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Question résolue par Maître Ariel DAHAN
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Ariel

Parcelle agricole - nouveau proprio et ancien exploitant
Sujet (Cloturé) initié par Sylvie T, il y a 8 ans - 7514 vues

Bonjour,

J'ai pris connaissance d'une annonce d'un propriétaire qui souhaite vendre sa parcelle agricole. Il ne l'exploite pas lui-même et à l'évidence cela a toujours été exploité par quelqu'un d'autre..
Le propriétaire m'a dit que l'exploitant ne souhaitait pas acheter.

Je viens de lire plusieurs documents informant que l'exploitant est prioritaire, et qu'en cas de vente le nouveau propriétaire ne peut pas faire ce qu'il veut ni pouvoir l'exploiter lui-même semble-t-il.

Je ne suis pas chef d'exploitation mais j'ai une petite entreprise agricole (apiculture) et je souhaite développer une autre activité agricole en parallèle. Mon habitation est très proche du terrain 2 à 3 km à peine.

J'aimerais savoir pour pouvoir l'exploiter moi même qu'est-ce que je dois savoir dans le cadre où j'achète cette parcelle et si l'exploitant actuel ne veut pas l'acheter? A quel moment concrètement je pourrais l'exploiter moi-même? Est-ce que je dois connaitre simplement la durée du bail ? Et lorsque ce sera fini je pourrais l'exploiter où y a t il des subtilités ? Car j'ai lui que c'était compliqué.
Je ne voudrais pas me retrouver à acheter un terrain et quoi que je fasse ne pouvoir jamais l'exploiter par exemple pour x raisons.

Merci pour vos éclaircissements,
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Agricole / Rural : Achat, vente ou transmission d’exploitation et de terres agricoles, bail rural, SAFER, expropriation et foncier agricole.

Votre demande concerne le foncier ou l'activité agricole : bail rural (congés), achat/vente de terres, droit de préemption (SAFER), contrôle des structures, aménagement foncier agricole.

Elle peut aussi porter sur des sociétés agricoles, la transmission d'exploitation, l'expropriation, ou des questions d'urbanisme en zone rurale.

Successions : Préparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie), partage/indivision, réserve, conflit entre héritiers, recel.

Votre demande porte sur la préparation ou le règlement d'une succession (donation, testament, héritage, assurance-vie) ou sur un conflit entre héritiers.

Elle peut concerner l'indivision, un partage amiable ou judiciaire, un détournement d'héritage ou un recel successoral.

Bail commercial : Bail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux commerciaux.

Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.

Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.

Environnement : Pollution, déchets, nuisances, eau, sols, installations classées et responsabilité environnementale.

Votre demande porte sur une atteinte à l'environnement ou un risque environnemental : installations classées, déchets, eau, énergies renouvelables, sites et sols pollués, carrières et mines.

Le dossier peut aussi inclure la gestion de risques/accidents (risques naturels ou technologiques, accidents industriels) et les responsabilités associées.

Litige administratif : Contester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).

Votre situation oppose une administration ou un établissement public et vous souhaitez contester une décision (refus, retrait, sanction, autorisation) ou l'absence de réponse de l'administration.

Le dossier relève d'un recours administratif et, le cas échéant, du tribunal administratif, notamment en marchés publics, responsabilité de l'administration, élections et collectivités, fonction publique, urbanisme, droit des étrangers.

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Bail rural

Contrat par lequel un propriétaire met des terres ou bâtiments agricoles à disposition d'un exploitant, souvent contre un fermage.

Exemple : litige sur le renouvellement ou le montant du fermage.

Congé reçu ou donné dans le cadre d’un bail rural

Acte par lequel une partie met fin au bail rural ou refuse son renouvellement, dans des conditions strictes.

Exemple : congé pour reprise donné par le propriétaire.

Achat ou vente de terres agricoles

Opération portant sur des parcelles, bâtiments ou biens agricoles.

