Assujettisement à la tva pour acquisition de terres agricoles par la safer

Sujet initié par vincent, il y a 1 jour - 268 vues

Bonjour
Votre question est très précise et démontre une bonne compréhension préalable des principes généraux. Vous avez raison de vous interroger, car la position de la SAFER peut sembler contraire au droit commun.

Voici une analyse détaillée de la situation.

1. Le principe de droit commun : l'exonération
Comme vous l'avez parfaitement identifié, le droit commun est posé par l'article 257 du Code général des impôts (CGI) et la jurisprudence administrative (Conseil d'Etat, 20 novembre 2003, n°246929).

En résumé :

La cession d'un terrain nu et non constructible est exonérée de TVA, qu'elle soit réalisée par un particulier ou un professionnel (marchand de biens, promoteur, etc.).

La TVA ne s'applique que si le terrain est rendu constructible (obtention d'un permis de construire ou d'un certificat d'urbanisme opérationnel) préalablement à la vente par le cédant, ou s'il est cédé dans le cadre d'une opération d'aménagement.

Si les parcelles que vous acquérez sont effectivement non constructibles et que la SAFER ne les a pas rendues constructibles, le principe devrait être l'exonération.

2. Le cas spécifique de la SAFER : une présomption légale
La SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural) bénéficie d'un régime dérogatoire qui explique sa position. Ce régime est prévu par le article 298 sexdecies du CGI.

Le texte dispose que sont obligatoirement soumis à la TVA :

"Les livraisons de terrains nus effectuées par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural [...] lorsqu'elles portent sur des immeubles ou droits immobiliers qui ont été acquis par elles à titre onéreux."

Conséquence :
La SAFER est assujettie à la TVA de plein droit sur la revente des terrains qu'elle a elle-même acquis, indépendamment de la nature du terrain (constructible ou non) et même en l'absence de toute opération d'aménagement de sa part. Cette assujettissement obligatoire est une présomption légale qui prime sur le droit commun.

Justification : Le législateur a considéré que l'activité de la SAFER, qui consiste à acquérir et revendre des biens fonciers dans un but d'intérêt général (amélioration des structures agraires, installation d'agriculteurs, etc.), relève d'une activité économique taxable.

3. Réponse à votre question et conséquences pratiques
La SAFER a donc raison d'assujettir l'opération à la TVA, non pas en vertu du droit commun que vous avez cité, mais en application de son régime fiscal dérogatoire spécifique (Art. 298 sexdecies CGI).

Conséquences pour vous, acquéreur :

Acquisition soumise à TVA : Vous achèterez le terrain TTC. Le prix sera majoré de 20% de TVA (sauf si un taux réduit peut exceptionnellement s'appliquer, ce qui est rare pour des terrains).

TVA non récupérable : À moins que vous n'exerciez une activité qui vous donne vous-même le droit à la récupération de la TVA (par exemple, si vous êtes une entreprise agricole assujettie à la TVA et que ce terrain entre dans le champ de votre activité), vous ne pourrez pas récupérer cette TVA. C'est une charge définitive.

Justification demandée : Vous êtes en droit de demander à la SAFER de vous communiquer le fondement juridique précis de sa position. Elle devrait vous indiquer l'article 298 sexdecies du CGI.

Conclusion
Vos recherches sur le droit commun étaient exactes, mais elles ne prenaient pas en compte le régime dérogatoire dont bénéficient les SAFER. Malgré le caractère non constructible des terrains, l'acquisition auprès d'une SAFER est obligatoirement soumise à TVA en vertu de l'article 298 sexdecies du CGI.

Il est fortement recommandé de :

Valider l'assiette (base de calcul) de la TVA appliquée par la SAFER.

Consulter un expert-comptable ou un conseil fiscal pour étudier, en fonction de votre propre situation (acquéreur particulier, société agricole, etc.), les implications de cette charge et les éventuels montages ou options disponibles pour en limiter l'impact.

Je reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister.
Merci d’indiquer votre préoccupation comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT.

Cher Monsieur,
Vous achetez à la SAFER un bien agricole soumis à la TVA.

Comme vous l'avez dit, les ventes de terrains agricoles non constructibles sont exonérées de TVA immobilière, même si le vendeur est un professionnel, y compris un marchand de biens.

La seule limite tient au fait que la TVA immobilière s’appliquera si :
- Le terrain devient constructible "avant" la vente.
- ou la vente s’inscrit dans le cadre d’une opération d’aménagement.
- ou le terrain est destiné à être détruit dans une opération de construction ou d’aménagement (application de l'arrêt CE, 20 novembre 2003, n° 2469).

Or la SAFER participe à des opérations d'aménagement... Il faudrait donc savoir quel est le contexte de la cession.

Dans votre cas particulier la SAFER vend majoritairement des terres agricoles non constructibles.

Le non-assujetissement à la TVA devrait s'imposer, sauf cas d'aménagement.

?? Assujetissement volontaire de l'opération à la TVA selon la SAFER ??
Vous indiquez que la SAFER impose l'assujetissement de l'opération à la TVA.
Cette situation est inhabituelle et mérite d'avoir une visibilité de l'opération.
En l'état il n'est pas possible de vous répondre. Je ne comprends pas la raison de cet assujetissement.
En effet l'assujetissement à la TVA des terrains agricoles n'est pas optionnel. Et la SAFER n'est à priori pas un organisme assujettis à la TVA.

La loi no 99-574 d'orientation agricole du 9 juillet 1999 (article 114) a élargi le champ d'intervention des SAFER.
L'article 8 de la loi de finances pour 2000 a exonéré de TVA les opérations réalisées par les SAFER dans ce nouveau cadre.

La seule explication que je vois est que les parcelles acquises par la SAFER l'auraient été dans le régime de la loi 90-85 du 23 janvier 1990 et qu'elle aurait procédé à des opérations d'aménagement sur tout ou partie de ces terrains. Mais ce n'est pas logique et ce n'est pas l'objet de la SAFER de conserver des terres pendant 30 ans...

Je ne peux donc pas répondre avec certitude et le mieux est d'interroger officiellement la SAFER sur la raison de cette TVA, et de soumettre l'opération à un rescrit fiscal par sécurité.

Vous pouvez me contacter en privé si nécessaire.
Merci d'indiquer que la question est résolue.

Ariel DAHAN, Avocat
#SAFER #fiscalité #TVA_immobilière