soignants.Sécurité socialeLitige sur des prestations (AT-MP, refus, trop-perçu, taux), cotisations ou contrôle.EnvironnementPollution, déchets, eau, sols, installations classées et responsabilité environnementale.RuralAchat, vente ou transmission d'exploitation et de terres agricoles, bail rural, SAFER, expropriation et foncier agricole.Nouvelles technologiesSaaS, e-commerce, plateformes, site/app, données personnelles, cybersécurité, piratage, contenus en ligne.SportClub/fédération, contrats, transferts, règlement fédéral, sponsoring, dopage, droit à l'image, relations club/joueur.TransportsVoyageurs ou marchandises (retard, bagages, fret, avarie, dommages), responsabilité, indemnisation, assurance.Associations et fondationsCréation, gestion, subventions, gouvernance et conflits au sein d'associations ou fondations.
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Comment obtenir la déspécialisation ?
Pour pouvoir changer d’activité ou étendre son domaine d’activité, le locataire doit obtenir l’autorisation de son bailleur.
Lorsqu’il étend son domaine d’activité, il demande une déspécialisation partielle. Il s’agit alors de mettre en place une activité complémentaire. Il doit notifier cette demande par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception, à son bailleur.
Lorsque le locataire veut changer d’activité (déspécialisation totale), il doit déjà répondre à deux obligations : être dans la nécessité économique de le faire et de mettre en place une nouvelle activité compatible avec le local qu’il occupe (avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble). Le locataire doit alors demander à son bailleur, mais également à ses créanciers par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception, l'autorisation d'exercer cette nouvelle activité.
Dans ce cas, le bailleur doit informer ses autres locataires envers qui il s'est engagé à ne pas avoir une activité identique à celle qui va être exercée.
Le bailleur peut-il refuser la déspécialisation ?
Pour une déspécialisation partielle, le bailleur doit répondre dans les deux mois. Il ne peut refuser que si l’activité prévue n’est finalement pas complémentaire à celle déjà exercée.
Pour une déspécialisation totale, le bailleur a trois mois pour répondre. Il peut s’opposer à la déspécialisation pour un motif grave et légitime, un intérêt personnel ou pour exercer un droit de reprise.
En cas de refus, le locataire peut saisir le juge. L’assistance d’un avocat est obligatoire.
A noter
Si le bailleur ne répond pas dans les délais, son silence vaut acceptation.
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