Sinistre - tentative effraction - assurances - bailleur

Sujet initié par Sounia RABHI, il y a 13 heures - 109 vues

Bonjour,

Votre situation est extrêmement frustrante et je comprends votre désarroi. Vous avez subi un préjudice important et vous vous heurtez à un mur. Analysons la situation au regard des principes juridiques.

Analyse de la situation

La responsabilité du bailleur :

Le bailleur est tenu d'assurer la jouissance paisible du logement à son locataire et de lui fournir un logement décent et sûr. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé "d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués" et "d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat".

Une tentative d'effraction, surtout si elle dégrade la sécurité du logement (porte, serrure), relève de cette obligation du bailleur de maintenir le logement en état.

Le fait qu'il y ait eu 11 tentatives d'effraction et que le gardien (représentant du bailleur) en ait été informé sans réagir immédiatement, ainsi que le retard considérable de VALDEVY à déclarer le sinistre à son assurance, peuvent caractériser un manquement grave du bailleur à ses obligations.

La gestion du sinistre par l'assurance du bailleur :

L'estimation de l'experte : C'est un grand classique. Les experts d'assurance ont souvent tendance à sous-estimer les coûts pour minimiser l'indemnisation. Une facture détaillée devrait normalement justifier le montant. La différence entre 2000 € et 923 € est considérable.

Le seuil de 1600 € : Il semble que ce soit un seuil interne à l'assurance du bailleur pour définir si c'est leur contrat ou le vôtre (si vous en aviez un couvrant ce risque) qui est activé. Ce n'est pas une règle légale absolue, mais une pratique d'assurance pour les "petits" sinistres.

Le renvoi à votre assurance : Ils le font car ils estiment que la somme est sous leur seuil. Le problème, c'est que votre assurance ne couvrait pas ce type de dommage (vol/détérioration).

Votre assurance :

Malheureusement, si votre contrat d'assurance habitation ne comportait pas l'option "vol/détérioration", votre assureur est en droit de refuser de vous indemniser. Il est crucial de bien vérifier les garanties de son contrat.

Votre préjudice moral et de jouissance :

Les 11 tentatives d'effraction répétées, l'insécurité ressentie, la crainte, et les soucis de santé qui en ont découlé (certificat médical, si vous en avez un, serait une preuve importante) constituent un préjudice moral et un trouble de jouissance du logement. Le fait d'avoir dû quitter le logement en février 2024 en est une illustration forte.

Ce que j'en pense et les actions possibles

Vous êtes clairement victime d'une situation où vos droits en tant que locataire n'ont pas été pleinement respectés et où vous subissez un préjudice financier et moral.

Voici les actions que vous pourriez envisager, potentiellement cumulables :

Contester l'expertise de l'assurance du bailleur :

Demandez le rapport d'expertise détaillé.

Rédigez un courrier recommandé avec accusé de réception à l'assurance du bailleur (et copie à VALDEVY) pour contester formellement l'estimation de 923 €. Joignez-y votre facture détaillée, soulignez que c'est une porte blindée nécessitant une intervention spécifique.

Vous pouvez proposer une contre-expertise à l'amiable (à vos frais initialement), mais cela coûte cher. Une autre option est de faire venir un autre serrurier pour une "attestation technique" confirmant la complexité et la nécessité des travaux réalisés pour justifier le montant.

Argument : L'estimation de l'expert ne correspond pas aux coûts réels des réparations indispensables pour remettre en état une porte blindée après une tentative d'effraction grave.

Mettre en demeure le bailleur (VALDEVY) de vous rembourser :

Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception à VALDEVY.

Mettez-le en demeure de vous rembourser l'intégralité des 2000 € (ou la somme que vous estimez justifiée).

Motivez votre demande :

Manquement à son obligation de délivrer un logement en état d'assurer la jouissance paisible et la sécurité (multiples tentatives, absence de réaction).

Délai excessif dans la déclaration du sinistre à son assurance.

