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Achat terrain avec empiètement, sans faire aucune action
Sujet initié par DL69il y a 1 an - 2813 vues
Bonjour,
Lorsque mon voisin a acheter son terrain au lotisseur, il y avait déjà des bavures de fondations de mon mur qui empiétaient chez lui 10 cm environ. Il a acheté son terrain avec cet empiétement en toute connaissance de cause. pendant des années il n'a rien fait et aujourd'hui il m'a assigné plusieurs fois en justice et fait condamné a deux reprises.
Y avait il une prescription comme il n'a rien fait et ne s'est jamais manifesté. Et m'a attaqué en justice 17 ans plus tard.
"l'empiétement sur le terrain d'autrui" est reconnu lorsqu'une construction ou une extension de contruction est réalisée sur le terrain d'un voisin, sans
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En matière d'empiétement sur la propriété d'autrui, le droit français est particulièrement strict et ne reconnaît pas de prescription pour l'action en démolition de l'ouvrage empiétant.
Le droit de propriété est imprescriptible. L'article 545 du Code civil dispose que "Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité." Ce principe fondamental signifie que le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage.
La Cour de cassation, dans une jurisprudence constante et très ferme, a établi que l'action en démolition d'une construction qui empiète sur le terrain d'autrui est également imprescriptible.
Cela signifie que le propriétaire du terrain empiété peut demander la démolition de l'ouvrage, quelle que soit l'ancienneté de l'empiétement ou la date de sa découverte. Même un empiétement minime (quelques centimètres) justifie la démolition.
Le fait que votre voisin ait acheté son terrain en "toute connaissance de cause" de l'empiétement, ou qu'il n'ait rien fait pendant 17 ans, n'a aucune incidence sur son droit à exiger la démolition.
La "bonne foi" du constructeur ou le silence du voisin n'enlèvent pas au propriétaire son droit imprescriptible de faire cesser l'atteinte à sa propriété.
Si vous avez été condamné à deux reprises, c'est précisément parce que les tribunaux ont appliqué cette jurisprudence très stricte sur l'imprescriptibilité de l'action en démolition en cas d'empiétement.
Le fait que votre voisin ait agi 17 ans plus tard ne change rien à son droit imprescriptible de défendre sa propriété.
En conclusion, non il n'y avait pas de prescription pour l'action de votre voisin.
En droit français, l'action en démolition d'un ouvrage qui empiète sur la propriété d'autrui est imprescriptible, peu importe le délai écoulé ou la connaissance préalable de l'empiétement par le voisin.
Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
Votre question touche au cœur du droit de propriété, et plus précisément à la notion d'empiètement. En France, l'article 545 du Code civil affirme que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique ». Cela signifie que tout empiètement, même minime, est en principe interdit, et que le propriétaire voisin est en droit de demander sa suppression, même s'il n'a pas réagi pendant plusieurs années.
Contrairement à d'autres litiges, l'action en démolition d'un ouvrage empiétant sur une propriété est imprescriptible. Cela signifie que le voisin peut agir à tout moment, même 17 ans plus tard, pour faire valoir son droit de propriété. Le fait qu'il ait acheté le terrain en connaissance de cause ne constitue pas une renonciation automatique à ses droits, sauf s'il existe un accord écrit ou une servitude qui le prouve.
Cependant, il peut tenter d'invoquer la prescription acquisitive trentenaire (ou usucapion) pour revendiquer la propriété de la bande de terrain litigieuse, mais cela ne s'applique pas dans votre cas puisque c'est vous qui avez construit sur son terrain, et non l'inverse.
La Cour de cassation est très stricte : elle autorise la démolition d'un ouvrage empiétant, même si l'empiètement est faible, même si le voisin n'a jamais protesté, et même si cela ne cause aucun préjudice apparent. Toutefois, depuis quelques années, les juges peuvent apprécier la proportionnalité de la sanction, notamment si la démolition est jugée excessive par rapport à l'atteinte réelle.
En résumé Le voisin peut agir en justice même après 17 ans, car l'action en démolition est imprescriptible.
Le fait qu'il ait acheté en connaissance de cause ne suffit pas à bloquer son droit d'agir.
Vous pouvez invoquer la bonne foi, la tolérance prolongée, ou demander une solution proportionnée (comme un rabotage ou une indemnisation), mais cela dépendra de l'appréciation du juge.
