Passer de nu-propriétaire à plein propriétaire avant la succession
Sujet (Cloturé) initié par Jc, il y a 1 an - 1584 vues
Bonjour, En 2021, mon père (89 ans) m'a fait donation d'une maison de famille, en accord avec mes 2 sœurs. Les relations étant devenues conflictuelles avec ces dernières, je souhaite devenir plein propriétaire et payer leur part à chacune de mes sœurs. Mon père a maintenant 93 ans et est d'accord. Une donation au dernier des vivants existe entre mes parents . Ma mère est également d'accord. Comment procéder pour se mettre à l'abri de tout recours ultérieurement sur la valeur du bien ? Quels coûts de mutation, sachant que j'ai déjà acquitté la part liée à la donation?
Voici comment vous pouvez sécuriser votre souhait de devenir plein propriétaire de la maison, tout en vous mettant à l'abri de tout recours futur de vos sœurs.
Vérifier votre statut actuel : êtes-vous déjà nu-propriétaire ? Si votre père vous a fait une donation en nue-propriété en 2021 (ce qui est probable vu son âge et la mention du démembrement), alors votre père conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'occuper ou de louer le bien,
Vous êtes nu-propriétaire, c'est-à-dire que vous deviendrez plein propriétaire au décès de votre père (sauf si vous anticipez la réunion des droits).
Devenir plein propriétaire avant le décès : comment faire ?
Option 1 : Donner ou vendre les droits de vos sœurs Si la maison a été donnée avec l'accord de vos sœurs, mais que chacune conserve une part indivise (par exemple en indivision de nue-propriété), vous pouvez racheter leur part, via une cession de parts d'indivision, en établissant un acte authentique devant notaire,
Ce qui rendra la transaction opposable et sécurisée juridiquement.
Cette solution vous donne la pleine propriété (hors usufruit) et vous met à l'abri d'un recours futur si la cession est libre, éclairée, au prix du marché, et enregistrée.
Option 2 : Anticiper le partage successoral futur Si vos sœurs ne sont pas juridiquement propriétaires (ni usufruitières ni co-donataires), mais veulent faire valoir un droit futur sur la succession :
Vous pouvez leur proposer de signer une renonciation à action en réduction (si le bien dépasse leur part de réserve),
Ou établir un pacte de famille devant notaire encadrant la transaction.
Merci d'indiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT
Pour devenir plein propriétaire de la maison, vous pouvez envisager de procéder à une donation-partage. Cette opération permet de répartir les biens entre les héritiers présomptifs tout en évitant les conflits futurs.
Dans votre cas, il serait judicieux de formaliser cette donation-partage par acte notarié, ce qui est requis pour les donations de biens immobiliers.
Concernant la protection contre les recours ultérieurs, il est essentiel de respecter les droits de vos sœurs en tant qu'héritières réservataires. En effet, selon l'article 1075 du Code civil, toute personne peut faire la distribution de ses biens entre ses héritiers présomptifs, mais cela doit se faire dans le respect des réserves héréditaires.
Si vous souhaitez acquérir la pleine propriété, je vous recommande d'obtenir le consentement écrit de vos sœurs, ce qui pourrait limiter les risques de contestation future.
En ce qui concerne les coûts de mutation, si vous avez déjà acquitté les droits liés à la donation initiale, vous n'aurez pas à les payer à nouveau pour la part que vous souhaitez acquérir, sauf si la valeur du bien a changé.
Les droits de mutation à titre gratuit s'appliquent généralement lors de la donation, mais des exonérations peuvent exister, notamment si la donation est faite entre membres d'une même famille.
Je vous conseille de consulter un notaire pour établir l'acte de donation-partage et pour obtenir une estimation précise des coûts de mutation, en tenant compte de la valeur actuelle de la maison et des abattements éventuels applicables.
Enfin, il est important de noter que la donation au dernier vivant entre vos parents peut également avoir des implications sur la succession et la répartition des biens. Assurez-vous que toutes les parties impliquées soient bien informées et d'accord sur les modalités de cette opération.
Je vous recommande de consulter un notaire pour vous accompagner dans cette démarche et vous assurer que toutes les formalités légales soient respectées.
Je vous remercie d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
Pour sécuriser votre pleine propriété et éviter tout litige ultérieur :
1. Rachat des parts de vos sœurs •Vous pouvez leur racheter leurs droits indivis via un acte de cession de droits indivis signé devant notaire. •Cela nécessite une évaluation actuelle du bien, acceptée par toutes les parties.
2. Renonciation à recours •Il est recommandé de faire figurer dans l'acte une clause de renonciation à tout recours ultérieur sur la valeur du bien. •Chacune devra signer en pleine connaissance de cause et avec conseil éventuel d'un notaire indépendant pour éviter une remise en cause pour vice du consentement.
3. Coût •Les droits de mutation ne sont dus que sur les parts rachetées, au taux de droit commun (environ 5,8 % sur la valeur acquise). •Les frais notariés s'ajoutent (environ 7 à 8 % de la valeur des parts rachetées).
4. Précision sur la donation de 2021 •Si vous avez reçu la maison par donation en nue-propriété, vos parents (ou l'un d'eux) conservent l'usufruit jusqu'au décès. •Si vous êtes déjà plein propriétaire, il s'agira uniquement d'un rachat de quote-parts à vos sœurs.
Une consultation chez le notaire permettra de finaliser les modalités et éviter toute contestation.
Merci d'indiquer que la question est résolue en cliquant sur le bouton vert.
Merci Maître, Vos explications sont les mieux adaptées à ma situation. Vous avez bien compris le sens de ma présentation. Points 1, 2, 3 très clairs, même s'il me faut maintenant approfondir avec un notaire. Merci. Point 4, oui ma mère conserve l'usufruit, mais peut-elle y renoncer?Comment peut-on être plein propriétaire et devoir une quote part à ses sœurs ? Respectueusement,
Je ne vois qu'un bouton vert, sur la réponse d'un de vos confrères, qui n'a pas cerné ma situation comme vous l'avez fait. Je ne sais pas valider votre réponse comme étant la meilleure...
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