Inadéquation de l'expertise de l'assurance (contestable).

Votre préjudice financier subi (vous avez payé et n'êtes pas remboursé).

Mentionnez également le préjudice moral et le trouble de jouissance qui vous ont contraint à quitter le logement, et réservez-vous le droit de demander des dommages et intérêts pour cela.

Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) :

C'est une étape amiable et gratuite avant d'aller en justice.

Elle permet de trouver une solution amiable avec le bailleur.

Vous devrez y exposer tous les faits et vos demandes (remboursement des 2000 €, dommages et intérêts pour le préjudice moral/trouble de jouissance).

Si un accord est trouvé, il est formalisé. Si aucun accord n'est trouvé, la CDC émet un avis qui peut être utile devant le juge.

Engager une action en justice (Tribunal Judiciaire) :

Si les démarches amiables n'aboutissent pas, vous pourrez saisir le Tribunal Judiciaire (Juge des contentieux de la protection, car il s'agit d'un litige locatif et la somme est inférieure à 10 000€).

Vous pourrez demander :

Le remboursement intégral des 2000 € (en justifiant le montant par la facture et, si possible, une attestation d'un autre professionnel).

Des dommages et intérêts pour le préjudice moral, le trouble de jouissance, le stress, et les soucis de santé que vous avez subis du fait de l'insécurité et de l'inaction du bailleur. C'est ici que votre certificat médical (si vous en avez un) est très important.

Pour cette étape, l'assistance d'un avocat est vivement recommandée, car le bailleur (VALDEVY) aura son propre service juridique.

Points clés à retenir :

La responsabilité du bailleur est centrale. Il n'a pas assuré votre sécurité et la jouissance paisible du logement.

Documentez TOUT : Conservez tous les courriers (envois en LRAR), emails, photos des dégâts, la plainte, la facture du serrurier, le refus de votre assurance, et si possible, tout document médical attestant de votre stress ou de vos soucis de santé liés à cette situation.

Le fait que vous ayez quitté le logement en février 2024 peut être interprété comme une preuve de l'insécurité insupportable.

Ne baissez pas les bras. Votre situation semble justifier une indemnisation. Commencez par la contestation de l'expertise et la mise en demeure du bailleur.

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Bonjour,

Votre situation est délicate mais voici quelques points importants à considérer :

1. En principe, pour les réparations liées à une effraction ou tentative d’effraction affectant la porte d’entrée de votre logement, la responsabilité incombe souvent à l’assurance du bailleur, surtout si le dommage concerne les parties communes ou la structure du logement.

2. Le délai important et le retard du bailleur pour déclarer le sinistre à son assurance ont pu compliquer la prise en charge. Cela ne doit toutefois pas vous pénaliser, surtout si le bailleur a manqué à son obligation d’entretien et de sécurité.

3. La différence entre le montant facturé et le montant estimé par l’expert de l’assurance du bailleur (2 000 € vs 923 €) peut relever d’une expertise contestable. Vous pouvez demander une contre-expertise indépendante pour justifier le coût réel des travaux.

4. Le fait que votre assurance personnelle ne couvre pas les vols ou détériorations ne doit pas vous empêcher de faire valoir la responsabilité du bailleur.

5. Vous pouvez envisager d’adresser une mise en demeure au bailleur pour qu’il prenne en charge au moins la partie correspondant aux réparations certifiées nécessaires.

6. En cas de refus persistant, une action devant le tribunal d’instance pour obtenir le remboursement peut être envisagée, avec l’appui des factures, des expertises et de la plainte déposée.

7. Par ailleurs, vous pouvez également signaler à la mairie ou aux autorités compétentes les nombreuses tentatives d’effraction répétées, qui peuvent caractériser un manquement du bailleur à son obligation de sécurité.

Je vous conseille de consulter un avocat pour envisager ces démarches et, si besoin, obtenir un accompagnement personnalisé.

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