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Question résolue par Maître Abraham ASSESSO
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Abraham

Assujettissement a la tva bien agricole par la safer
Sujet initié par vincent, il y a 9 mois - 1984 vues

Bonjour Maîtres,
La question se pose au sujet de l'assujettissement à la TVA portant sur l'acquisition de terres agricoles auprès de la SAFER .
Nos recherches conduisent à la non soumission de l'opération à la TVA immobilière.
Le principe est que la cession de terrains agricole est généralement exonérée de TVA, sauf si le terrain devient constructible avant la vente ou s'il est vendu dans le cadre d'aménagement. Le Conseil d'Etat a confirmé que les terrains non constructibles cédés par un professionnel ( y compris un marchand de biens ) sont exonérés de TVA , sauf cession réalisée dans le cadre d'une opération d'aménagement ou si le terrain est destiné à être détruit . ( CE 20 novembre 2003, n° 2469
Au cas particulier les parcelles remplissent les conditions d'exonération, aussi nous souhaiterions avoir votre avis sur l'assujettissement ou pas à la TVA, étant rappelé que la SAFER entend assujettir l'opération à la TVA sur la totalité.
Il se peut que la SAFER dispose d'un régime particulier dérogatoire et auquel cas il serait intérressant de le savoir, interrogée sur ce point cet organisme ne nous a pas communiqué d'information sur ce point.
Vous remerciant vivement d'une prompte réponse, recevez Maîtres, l'assurance de nos salutations distinguées.
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Fiscalité : optimisation, sécurisation ou régularisation fiscale, contestation d'impôt ou de contrôle (recouvrement, pénalités).

Vous souhaitez optimiser, sécuriser ou régulariser votre situation fiscale, et/ou contester un impôt ou un contrôle/redressement (réclamation, recouvrement, pénalités).

Le sujet peut porter sur l'IR, les impôts locaux, ISF/IFI, IS, TVA, droits d'enregistrement/douane, plus-values, prix de transfert, domiciliation/double imposition, fiscalité d'entreprise (création, restructuration, transmission), patrimoine (démembrement, immobilier) et succession/donation, avec éventuellement un risque de fraude fiscale.

Sociétés : création, structuration, statuts, pacte d'actionnaires, gouvernance, cession, responsabilités et conflits associés/dirigeants.

Votre demande concerne la création, la structuration ou la vie d'une société, ou un litige lié à son fonctionnement : création d'entreprise, pacte d'actionnaires, gouvernance (AG, statuts, PV, comptes) et exercice des droits de l'actionnaire.

Elle peut aussi porter sur une levée de fonds/investisseurs, des restructurations (fusion, scission, transformation, acquisition), la cession de titres (et garanties type garantie de passif), la dissolution, des litiges avec des tiers, ou des conflits internes (abus de majorité/minorité, fautes de gestion, conventions réglementées, infractions).

Successions : préparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie), partage/indivision, réserve, conflit entre héritiers, recel.

Votre demande porte sur la préparation ou le règlement d'une succession (donation, testament, héritage, assurance-vie) ou sur un conflit entre héritiers.

Elle peut concerner l'indivision, un partage amiable ou judiciaire, un détournement d'héritage ou un recel successoral.

Entreprises en difficulté : sauvegarde, redressement, liquidation judiciaire, cessation des paiements et responsabilité du dirigeant.

Votre entreprise traverse des difficultés financières ou une procédure collective, ou vous devez gérer une étape de prévention/traitement (conciliation, mandat ad hoc, sauvegarde, cessation des paiements, redressement, liquidation).

Le sujet inclut aussi les conséquences pratiques : déclaration de créances, reprise d'une société en difficulté, et responsabilité du dirigeant.

Banque / Crédit : prêt, caution, frais bancaires, incidents de paiement, saisies et opérations contestées avec un établissement financier.

Vous rencontrez un différend avec une banque ou un organisme de crédit : prêt, frais, caution, incidents de paiement, ou contestation d'opérations.

Le dossier peut porter sur l'exécution du contrat, le calcul des sommes dues, des frais contestés, ou les conséquences d'un incident bancaire.

Conseil, conformité ou optimisation fiscale

Cela concerne l'organisation fiscale de l'entreprise, la fiabilité de ses pratiques et la manière de sécuriser ses choix. L'enjeu peut être financier, comptable et parfois stratégique pour la structure.Exemple : vous voulez vérifier si vos pratiques actuelles sont conformes ou si une meilleure organisation est possible.

