Rénover un bien immobilier en nom propre via société

Sujet initié par VJ, il y a 17 heures - 191 vues

Bonjour

1. Possibilité de rénover un bien personnel via une société
Oui, c'est possible, mais sous certaines conditions :

La société doit louer le bien en tant que bailleur (location nue, meublée, ou LMNP).

Le bien doit être mis à disposition de la société via un bail commercial ou une convention de mise à disposition.

Il faut justifier que les travaux servent effectivement l'activité locative (et non un usage personnel).

Risque de requalification en abus de droit fiscal si les travaux sont disproportionnés par rapport à l'usage locatif.

2. Récupération de la TVA sur les matériaux et travaux
Seulement si la société est assujettie à la TVA (ex. : SCI à l'IS, LMNP au réel) :

Travaux : La TVA est récupérable si le bien est destiné à une location professionnelle (meublé, Airbnb, etc.).

Matériaux : La TVA est déductible si achetés par la société et utilisés pour la rénovation locative.

Si la société est au régime micro-BIC ou micro-BA : Pas de récupération de TVA possible.

3. Déduction des travaux des bénéfices futurs
✔ Oui, les travaux sont amortissables sur plusieurs années (selon la nature des travaux) :
Rénovation lourde → Amortissement sur 10 à 20 ans.
Petits travaux → Charge déductible immédiatement.

Attention :
La société doit prouver que les travaux sont nécessaires à l'activité locative.
Si le bien est revendu, les plus-values pourront être impactées par les amortissements.

Schéma optimal pour optimiser fiscalement
- Créer une société à l'IS (SCI ou SARL) pour gérer la location.
- Signer un bail entre vous (propriétaire) et la société (ou une convention de mise à disposition).
- La société paie les travaux et récupère la TVA (si applicable).
- Les loyers perçus par la société sont imposés à l'IS (taux réduit possible).

Risques à éviter
- Requalification en avantage anormal par l'administration fiscale si les loyers sont trop bas.
- Abus de droit fiscal si les travaux semblent personnels (ex. : piscine, spa, aménagements luxueux).

Conseil :
- Consultez un expert-comptable pour structurer l'opération correctement.
- Établissez des justificatifs solides (devis, factures au nom de la société, bail écrit).

Je reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister.
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Bonjour,

Votre question touche à la distinction entre patrimoine personnel et patrimoine sociétaire.

Bien acquis en nom propre
Un bien acheté à titre personnel ne fait pas partie du patrimoine de votre société, sauf si vous le lui vendez ou l’apportez au capital. Tant qu’il reste à votre nom, la société ne peut en principe pas supporter légalement les charges de rénovation liées à ce bien.

Réaliser les travaux via une société
– Si c’est votre société qui achète les matériaux ou paie les entreprises, cela constitue une dépense engagée pour un bien qui ne lui appartient pas. Fiscalement et comptablement, ce n’est pas justifiable.
– Vous ne pourriez pas récupérer la TVA sur les factures, ni déduire les travaux des résultats de la société, car ils ne concernent pas un actif inscrit à son bilan.

Solutions légales envisageables
– Mettre le bien à disposition de la société via un bail (par exemple un bail commercial si c’est pour la location meublée professionnelle). Dans ce cas, certaines dépenses peuvent être prises en charge par la société, selon les clauses du bail.
– Apporter le bien à la société (apport en nature) ou le vendre à la société : il intègre alors son patrimoine, et la société pourra supporter les charges, récupérer la TVA (selon le régime fiscal choisi) et déduire les travaux.
– Créer une SCI et y loger le bien : cela permet de mieux cadrer les flux financiers et de clarifier qui supporte quoi.

En résumé :
Non, vous ne pouvez pas rénover directement un bien détenu en nom propre via une société et espérer récupérer la TVA ou déduire les dépenses. Pour que ce soit possible, il faut d’abord que le bien devienne juridiquement un actif de la société, ou qu’un contrat légal (bail, mise à disposition) permette à la société de supporter les charges.

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