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Le loyer initial est librement fixé par les parties (article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ), et son montant doit être indiqué clairement dans le contrat de location.
En revanche, la modification du montant du loyer hors charges (et notamment son augmentation), tant en cours de bail qu’au moment du renouvellement, est strictement encadrée par la loi.
La loi précise que « lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué » (article 17 de la loi de 1989 ).
Dans les faits, le bailleur, qui estime que le loyer est sous-évalué, adresse au locataire une offre de renouvellement du bail au moins six mois avant le terme du contrat.
Cette offre précise le montant du nouveau loyer proposé par le bailleur et fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
En cas de désaccord sur ce nouveau loyer, ou à défaut de réponse de la part du locataire quatre mois avant le terme du contrat de location, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission de conciliation départementale.
La commission convoquera les parties puis, dans un délai de deux mois à compter de sa saisine, elle rendra un avis.
Si les parties ne parviennent toujours pas à se mettre d’accord, il faudra saisir le juge compétent (Tribunal d’Instance).
La loi impose que l’offre de renouvellement avec augmentation du loyer reproduise intégralement les dispositions de l’article 17, c) de la loi de 1989 et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
A défaut de comporter ces mentions, l’offre de renouvellement est nulle.
Voir modèle « Offre de renouvellement de bail avec augmentation de loyer ».
Si les parties ne parviennent pas à un accord avant le terme du bail, ou à défaut d'accord si le juge n’est pas saisi à cette même date, le bail sera automatiquement reconduit (aux mêmes conditions que précédemment).
Il appartient donc au bailleur d'être diligent et de prendre toute mesure en temps utiles, comme vu ci-dessus.
La loi prévoit que « lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ».
Ainsi, la révision du loyer en cours de bail n’est possible que si le contrat de location le stipule, et seulement à la date prévue.
Dans ce cas, « l'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par INSEE » (indice de référence depuis le 1er janvier 2006).
Vous trouverez l’indice de référence des loyers ainsi qu’une « méthodologie » de la révision annuelle des loyers sur le site de l’INSEE.
La loi prévoit que « lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux ».