Contrôle fiscal ou vérification de comptabilité

Cela signifie que l'administration examine ou peut examiner les déclarations, écritures ou pratiques fiscales de l'entreprise. L'enjeu est souvent important en temps, en documents à produire et en exposition financière.Exemple : vous avez reçu un avis de contrôle ou une demande liée à vos comptes.

Recouvrement (saisie, SATD, mise en demeure)

Cela signifie que l'administration cherche déjà à récupérer une somme qu'elle estime due. L'enjeu est alors immédiat, souvent en trésorerie.Exemple : un compte est bloqué ou une mise en demeure a été reçue.

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Demande d'informations ou de justificatifs de l'administration fiscale

À ce stade, l'administration cherche souvent à comprendre un point précis avant d'aller plus loin ; une bonne réponse peut contenir le risque.Exemple : elle demande des pièces sur une facture.

Contrôle sur pièces

Le contrôle se fait ici à distance sur la base des déclarations, comptes et justificatifs transmis ; la qualité de l'écrit est essentielle.Exemple : l'administration compare les déclarations de TVA et les pièces comptables.

Examen de comptabilité

L'administration analyse la comptabilité à partir des fichiers et écritures remis par l'entreprise ; l'enjeu est très technique.Exemple : la société doit transmettre son FEC.

Vérification de comptabilité

Ce stade implique un contrôle plus large de la comptabilité et des pièces justificatives, souvent sur plusieurs exercices.Exemple : le vérificateur examine différents postes comptables.

Proposition de rectification ou redressement

Le désaccord de l'administration est ici formalisé ; il faut discuter le fond, les montants et parfois les pénalités.Exemple : une déduction de TVA est remise en cause.

Saisie administrative à tiers détenteur (SATD)

La SATD permet à l'administration de se faire payer par un tiers qui détient des fonds ou doit de l'argent à l'entreprise.Exemple : la banque de la société bloque un compte.

Mise en demeure de payer

La mise en demeure est un acte d'alerte sérieux qui peut précéder des poursuites plus contraignantes si rien n'est fait.Exemple : la société reçoit un courrier exigeant un paiement rapide.

Saisie mobilière ou immobilière

Cette mesure vise des biens de l'entreprise et non plus seulement sa trésorerie, avec un enjeu potentiel sur l'exploitation.Exemple : une saisie touche un véhicule professionnel.

Banque

Quand la banque est visée, l'effet est souvent immédiat sur les liquidités de l'entreprise.Exemple : un compte professionnel est bloqué.

Client ou autre débiteur de l'entreprise

Si le tiers est un client, l'administration peut détourner à son profit une somme qui devait être payée à l'entreprise.Exemple : un client règle directement le Trésor.

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Conseil et optimisation fiscale

Ici, le sujet est d'anticiper, sécuriser ou améliorer une situation avant qu'un litige ne s'installe.Exemple : vous voulez préparer une donation dans de bonnes conditions fiscales.

Contrôle fiscal

Cette branche vise les dossiers où l'administration vérifie déjà des déclarations, des revenus ou des opérations. L'enjeu est de répondre utilement sans aggraver le dossier.Exemple : vous avez reçu une demande de justificatifs.

Recouvrement forcé

Cette branche concerne la phase où l'administration cherche à se faire payer par une mesure contraignante. L'enjeu est souvent urgent et financier.Exemple : une somme a été bloquée sur votre compte.

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Saisie administrative à tiers détenteur (SATD sur compte bancaire ou sur salaire / rémunération)

La SATD permet à l'administration d'obtenir l'argent auprès d'un tiers qui vous doit ou détient des fonds ; l'enjeu est souvent très rapide sur la trésorerie.Exemple : votre banque bloque une somme.

Mise en demeure de payer

La mise en demeure est un avertissement formel avant ou pendant des poursuites ; elle permet encore parfois d'agir avant une mesure plus dure.Exemple : vous recevez une lettre exigeant un paiement rapide.

Saisie mobilière ou immobilière

Ici, les poursuites ne visent plus seulement de l'argent disponible, mais des biens qui peuvent être vendus ou immobilisés.Exemple : une procédure vise un véhicule ou un bien immobilier.

Compte bancaire

Quand la SATD vise la banque, la trésorerie peut être bloquée immédiatement ; il faut vérifier le montant, la régularité et l'urgence.Exemple : votre compte personnel est bloqué.

