Occupation du bien par l'acquéreur avant signature acte authentique

Sujet initié par Festival, il y a 1 jour - 284 vues

Bonjour

La situation que vous décrivez soulève une atteinte claire aux droits de l’usufruitier, et donc à ceux du majeur protégé que vous représentez.

Dans un démembrement de propriété, l’usufruitier est le seul à pouvoir jouir du bien, c’est-à-dire l’occuper, le louer ou en percevoir les fruits. Le nu-propriétaire, quant à lui, détient uniquement le droit de disposer du bien (le vendre, le transmettre), mais ne peut autoriser l’occupation du bien sans l’accord de l’usufruitier.

Le fait que l’acheteur ait pris possession des lieux avant la signature de l’acte authentique, avec l’accord du seul nu-propriétaire, constitue une occupation irrégulière. Cela peut être assimilé à une violation du droit d’usage de l’usufruitier, voire à une voie de fait. De plus, la réalisation de travaux sans autorisation peut entraîner des conséquences juridiques, notamment si des dommages sont causés ou si la substance du bien est altérée.

Voici ce que vous pouvez faire :

Envoyer une mise en demeure à l’acheteur, lui rappelant qu’il ne peut occuper ni modifier le bien avant la signature de l’acte authentique, et qu’il doit cesser toute intervention.

Informer le notaire chargé de la vente, afin qu’il prenne acte de cette occupation anticipée et en tienne compte dans l’acte final.

Saisir le juge des contentieux de la protection, si nécessaire, pour faire respecter les droits du majeur protégé et obtenir une injonction de libération des lieux.

Concernant la voiture, seul l’usufruitier ou son représentant légal peut autoriser son déplacement ou sa mise en marche. L’acheteur n’a aucun droit sur ce bien.

Votre demande d’attestation d’assurance est une bonne initiative, mais elle ne suffit pas à régulariser la situation. Vous êtes en droit d’exiger que l’acheteur quitte les lieux immédiatement et attende la signature officielle pour toute prise de possession.

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Chère madame,

Non, l'acheteur n'avait absolument pas le droit d'occuper le bien ni d'y réaliser des travaux avec le seul accord du nu-propriétaire. En tant que tutrice de l'usufruitier, votre accord était indispensable et préalable. Cette situation est très grave et vous devez agir rapidement.

Il convient de distinguer plusieurs points dans votre situation.

L'usufruitier (votre majeur protégé) détient le droit d'utiliser et de jouir du bien (l'habiter, le louer, etc.). Le nu-propriétaire (son fils) ne détient que le titre de propriété, mais pas le droit d'usage tant que l'usufruit est en cours. Par conséquent, seul l'usufruitier, ou son représentant légal (vous, la tutrice), pouvait autoriser l'occupation du bien. L'accord du nu-propriétaire est insuffisant et n'a aucune valeur pour permettre à l'acheteur d'entrer dans les lieux.

Pour tout acte de disposition ou d'administration important concernant le bien de l'usufruitier (comme permettre à un tiers d'occuper les lieux ou de faire des travaux), l'accord du représentant légal (vous, la tutrice) est obligatoire. L'absence de votre accord rend cette occupation et ces travaux illégaux et non opposables à l'usufruitier.

Le compromis de vente est un avant-contrat. Il ne transfère pas la propriété ni la jouissance du bien. Seul l'acte authentique de vente signé chez le notaire réalise ce transfert. Tant que l'acte authentique n'est pas signé, l'acheteur n'est pas propriétaire et n'a aucun droit d'occuper les lieux.

Ce que vous pouvez faire maintenant :

Exiger l'évacuation immédiate des lieux et l'arrêt des travaux :

Mettez en demeure l'acheteur, par lettre recommandée avec accusé de réception (copie au nu-propriétaire et au notaire), d'évacuer immédiatement les lieux et de cesser tout travail. Précisez que vous n'avez jamais donné votre accord et que son occupation est illégale.

Notifier le notaire :

Informez sans délai le notaire chargé de la vente, par écrit (LRAR), de cette situation inacceptable. Exigez qu'il intervienne et suspende toute procédure de vente tant que l'acheteur n'a pas quitté les lieux et que l'intégrité du bien n'est pas vérifiée. Le notaire a un devoir de conseil et de diligence.

Faire constater l'état des lieux et des travaux :

Faites réaliser un constat d'huissier le plus rapidement possible pour documenter l'occupation illégale, la présence de la voiture, et l'état des travaux déjà réalisés. Cela servira de preuve en cas de litige.

Évaluer les dommages et la gêne :

Les travaux réalisés sans votre accord peuvent avoir endommagé le bien ou avoir été effectués sans respecter les normes. De plus, la présence de la voiture de l'usufruitier et les tentatives de la démarrer sont une ingérence et une gêne manifeste. Vous pourriez réclamer des dommages et intérêts pour l'occupation sans droit ni titre et les éventuels préjudices subis.

Demander l'intervention du juge des tutelles :

Le juge des tutelles est garant de la protection des intérêts du majeur protégé. Vous pouvez l'informer de la situation et demander son avis ou des directives, surtout si le nu-propriétaire (le fils) est impliqué dans cette faute.

Ne pas signer l'acte authentique tant que la situation n'est pas régularisée :

N'avancez pas vers la signature de l'acte authentique tant que l'acheteur n'a pas évacué les lieux et que les conséquences de son occupation illégale (état des travaux, état de la voiture, éventuels préjudices) n'ont pas été évaluées et, le cas échéant, réparées.

En conclusion l’occupation et les travaux de l'acheteur sont illégaux car votre accord de tutrice était indispensable. Vous devez exiger l'évacuation immédiate, informer le notaire, faire réaliser un constat d'huissier et envisager de demander des dommages et intérêts. La priorité est de protéger les droits et les intérêts de la personne sous tutelle.

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