Bonjour,
Votre situation est très difficile et les agissements de votre famille, conjugués à la pression du notaire (qui doit rester impartial) et aux menaces, sont inacceptables. Vous avez absolument le droit de ne pas être lésée et de défendre vos intérêts.
Il est impératif que vous preniez contact avec votre propre avocat spécialisé en droit des successions (ou droit de la famille avec une expertise en succession) DÈS QUE POSSIBLE. Le notaire est neutre et ne peut pas défendre vos intérêts contre les autres héritiers.
Voici une analyse de vos questions et les démarches à envisager :
1. La vente de la maison "au rabais" en indivision
Votre droit : En tant qu'indivisaire, vous avez le droit de refuser la vente d'un bien à un prix que vous estimez être "au rabais" et non conforme au marché. La vente d'un bien en indivision nécessite l'accord de tous les indivisaires.
La "valeur marchande" : Le prix de 900€/m² dans une métropole française est effectivement très bas, sauf cas très particulier (bien en ruine, quartier très défavorisé). Il est crucial d'obtenir une estimation immobilière indépendante et objective du bien. Vous pouvez faire appel à plusieurs agents immobiliers pour des estimations gratuites, ou à un expert immobilier pour une expertise payante mais plus détaillée. Cela vous donnera un argument solide.
Que se passe-t-il si vous refusez ? Si vous refusez, la vente amiable ne peut pas se faire. Les autres indivisaires pourraient alors saisir le Tribunal Judiciaire pour demander un "partage judiciaire" de la succession, ce qui peut aboutir à la mise en vente forcée du bien aux enchères (licitation). C'est une procédure longue, coûteuse, et qui aboutit souvent à un prix de vente inférieur à celui du marché. C'est pourquoi ils vous mettent la pression.
2. Le paiement d'un loyer (indemnité d'occupation)
Votre droit : Oui, les indivisaires qui occupent privativement un bien de l'indivision (même s'ils sont co-propriétaires) doivent une indemnité d'occupation aux autres indivisaires. Ce droit est prévu par l'article 815-9 du Code civil.
Rétroactivité : Cette indemnité est due à partir du décès et peut être réclamée jusqu'à 5 ans en arrière (délai de prescription).
Comment la demander :
Amiablement : Demandez-le au notaire, qui peut l'inclure dans les comptes de la succession.
Judiciairement : Si aucun accord n'est trouvé, votre avocat pourra saisir le juge pour la faire fixer et la récupérer.
Sécurisation avec la vente : Si vous vendez le bien, l'indemnité d'occupation doit être incluse dans la liquidation de l'indivision. Votre avocat s'assurera que cette créance est bien prise en compte avant la signature de l'acte de vente. Elle sera déduite de la part revenant aux occupants ou ajoutée à la vôtre.
3. La "donation" de votre tante pour compenser la baisse de prix
Votre idée est compréhensible, mais elle présente des risques importants :
Risque de requalification fiscale : Si l'administration fiscale découvre que cette "donation" est en réalité une compensation directe pour une vente immobilière sous-évaluée d'un bien successoral, elle pourrait la requalifier. Cela signifierait qu'elle ne serait pas traitée comme une donation simple (avec ses abattements et barèmes), mais potentiellement comme une partie du prix de vente non déclarée ou comme une tentative de dissimuler une partie de l'héritage. Les conséquences seraient des rappels d'impôts (droits de succession ou droits de mutation) avec de lourdes pénalités.
Les donations entre tante et nièce/neveu ont un abattement de seulement 7 967 € tous les 15 ans, et au-delà, les droits s'élèvent à 55% de la somme. C'est donc très fortement taxé de base.
Sécurisation de l'engagement :
Une "condition suspensive dans l'acte de donation de vente effective du bien" est très complexe et pourrait être vue comme une preuve de la dissimulation.
Une promesse de donation peut être faite par acte notarié, mais elle n'est pas forcément imposée par le juge si la tante se rétracte.
Une reconnaissance de dette par la tante pourrait sécuriser le paiement, mais ce ne serait plus une donation et cela soulèverait la même question de la requalification fiscale si elle est liée à la vente du bien successoral.
Conseil : Cette option est très risquée fiscalement et juridiquement. Il est préférable de négocier un prix de vente juste dès le départ. Si la cousine ne peut pas payer le prix du marché, et que les autres sont d'accord pour la vente au rabais, la solution la plus saine serait que la différence vous soit versée par les autres cohéritiers qui acceptent de brader leur part, ou que la cousine s'engage à une contrepartie financière directe pour votre part (mais là encore, si le prix global est sous-évalué, le risque fiscal existe).
Discutez-en impérativement avec votre avocat et le notaire. Ils sont les seuls à pouvoir vous conseiller sur la meilleure manière de sécuriser votre part sans vous exposer à des problèmes fiscaux.
4. Les intimidations et menaces
Main courante : La main courante enregistre les faits, mais n'entraîne pas d'enquête. C'est une simple "trace".
Plainte : Si les intimidations et menaces persistent ou s'aggravent, vous devez déposer une plainte formelle (plainte avec constitution de partie civile si vous souhaitez lancer une enquête).
Les menaces (articles 222-17 et suivants du Code pénal) et les insultes/diffamations (Loi sur la liberté de la presse) sont des infractions.
Le harcèlement moral peut être caractérisé dans un cadre familial si les agissements répétés ont pour objet ou pour effet une dégradation de vos conditions de vie (Article 222-33-2-2 du Code pénal).
Preuves : Conservez précieusement tous les messages (SMS, e-mails, enregistrements si c'est légalement possible dans votre contexte et que les personnes s'identifient), notez les dates, heures, contenus exacts des appels et des propos. Ces preuves sont essentielles pour une plainte.
Protection : Si vous craignez pour votre sécurité physique, n'hésitez pas à en parler aux forces de l'ordre (gendarmerie/police) et à demander conseil sur les mesures de protection possibles.
La suite pour la vente
Votre désir de vendre à cette cousine malgré tout est compréhensible pour apaiser les tensions, mais pas à n'importe quel prix.
Stratégie recommandée :
Prenez votre propre avocat. C'est la priorité absolue. Il sera votre seul conseiller et défenseur.
Obtenez une estimation immobilière objective du bien.
Chargez votre avocat de communiquer formellement avec le notaire et les autres héritiers :
Votre refus de vendre à un prix bradé, en s'appuyant sur l'estimation indépendante.
Votre demande d'une indemnité d'occupation pour la période où le bien a été occupé après le décès.
Vos volontés concernant la vente.
Discutez avec votre avocat des options pour votre part :
Soit un rachat de votre part à sa juste valeur par les autres indivisaires.
Soit une négociation ferme du prix de vente global du bien à la cousine, en insistant sur la nécessité d'une transaction transparente et sans risque fiscal.
Abandonnez l'idée de la "donation compensatoire" telle que vous l'avez imaginée, car elle est trop risquée.
Concernant les menaces : Si elles persistent, déposez une plainte formelle avec l'aide de votre avocat.
Ne vous laissez pas intimider. Vous avez des droits, et la loi vous protège.
il y a 4 jours
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