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La gestion du déficit de votre SCI : l'essentiel en 2 points

Fiscal / Par Alexia.fr , Publié le 01/06/2018 à 16h18
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La SCI (société civile immobilière) est une société très répandue en France. La plupart du temps, elle va être imposée à l’impôt sur le revenu, mais il est possible d’opter pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés. Il faut savoir que dans les deux cas, vous n’allez pas gérer votre déficit de la même manière.

Si la SCI est à l'impôt sur le revenu

Si la société est soumise à l’impôt sur le revenu, les associés seront directement imposés sur les bénéfices qu’elle réalise.

Ce n’est pas la SCI qui paie les impôts.

Chaque associé va donc payer la quote-part de bénéfices selon sa part dans le capital de la société. Ils seront imposés dans les revenus fonciers sur la déclaration de revenus.

Les bénéfices sont les loyers encaissés par la SCI.

Attention : Même si les bénéfices ne sont pas distribués, vous serez imposé selon la part qui vous revient.

Avant de déterminer le bénéfice de la société, il vous est possible de déduire certaines dépenses comme :

  • les frais de gérance et de gestion,
  • les charges de copropriété,
  • les taxes foncières,
  • les intérêts d’emprunt,
  • les travaux d’amélioration.

Attention : Ce n’est pas parce que la SCI ne paie pas d’impôts qu’elle ne doit rien déclarer ! Elle doit déclarer son bénéfice aux administrations fiscales.

Ensuite, ce sont les associés qui déclareront leur part sur leur déclaration d’impôt sur le revenu.

Si en déduisant les charges déductibles du revenu foncier, un déficit apparait alors vous pouvez imputer celui-ci sur votre revenu global (c’est-à-dire sur tous vos revenus) à hauteur de 10 700 €.

Si le déficit est plus important que 10 700 €, le reste pourra être imputé sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Attention : Certaines charges déductibles ne s’imputent que sur les revenus fonciers comme les intérêts d’emprunt. Ils ne peuvent pas être imputés sur le revenu global.

Si votre revenu global est inférieur à 10 700 €, la différence entre votre revenu global et le déficit pourra être imputé pendant 6 ans sur les revenus globaux.

Imaginons que vous avez une SCI avec votre frère. Vous possédez chacun 50 % de la SCI. Elle a réalisé un déficit de 50 000 € dont 15 000 € d’intérêts d’emprunt. Vous bénéficiez donc de 25 000 € de déficit dont 7 500 € d’intérêts d’emprunt.

Si vous avez un revenu global de 30 000 € dont 8 000 € de revenus fonciers. Vous pouvez totalement imputer les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers. Vous pourrez également imputer 3 200 € sur votre revenu fiscal. Il reste alors 14 300 € de déficit. Vous pourrez alors également reporter le déficit pendant 10 ans, dans les mêmes conditions.

Par contre, si vous aviez un revenu global de 10 000 € dont 7 500 € de revenus fonciers, vous pourriez imputer les intérêts sur les revenus fonciers. Cependant, vous pourriez seulement imputer 2 500 € sur votre revenu global. Vous pourriez imputer le déficit de 700 € sur les revenus globaux des 6 années suivantes et le déficit de 14 300 € sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Si la SCI est à l'impôt sur les sociétés

Contrairement à l’IR, avec l’IS, c’est la SCI qui va être imposée.

En tant qu’associé, vous ne serez imposé qu’à hauteur de vos dividendes.

Toutes les charges supportées dans l’intérêt de la SCI sont déductibles de son bénéfice. Ce sont les mêmes charges déductibles que pour la SCI à l’IR, avec en plus, les frais d’acquisition des biens (notamment les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les frais d’agence, etc.) ainsi que les amortissements (pour le prix d’achat du bien et les travaux de reconstruction, d’agrandissement ou encore les travaux d’amélioration pour des locaux professionnels) et les provisions.

Il est également possible de déduire du résultat fiscal de la SCI la rémunération de son gérant.

Si à la suite de la déduction de toutes les charges, un déficit apparait, la SCI pourra le déduire sur les bénéfices des exercices suivants. Vous pouvez déduire un déficit maximum de 1 000 000 € sur un bénéfice ultérieur, ainsi que 50 % de la fraction du bénéfice excédant 1 000 000 €.

Si le déficit est supérieur, il faudra déduire le reste sur les exercices suivants.

Imaginons que votre SCI réalise un déficit de 2 000 000 €, ainsi l’année suivante, elle pourra déduire 1 500 000 € et 500 000 € les années suivantes.

Votre SCI a également la possibilité de déduire un déficit de 1 000 000 € sur le bénéfice de l’exercice précédent. Dans ce cas, le Trésor Public a une dette envers votre SCI puisqu’elle aura payé un impôt qu’elle ne doit plus. Cette dette permettra notamment de payer ses futurs impôts.

Imaginons que la SCI a réalisé un bénéfice de 1 500 000 €. L’année suivante, elle réalise un déficit de 2 000 000 €, elle peut reporter 1 000 000 € sur le bénéfice de l’année dernière, donc elle aurait dû payer un impôt seulement sur 500 000 €. Elle pourra déduire le reste sur les exercices ultérieurs.

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