Succession

Sujet initié par Josy, il y a 2 jours - 195 vues

Bonjour,

Votre question concerne la vente d'une part d'héritage qui inclut un bail à long terme. C'est une situation qui peut être complexe en droit français des successions et de l'immobilier, car elle dépend de la nature du "bail à long terme" et de la composition de l'héritage.

Voici les différents scénarios possibles et les règles qui s'appliquent.

Qu'est-ce qu'un "bail à long terme" dans le cadre d'une succession ?
Le terme "bail à long terme" peut recouvrir plusieurs réalités juridiques, chacune ayant des conséquences différentes pour une succession :

Le bien immobilier est détenu en pleine propriété par le défunt et grevé d'un bail locatif à long terme :
C'est le cas le plus courant : le défunt était propriétaire d'un bien (appartement, immeuble, terre agricole) qu'il louait à quelqu'un via un bail d'habitation classique (3, 6 ou 9 ans), un bail commercial (9 ans et plus), ou un bail rural à long terme (bail à long terme ou bail emphytéotique).

Votre part de cet héritage est une part de la propriété du bien immobilier, et non une part du bail lui-même. Vous héritez de la nue-propriété ou de la pleine propriété du bien, qui est simplement "occupé" par un locataire sous un bail en cours.

Vous ne pouvez pas vendre "votre part sur le bail". Vous vendez votre part dans la propriété immobilière.

Le défunt était lui-même locataire d'un bail à long terme (droit au bail) :
C'est un cas beaucoup moins fréquent en succession, sauf s'il s'agit d'un bail commercial ou rural dont le "droit au bail" a une valeur patrimoniale. Dans ce cas, les héritiers peuvent (sous certaines conditions et selon le type de bail) reprendre le bail ou céder le droit au bail.

Je vais partir du principe le plus courant, à savoir que le bien immobilier était la propriété du défunt et est actuellement loué.

Vendre sa part d'héritage (bien immobilier loué)
Lorsque vous êtes héritier d'un bien immobilier qui est loué (même par un bail à long terme), vous devenez indivisaire de ce bien avec les autres héritiers (sauf si la succession attribue le bien à un seul héritier).

En tant qu'indivisaire, vous avez le droit de vendre votre part, mais il y a des règles spécifiques :

Vente de vos droits indivis à un autre héritier :

C'est la solution la plus simple. Vous pouvez vendre votre part à l'un des autres héritiers. La vente se fait par acte notarié.

Vente de vos droits indivis à un tiers extérieur à la succession :

Principe : Oui, vous avez le droit de vendre votre part (vos "droits indivis") à une personne qui n'est pas héritière.

Droit de préemption des autres indivisaires : C'est la règle d'or de l'indivision. Avant de vendre à un tiers, vous devez obligatoirement proposer votre part aux autres cohéritiers. Ils disposent d'un droit de préemption, c'est-à-dire une priorité pour acheter votre part au prix et aux conditions que vous avez définis avec l'acheteur potentiel.

Vous devez notifier votre intention de vendre aux autres indivisaires par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Ils ont un mois pour se prononcer. S'ils ne répondent pas ou refusent, vous pouvez vendre à votre tiers.

Conséquence du bail en cours : L'existence d'un bail à long terme sur le bien immobilier va fortement impacter la valeur de votre part. Un investisseur qui achète une part d'un bien loué sous un bail long terme aura moins de flexibilité et des rendements potentiellement bloqués. Cela rend la vente à un tiers parfois plus difficile et à un prix décoté. L'acheteur devra respecter le bail en cours jusqu'à son terme.

Vente de l'intégralité du bien (avec l'accord de tous) :

La solution la plus courante et la plus simple pour liquider une indivision est que tous les héritiers s'accordent pour vendre l'intégralité du bien immobilier.

Dans ce cas, l'acheteur acquiert le bien en pleine propriété, mais devra toujours respecter le bail en cours. L'existence d'un locataire sous un bail à long terme peut influencer le prix de vente (souvent à la baisse, car l'acheteur ne pourra pas disposer du bien immédiatement).

Implications du "bail à long terme" pour l'acheteur
Il est crucial de comprendre que si le bien est loué sous un bail à long terme (par exemple, un bail commercial de 9 ans, un bail rural de 18 ans ou plus, ou un bail emphytéotique de 18 à 99 ans) :

L'acheteur de votre part (ou de l'intégralité du bien) sera subrogé dans les droits et obligations du bailleur.

Il devra respecter toutes les clauses du bail jusqu'à son terme, y compris la durée, le montant du loyer, et les conditions de renouvellement ou de résiliation.

Il ne pourra pas récupérer le bien avant la fin du bail (sauf exceptions très limitées comme un motif grave et légitime, ou la possibilité de non-renouvellement pour reprendre le bien pour soi ou pour un proche, selon le type de bail et les délais légaux).

Conseil
Il est fortement recommandé de consulter un notaire dès que possible. Le notaire est l'expert des successions et de l'immobilier. Il pourra :

Analyser précisément la nature du "bail à long terme" et ses implications.

Vous informer sur les droits de préemption des autres héritiers.

Vous aider à évaluer votre part et les modalités de la vente.

Réaliser l'acte de vente.

Comprendre la nature exacte de ce "bail à long terme" est essentiel pour déterminer la meilleure stratégie.

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