Achat terrain avec empiètement, sans faire aucune action

Sujet initié par DL69, il y a 7 heures - 228 vues

Bonjour,

En matière d'empiétement sur la propriété d'autrui, le droit français est particulièrement strict et ne reconnaît pas de prescription pour l'action en démolition de l'ouvrage empiétant.

Le droit de propriété est imprescriptible. L'article 545 du Code civil dispose que "Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité." Ce principe fondamental signifie que le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage.

La Cour de cassation, dans une jurisprudence constante et très ferme, a établi que l'action en démolition d'une construction qui empiète sur le terrain d'autrui est également imprescriptible.

Cela signifie que le propriétaire du terrain empiété peut demander la démolition de l'ouvrage, quelle que soit l'ancienneté de l'empiétement ou la date de sa découverte. Même un empiétement minime (quelques centimètres) justifie la démolition.

Le fait que votre voisin ait acheté son terrain en "toute connaissance de cause" de l'empiétement, ou qu'il n'ait rien fait pendant 17 ans, n'a aucune incidence sur son droit à exiger la démolition.

La "bonne foi" du constructeur ou le silence du voisin n'enlèvent pas au propriétaire son droit imprescriptible de faire cesser l'atteinte à sa propriété.

Si vous avez été condamné à deux reprises, c'est précisément parce que les tribunaux ont appliqué cette jurisprudence très stricte sur l'imprescriptibilité de l'action en démolition en cas d'empiétement.

Le fait que votre voisin ait agi 17 ans plus tard ne change rien à son droit imprescriptible de défendre sa propriété.

En conclusion, non il n'y avait pas de prescription pour l'action de votre voisin.

En droit français, l'action en démolition d'un ouvrage qui empiète sur la propriété d'autrui est imprescriptible, peu importe le délai écoulé ou la connaissance préalable de l'empiétement par le voisin.

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Bonjour

Votre question touche au cœur du droit de propriété, et plus précisément à la notion d’empiètement. En France, l’article 545 du Code civil affirme que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique ». Cela signifie que tout empiètement, même minime, est en principe interdit, et que le propriétaire voisin est en droit de demander sa suppression, même s’il n’a pas réagi pendant plusieurs années.

Contrairement à d’autres litiges, l’action en démolition d’un ouvrage empiétant sur une propriété est imprescriptible. Cela signifie que le voisin peut agir à tout moment, même 17 ans plus tard, pour faire valoir son droit de propriété. Le fait qu’il ait acheté le terrain en connaissance de cause ne constitue pas une renonciation automatique à ses droits, sauf s’il existe un accord écrit ou une servitude qui le prouve.

Cependant, il peut tenter d’invoquer la prescription acquisitive trentenaire (ou usucapion) pour revendiquer la propriété de la bande de terrain litigieuse, mais cela ne s’applique pas dans votre cas puisque c’est vous qui avez construit sur son terrain, et non l’inverse.

La Cour de cassation est très stricte : elle autorise la démolition d’un ouvrage empiétant, même si l’empiètement est faible, même si le voisin n’a jamais protesté, et même si cela ne cause aucun préjudice apparent. Toutefois, depuis quelques années, les juges peuvent apprécier la proportionnalité de la sanction, notamment si la démolition est jugée excessive par rapport à l’atteinte réelle.

En résumé
Le voisin peut agir en justice même après 17 ans, car l’action en démolition est imprescriptible.

Le fait qu’il ait acheté en connaissance de cause ne suffit pas à bloquer son droit d’agir.

Vous pouvez invoquer la bonne foi, la tolérance prolongée, ou demander une solution proportionnée (comme un rabotage ou une indemnisation), mais cela dépendra de l’appréciation du juge.

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