Cristallisation des règles d’urbanisme : qu’en est-il des règles sanitaires et i

Sujet initié par pir2509, il y a 1 jour - 148 vues

Bonjour,

Votre question est très précise et touche un point technique du droit de l'urbanisme, qui distingue les règles de fond (urbanisme) des règles de police administrative (sécurité, salubrité).

La "cristallisation des règles" que vous mentionnez est un principe de droit bien connu, mais il n'est pas absolu.

Voici la réponse à vos questions, appuyée sur le Code de l'urbanisme et la jurisprudence.

1. La cristallisation des règles d'urbanisme (Article L.442-14)

Le principe posé par l'article L.442-14 du Code de l'urbanisme est le suivant :

L'accord de la déclaration préalable de lotissement (ou du permis d'aménager) a pour effet, pendant cinq ans à compter de son affichage, de geler les règles d'urbanisme pour les constructions futures.

Cela signifie que les permis de construire déposés dans les cinq ans après l'obtention de votre DP seront instruits selon les règles du PLUi qui étaient en vigueur en 2023 (donc le RNU, sauf s'il y avait un document antérieur), même si un nouveau PLUi est entré en vigueur en 2025.

MAIS ce principe a des limites très importantes.

2. Les limites et exceptions pour les règles de sécurité et de salubrité

La jurisprudence (les décisions des tribunaux administratifs) considère que la cristallisation ne s'applique pas de manière automatique aux exigences qui relèvent de la sécurité ou de la salubrité publiques, même si elles sont inscrites dans le PLUi.

Le maire, en tant que titulaire du pouvoir de police, peut en effet toujours s'opposer à un projet de construction s'il porte atteinte à la sécurité ou à la salubrité des personnes et des biens.

Réponse à votre première question :

- Est-ce que la cristallisation des règles d’urbanisme s’applique aussi à ces exigences sanitaires et de sécurité publique ?

Non, pas de manière absolue.

Les règles relatives à l'assainissement et à la sécurité incendie ne sont pas considérées comme des règles d'urbanisme au sens strict, mais comme des exigences de police administrative.

Règles de sécurité incendie : Les exigences de largeur de voie (6 m), de pente ou de distance à un poteau incendie sont des prescriptions de sécurité. Le maire, après avis des services d'incendie et de secours (SDIS), peut légalement les imposer pour garantir la sécurité des futurs habitants et permettre l'intervention des secours. La cristallisation des règles d'urbanisme ne peut pas faire échec à cette obligation de sécurité publique.

Règles d'assainissement : Le raccordement à l'assainissement collectif, lorsqu'il est techniquement possible, est une obligation de salubrité publique inscrite dans le Code de la santé publique. Si le nouveau PLUi de 2025 a rendu le raccordement obligatoire en zone UF, c'est une exigence de salubrité qui prime. L'autorisation de lotir de 2023 ne vous garantit donc pas que vous pourrez construire en 2025 avec un assainissement non collectif.

Réponse à votre deuxième question :

- Ou bien peut-on refuser un permis en 2025 sur la base de ces nouvelles exigences du PLUi, malgré la DP de lotissement de 2023 ?

Oui, c'est tout à fait possible.

Un permis de construire déposé en 2025 pour une parcelle de votre lotissement pourra être refusé si le projet ne respecte pas les nouvelles prescriptions du PLUi de 2025 en matière :

D'assainissement : Si la parcelle est désormais raccordable, l'autorité peut exiger que le permis prévoie ce raccordement.

De sécurité incendie : Si les accès ne répondent pas aux nouvelles normes de largeur, de pente ou de distance aux points d'eau incendie.

Conseil et démarche à suivre

Pour sécuriser votre projet, il est essentiel d'être proactif :

Rapprochez-vous du service urbanisme : Prenez contact avec le service urbanisme de votre commune et de la communauté d'agglomération du Pays d'Aix. Présentez-leur votre déclaration préalable de 2023 et interrogez-les sur les règles qui s'appliqueront concrètement pour l'instruction de vos futurs permis de construire.

Demandez une position écrite : Sollicitez une position écrite de leur part. Même si elle n'a pas de valeur juridique formelle, elle peut clarifier la situation.

Adaptez votre projet : Si les services confirment que les règles d'assainissement et de sécurité s'appliqueront, il est fortement recommandé d'adapter votre projet de construction pour qu'il respecte ces nouvelles exigences. Cela vous évitera un refus de permis de construire.

En conclusion, si la DP de lotissement de 2023 vous protège contre un durcissement des règles de "fond" de l'urbanisme (hauteur, emprise au sol, etc.), elle ne vous dispense pas de respecter les nouvelles règles de salubrité et de sécurité publique du PLUi, qui priment sur le principe de cristallisation.

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Bonjour,

L’article L.442-14 instaure un mécanisme de cristallisation des règles d’urbanisme pour les lotissements ayant fait l’objet :

d’une déclaration préalable : les règles d’urbanisme en vigueur à la date de non-opposition sont cristallisées pendant 5 ans.

d’un permis d’aménager : les règles sont cristallisées pendant 5 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Cela signifie que les nouvelles règles d’urbanisme ne peuvent pas être opposées à une demande de permis de construire déposée dans ce délai, sauf exceptions.

Les règles sanitaires et de sécurité publique sont-elles cristallisées ?
C’est là que les choses se compliquent. La cristallisation concerne les règles d’urbanisme, mais pas nécessairement les prescriptions techniques ou réglementaires relevant d’autres codes (santé publique, sécurité civile, etc.).

Ce que dit la jurisprudence et la pratique :
Les exigences comme le raccordement à l’assainissement collectif, la largeur des voies, la pente, ou la présence d’un poteau incendie peuvent être considérées comme des prescriptions techniques de sécurité ou de salubrité publique, extérieures au Code de l’urbanisme.

Ces prescriptions peuvent donc être opposables à un permis de construire même si la cristallisation est en cours, si elles relèvent d’un autre fondement juridique (Code de la santé publique, Code général des collectivités territoriales, etc.)

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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