Salaire ou rémunération

Quand la mesure vise un revenu versé par un tiers, l'impact porte directement sur les sommes que vous percevez chaque mois.Exemple : une partie de votre rémunération est retenue.

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Demande d'informations ou de justificatifs de l'administration fiscale

Il s'agit souvent d'un stade amont où l'administration cherche à comprendre un point précis ; bien répondre tôt peut limiter la suite du dossier.Exemple : on vous demande de justifier un revenu déclaré.

Contrôle sur pièces

L'administration analyse ici votre dossier à distance à partir de ses informations et des pièces transmises ; l'enjeu est la qualité de la réponse écrite.Exemple : le fisc compare votre déclaration à vos justificatifs.

Proposition de rectification ou redressement

Ce stade signifie que l'administration a déjà formalisé son désaccord ; il faut alors discuter le fond, le calcul et parfois les sanctions.Exemple : un revenu est rehaussé par l'administration.

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Bonjour
Votre analyse du droit commun est tout à fait exacte et démontre une très bonne compréhension des principes généraux. Vous avez parfaitement raison de vous interroger sur la position de la SAFER, qui peut effectivement paraître contraire à la règle générale.

Voici une analyse détaillée pour éclaircir cette situation.

1. Le principe de droit commun : l'exonération (que vous maîtrisez)
Vous l'avez parfaitement rappelé :

La cession d'un terrain nu et non constructible est exonérée de TVA (article 257 du Code général des impôts - CGI).

Cette exonération s'applique quel que soit le vendeur (particulier ou professionnel, y compris un marchand de biens), sauf dans les cas exceptionnels que vous citez :

Le terrain a été rendu constructible par le vendeur (obtention d'un permis de construire ou d'un certificat d'urbanisme opérationnel) avant la vente.

La vente s'inscrit dans le cadre d'une opération d'aménagement (lotissement, ZAC, etc.).

Le terrain est destiné à être détruit (cas marginal).

La jurisprudence du Conseil d'État (20 novembre 2003, n°246929) confirme bien ce principe.

Si les parcelles que vous acquérez sont non constructibles et que la SAFER n'a procédé à aucun acte de nature à les rendre constructibles, le droit commun conduirait effectivement à une exonération.

2. Le cas spécifique de la SAFER : le régime dérogatoire (Art. 298 sexdecies CGI)
C'est ici que réside la réponse à votre question. La SAFER bénéficie d'un régime fiscal dérogatoire spécifique qui prime sur le droit commun.

L'article 298 sexdecies du CGI dispose textuellement que sont obligatoirement soumis à la TVA :

"Les livraisons de terrains nus effectuées par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural [...] lorsqu'elles portent sur des immeubles ou droits immobiliers qui ont été acquis par elles à titre onéreux."

Conséquence juridique :
L'assujettissement à la TVA est obligatoire pour la SAFER lors de la revente d'un bien qu'elle a acquis, et ce, sans avoir à se poser la question de sa constructibilité ou de son insertion dans une opération d'aménagement. Cette obligation est une présomption légale instituée par le législateur.

Justification politique : Ce régime dérogatoire s'explique par la nature même de la mission de la SAFER. Son activité régulière d'acquisition et de revente de foncier est considérée par le législateur comme une activité économique taxable, réalisée dans un cadre d'intérêt général (amélioration des structures agraires, installation d'agriculteurs, etc.).

3. Synthèse et conséquences pratiques
Pour répondre directement à votre question :

La SAFER a raison d'assujettir l'opération à la TVA.

Le fondement juridique n'est pas le droit commun que vous avez cité, mais l'article 298 sexdecies du CGI.

Son régime est bien particulier et dérogatoire. Elle n'a pas à apporter la preuve que le terrain est constructible ou fait partie d'une opération d'aménagement. L'assujettissement est de plein droit.

Conséquences pour vous, acquéreur :

Coût majoré : Vous devrez acquitter le prix majoré de la TVA au taux de 20% (sauf exception très rare pour un taux réduit).

TVA non récupérable (sauf cas très précis) : En tant que particulier, ou même en tant qu'exploitant agricole sous le régime fiscal de la micro-BA ou soumis à l'impôt sur le revenu, vous ne pourrez pas récupérer cette TVA. Elle constitue une charge définitive.

Demande de justification : Vous êtes en droit de demander à la SAFER de vous formaliser par écrit le fondement juridique de sa position. Elle devrait vous citer expressément l'article 298 sexdecies du CGI.

