Réhausse mur mitoyen

Sujet initié par M.Lachaume, il y a 9 jours - 307 vues

Bonjour,

Votre situation est assez spécifique car elle touche à la fois à la mitoyenneté, à la structure du bâtiment, et potentiellement à l'urbanisme. Le fait que la charpente soit commune au niveau du grenier est un point clé.

Sachez que , le Code civil, l'article 658, autorise un copropriétaire d'un mur mitoyen à le surélever à ses frais. Cela signifie que si le mur en pierre est effectivement mitoyen sur les deux premiers niveaux, vous avez le droit de le rehausser, sous certaines conditions.

Cependant, votre situation est compliquée par la présence du bardage en bois et surtout de la charpente commune au niveau du grenier.

Le mur en pierre : S'il est mitoyen, vous pouvez le surélever. Vous devrez supporter tous les frais de construction, d'entretien, et de réparation de la partie surélevée. De plus, si la surélévation fragilise la partie existante du mur, les travaux de consolidation ou de reconstruction seraient également à votre charge.

Le grenier et la charpente commune : C'est ici que la notion de "rehausser un mur mitoyen" devient plus complexe. Un bardage en bois n'est généralement pas un mur porteur. Si la charpente est commune, cela signifie que la structure même du toit est partagée entre les deux propriétés.

Dans ce cas, votre projet ne consiste pas seulement à surélever un mur existant, mais potentiellement à :

Modifier ou impacter une structure commune (la charpente).

L'accord de votre voisin est-il nécessaire ?

La réponse dépend de l'étendue réelle de la mitoyenneté et de l'impact sur les structures communes :

Si le mur est strictement mitoyen de bout en bout et que le bardage n'est qu'une cloison légère sans lien avec la charpente commune :
En théorie, pour la simple surélévation d'un mur mitoyen, l'accord du voisin n'est pas obligatoire, à condition de respecter les règles de l'art, de ne pas causer de préjudice anormal à votre voisin, et de prendre en charge tous les frais. Cependant, vous devez impérativement lui notifier votre projet par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) avant de commencer les travaux.

Si la charpente est commune et/ou que le mur s'arrête avant le grenier de manière significative :
C'est le cas le plus probable et le plus délicat. Si vous touchez à la charpente ou si vous créez un nouveau mur porteur qui n'existait pas en tant que mur mitoyen jusqu'au toit, l'accord de votre voisin devient quasiment indispensable.

Atteinte à un bien commun : La charpente commune est une partie indivise, vous ne pouvez pas la modifier sans l'accord de son autre propriétaire.

Nécessité de partage de structure : Créer un mur jusqu'en toiture dans cette configuration revient à créer une nouvelle séparation structurelle.

Que faire concrètement ?

Pour éviter tout litige coûteux et chronophage, voici les étapes à suivre, du plus simple au plus sécurisant :

Vérifiez vos actes de propriété et de division : Ces documents peuvent donner des informations précises sur la mitoyenneté des murs et la nature de la toiture et de la charpente. Un notaire pourra vous aider à les interpréter.

Faites réaliser une étude par un professionnel :

Engagez un architecte ou un bureau d'études structure pour évaluer la faisabilité technique de votre projet. Il pourra confirmer si le mur en pierre est capable de supporter une surélévation et comment le nouveau mur pourrait s'intégrer avec la charpente commune sans la déstabiliser. Ce rapport technique sera un document clé.

Renseignez-vous auprès de votre Mairie (Urbanisme) :
Toute modification de l'aspect extérieur de votre maison, et a fortiori une surélévation, nécessite une autorisation d'urbanisme. Il s'agira soit d'une Déclaration Préalable de Travaux, soit d'un Permis de Construire, selon l'ampleur du projet et la hauteur ajoutée.

Communiquez avec votre voisin, idéalement avec un accord écrit :
Même si vous pensez que l'accord n'est pas "légalement" obligatoire (ce qui est rarement le cas pour des situations aussi intriquées), il est fortement recommandé d'informer votre voisin de manière transparente. Expliquez votre projet, les garanties que vous prendrez (assurance, professionnel qualifié), et assurez-le que les travaux seront à vos frais.
Étant donné la charpente commune, un accord écrit et détaillé (éventuellement notarié) avec votre voisin est la meilleure des sécurités juridiques. Sans cet accord, vous risquez un recours devant le tribunal qui pourrait ordonner la démolition des travaux ou vous contraindre à indemniser votre voisin.

Consultez un avocat spécialisé :
C'est le conseil le plus important. Un avocat spécialisé en droit immobilier et droit de la construction pourra analyser vos titres de propriété, le rapport de l'expert technique, et vous donner la stratégie la plus sûre. Il pourra également vous aider à rédiger l'accord avec votre voisin si nécessaire. Le coût d'une consultation initiale est minime comparé aux risques d'un procès.

En conclusion, bien que le principe de surélévation d'un mur mitoyen existe, la spécificité de votre grenier avec une charpente commune rend la situation complexe. Il est préférable d'obtenir l'accord de votre voisin après une étude technique, afin d'éviter tout conflit et de vous assurer de la légalité et de la solidité de votre projet.

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