Merci d'indiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT
il y a 1 an
BELIGHA
Bonjour,
En matière d'empiétement sur la propriété d'autrui, le droit français est particulièrement strict et ne reconnaît pas de prescription pour l'action en démolition de l'ouvrage empiétant.
Le droit de propriété est imprescriptible. L'article 545 du Code civil dispose que "Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité." Ce principe fondamental signifie que le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage.
La Cour de cassation, dans une jurisprudence constante et très ferme, a établi que l'action en démolition d'une construction qui empiète sur le terrain d'autrui est également imprescriptible.
Cela signifie que le propriétaire du terrain empiété peut demander la démolition de l'ouvrage, quelle que soit l'ancienneté de l'empiétement ou la date de sa découverte. Même un empiétement minime (quelques centimètres) justifie la démolition.
Le fait que votre voisin ait acheté son terrain en "toute connaissance de cause" de l'empiétement, ou qu'il n'ait rien fait pendant 17 ans, n'a aucune incidence sur son droit à exiger la démolition.
La "bonne foi" du constructeur ou le silence du voisin n'enlèvent pas au propriétaire son droit imprescriptible de faire cesser l'atteinte à sa propriété.
Si vous avez été condamné à deux reprises, c'est précisément parce que les tribunaux ont appliqué cette jurisprudence très stricte sur l'imprescriptibilité de l'action en démolition en cas d'empiétement.
Le fait que votre voisin ait agi 17 ans plus tard ne change rien à son droit imprescriptible de défendre sa propriété.
En conclusion, non il n'y avait pas de prescription pour l'action de votre voisin.
En droit français, l'action en démolition d'un ouvrage qui empiète sur la propriété d'autrui est imprescriptible, peu importe le délai écoulé ou la connaissance préalable de l'empiétement par le voisin.
Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
il y a 1 an
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Ganymède
Malheureusement, et malgré les critiques et indignations incessantes que cela suscite parmi les juristes spécialistes de la question, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation refuse catégoriquement de faire droit à toute demande de contrôle de proportionnalité dans une décision de justice qui concerne l'empiètement sur le terrain d'autrui. S'il y a empiètement, et même de 5 millimètres, il faut qu'il prenne fin point barre. Et ce quoi qu'il en coûte. Peu importe qu'il faille reloger des dizaines de familles dont des personnes vulnérables et malades, peu importe si le propriétaire du terrain sur lequel l'empiètement a lieu a fait exprès, en toute mauvaise foi, de garder le silence pendant l'édification de la construction. Peu importe quoi que ce soit, l'empiètement doit cesser. Si raboter suffit, tant mieux. S'il faut démolir, tant pis. Et c'est ainsi que des petits malins, pas très scrupuleux, disent gentiment à leurs malheureux voisins quand bien même ceux-ci sont parfaitement innocents : "si vous devez démolir, ça va vous faire perdre disons "100 %" d'une somme donnée. Alors je vous propose que vous me donniez 50 % et je vous cède la propriété de la bandelette minuscule de terrain sur lequel vous empiétez, ce sera gagnant gagnant". Et ils obtiennent gain de cause, parce qu'ils savent que le propriétaire de la construction qui empiète n'a aucune chance devant les tribunaux. Ceux-ci ne qualifieront jamais la démarche des voisins de délit d'extorsion de fonds ("chantage"). Seule exception : si l'empiètement date de plus de trente ans et si vous pouvez le prouver. Vous pourriez alors faire valoir votre droit à la prescription acquisitive (dite acquisition par usucapion). Mais en deçà de ce délai, soit vous proposez de l'argent à la personne qui vous attaque pour qu'elle se désiste et vous cède le bout de terrain de l'empiètement, soit vous devrez démolir - ou proposer de l'argent pour que le bénéficiaire renonce au bénéfice de la condamnation qu'il aura obtenue et vous cède le morceau de terrain empiété. Les grands juristes fustigent cette application "bornée" de textes datant de 1804. L'absence de contrôle de proportionnalité serait devenue anachronique ; elle correspondrait à une interprétation absolutiste du droit qui depuis 1804 aurait largement reflué. Dans toutes les autres branches du droit, une décision aux conséquences disproportionnées en regard du bénéfice attendu n'a plus droit de cité. Mais curieusement et en ce qui concerne les empiètements et malgré les critiques, empiètement égale démolition, sauf si raboter est possible pourvu que cela fasse cesser l'empiètement jusqu'à son dernier millimètre.
il y a 1 an
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