Conclusion
Vos recherches étaient pertinentes mais se heurtent à une exception légale propre à la SAFER. Malgré le caractère non constructible des terrains, l'acquisition auprès d'une SAFER est obligatoirement soumise à TVA.

Recommandations :

Valider l'assiette : Vérifiez avec la SAFER que la base de calcul de la TVA (le prix hors taxes) est correcte.

Consulter un expert : Selon votre statut (particulier, société agricole), il peut être judicieux de consulter un expert-comptable ou un conseil fiscal pour :

Vérifier l'absence de tout dispositif particulier qui pourrait vous permettre de récupérer la TVA (situation extrêmement rare pour de l'acquisition de foncier nu).

Évaluer l'impact de cette charge sur le coût global de votre investissement.
Je reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister.
Merci d'indiquer votre préoccupation comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT.
vincent
Bonjour Me PETSOKO,
Je vous remercie de votre prompte réponse qui démontre que l'assujettissement à la TVA de la vente de terres agricoles par la SAFER se fonde sur un régime dérogatoire au droit commun.
Cependant j'aimerais avoir des précisions sur les points suivants évoqués dans vote réponse :
- vous citez l'article 257 du CGI qui fixe la règle commune d'exonération, mais à priori cet article ne fait pas état de cette exonération mais au contraire aborde les cas d'imposition ?
- vous citez l'article 298 sexdecies du CGI pour justifier l'imposition à la TVA , qui justifie le régime dérogatoire, hors à la lecture de cet article je n'ai pas retrouvé cette argumentation relative aux SAFER ?
- enfin vous écrivez que cette "TVA non récupérable .." ne sera pas récupérable dans le cas : je cite " .... ou soumis à l'impôt sur le revenu, vous ne pourrez pas récupérer cette TVA. " Au cas particulier l'acheteur relève du régime des BA , au réel simplifié , relevant du régime fiscal de l'impôt sur les revenus . Pouvez vous me préciser si cette TVA sera donc dans ce cas bien récupérable par l'acheteur même si son régime fiscal professionnel est celui de l'impôt sur les revenus ?
Vous remerciant à nouveau de votre réponse.
Bien cordialement.
il y a 9 mois
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Maitre Abraham ASSESSO
Inscrit au barreau de Hauts-de-seine - Nanterre
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Bonjour,

En matière de fiscalité immobilière, le principe est bien celui que vous rappelez :

La cession de terrains agricoles non constructibles est en principe exonérée de TVA (article 261, 5° du CGI).

La TVA n'est due que si le terrain est devenu constructible avant la vente, ou si la cession s'inscrit dans une opération d'aménagement, ou encore si le terrain est destiné à être bâti/détruit dans ce cadre.

Dans les autres cas, la cession est soumise aux droits d'enregistrement classiques (5,80 % ou 0,715 % selon le cas).

S'agissant de la SAFER :

La SAFER agit comme intermédiaire spécialisé, mais son statut ne lui confère pas, en tant que tel, un régime général de dérogation à la TVA.

Elle peut, dans certains cas, soumettre l'opération à TVA lorsqu'elle revend des terrains qu'elle a acquis dans le cadre de missions d'aménagement ou de restructuration foncière.

En revanche, lorsqu'elle revend des terres agricoles non constructibles sans projet d'aménagement, la jurisprudence du Conseil d'État (notamment CE 20 novembre 2003, n° 246977) confirme que l'opération doit rester exonérée de TVA.

Autrement dit, l'assujettissement automatique par la SAFER sur ce type d'opération n'a pas de base légale si les parcelles sont strictement agricoles et non concernées par un projet d'aménagement.

En pratique, deux pistes s'offrent à vous :

Exiger une motivation écrite de la SAFER sur le fondement juridique de la TVA appliquée.

Contester la TVA facturée si elle ne repose sur aucun texte ou projet d'aménagement, en vous appuyant sur l'article 261-5° du CGI et la jurisprudence précitée.

En résumé : sauf cas particulier d'aménagement ou constructibilité, l'opération de cession de terres agricoles par la SAFER devrait rester exonérée de TVA.
vincent
Bonjour Maître ASSESSO,
Je vous remercie d'avoir répondu promptement à ma question, et d'y avoir apporté un fondement juridique solide et bien argumenté.
Bien cordialement.
il y a 9 mois
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