Exemple : difficulté lors d'une promesse de vente de terres agricoles.

Droit de préemption

Droit permettant à une personne ou à un organisme d'acheter en priorité un bien agricole mis en vente.

Exemple : préemption par la SAFER ou par un fermier en place.

Contrôle des structures

Régime administratif pouvant imposer une autorisation avant de reprendre, agrandir ou réunir des terres agricoles.

Exemple : demande d'autorisation d'exploiter refusée ou concurrente.

Aménagement foncier agricole

Opération visant à réorganiser des parcelles agricoles pour améliorer leur exploitation ou accompagner un projet public.

Exemple : désaccord sur un échange de parcelles.

Sociétés agricoles

Structures juridiques utilisées pour exploiter une activité agricole à plusieurs ou organiser une exploitation.

Exemple : GAEC, EARL, SCEA ou cession de parts.

Transmission d'exploitation agricole

Organisation du passage d'une exploitation agricole à un repreneur, dans la famille ou à un tiers.

Exemple : départ à la retraite, donation ou vente d'exploitation.

SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural)

Organisme qui intervient sur le marché foncier rural, notamment pour acheter, réattribuer ou préempter des biens agricoles.

Exemple : contestation d'une attribution ou d'une préemption SAFER.

Expropriation

Procédure permettant à une personne publique d'imposer la cession d'un bien pour un projet d'utilité publique, avec indemnisation.

Exemple : terres agricoles concernées par un projet routier.

Urbanisme

Règles qui encadrent l'utilisation des terrains et les constructions, y compris en zone agricole.

Exemple : refus de permis pour un bâtiment d'exploitation.

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2 réponses
Cher Monsieur,
En matière d'exploitation agricole, le droit distingue le propriétaire de la parcelle, et le locataire de la parcelle.
L'exploitant agricole est le locataire. Il est protégé et a droit au renouvellement du bail agricole (bail à ferme, fermage...).

Toutefois ce droit au renouvellement n'existe pas dans certains cas:
- petites parcelles dont la superficie maximale est fixée par arrêté préfectoral (le droit applicable change donc selon les départements).
- parcelles relevant du régime forestier et non du régime agricole
- baux conclus en application d'une loi spécifique dérogatoire (lire le bail);
- baux conclus pour assurer l'entretien d'un terrain situé à proximité d'un immeuble d'habitation (dépendance) ;
- baux ruraux d'occupation précaire sous certaines conditions.

En conséquence, je vous invite à vérifier dans les arrêtés départementaux la superficie maximale du bail rurale de petite surface, qui est le cas le plus fréquent pour lequel vous pourrez sortir du régime du bail à ferme et mettre un terme au contrat.

Par ailleurs, les baux ruraux ne peuvent être résiliés par le bailleur que dans les conditions suivantes:
-1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur
-2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;
-3° Le non-respect par le preneur des clauses environnementales insérées au bail
-4° Toute contravention à l'interdiction de la cession du bail ou à la sous-location du bail
-5° Toute contravention à l'interdiction d'apport du bail à une SCI
-6° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en matière de cession, sous-location, apport ou transfert du bail qui est de nature à porter préjudice au bailleur ;
-7° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Voila.
L'aventure agricole est une belle aventure, mais elle requiert une réelle connaissance du monde agricole et de ses règles.
Ce n'est pas un investissement de "père de famille".
Cordialement
#Meilleure réponse
il y a 8 ans
Signaler
Sylvie T
Bonjour,
Merci pour cette réponse détaillée.
En effet c'est assez complexe avec une réglementation bien encadrée.
Cela présage quelques remues méninges!
Meilleures salutations
il y a 8 ans
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Courtoisie : Quand un membre répond à votre question, il est préférable de le remercier. D'autre part, si vous estimer que la réponse qui vous a été fournie ne correspond pas à votre attente, ne reposez pas la même question dans un autre message, mais précisez votre demande dans le même message.

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