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Assujettissement a la tva bien agricole par la safer
Sujet initié par vincentil y a 1 an - 2283 vues
Bonjour Maîtres, La question se pose au sujet de l'assujettissement à la TVA portant sur l'acquisition de terres agricoles auprès de la SAFER . Nos recherches conduisent à la non soumission de l'opération à la TVA immobilière. Le principe est que la cession de terrains agricole est généralement exonérée de TVA, sauf si le terrain devient constructible avant la vente ou s'il est vendu dans le cadre d'aménagement. Le Conseil d'Etat a confirmé que les terrains non constructibles cédés par un professionnel ( y compris un marchand de biens ) sont exonérés de TVA , sauf cession réalisée dans le cadre d'une opération d'aménagement ou si le terrain est destiné à être détruit . ( CE 20 novembre 2003, n° 2469 Au cas particulier les parcelles remplissent les conditions d'exonération, aussi nous souhaiterions avoir votre avis sur l'assujettissement ou pas à la TVA, étant rappelé que la SAFER entend assujettir l'opération à la TVA sur la totalité. Il se peut que la SAFER dispose d'un régime particulier dérogatoire et auquel cas il serait intérressant de le savoir, interrogée sur ce point cet organisme ne nous a pas communiqué d'information sur ce point. Vous remerciant vivement d'une prompte réponse, recevez Maîtres, l'assurance de nos salutations distinguées.
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Bonjour Votre analyse du droit commun est tout à fait exacte et démontre une très bonne compréhension des principes généraux. Vous avez parfaitement raison de vous interroger sur la position de la SAFER, qui peut effectivement paraître contraire à la règle générale.
Voici une analyse détaillée pour éclaircir cette situation.
1. Le principe de droit commun : l'exonération (que vous maîtrisez) Vous l'avez parfaitement rappelé :
La cession d'un terrain nu et non constructible est exonérée de TVA (article 257 du Code général des impôts - CGI).
Cette exonération s'applique quel que soit le vendeur (particulier ou professionnel, y compris un marchand de biens), sauf dans les cas exceptionnels que vous citez :
Le terrain a été rendu constructible par le vendeur (obtention d'un permis de construire ou d'un certificat d'urbanisme opérationnel) avant la vente.
La vente s'inscrit dans le cadre d'une opération d'aménagement (lotissement, ZAC, etc.).
Le terrain est destiné à être détruit (cas marginal).
La jurisprudence du Conseil d'État (20 novembre 2003, n°246929) confirme bien ce principe.
Si les parcelles que vous acquérez sont non constructibles et que la SAFER n'a procédé à aucun acte de nature à les rendre constructibles, le droit commun conduirait effectivement à une exonération.
2. Le cas spécifique de la SAFER : le régime dérogatoire (Art. 298 sexdecies CGI) C'est ici que réside la réponse à votre question. La SAFER bénéficie d'un régime fiscal dérogatoire spécifique qui prime sur le droit commun.
L'article 298 sexdecies du CGI dispose textuellement que sont obligatoirement soumis à la TVA :
"Les livraisons de terrains nus effectuées par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural [...] lorsqu'elles portent sur des immeubles ou droits immobiliers qui ont été acquis par elles à titre onéreux."
Conséquence juridique : L'assujettissement à la TVA est obligatoire pour la SAFER lors de la revente d'un bien qu'elle a acquis, et ce, sans avoir à se poser la question de sa constructibilité ou de son insertion dans une opération d'aménagement. Cette obligation est une présomption légale instituée par le législateur.
Justification politique : Ce régime dérogatoire s'explique par la nature même de la mission de la SAFER. Son activité régulière d'acquisition et de revente de foncier est considérée par le législateur comme une activité économique taxable, réalisée dans un cadre d'intérêt général (amélioration des structures agraires, installation d'agriculteurs, etc.).
3. Synthèse et conséquences pratiques Pour répondre directement à votre question :
La SAFER a raison d'assujettir l'opération à la TVA.
Le fondement juridique n'est pas le droit commun que vous avez cité, mais l'article 298 sexdecies du CGI.
Son régime est bien particulier et dérogatoire. Elle n'a pas à apporter la preuve que le terrain est constructible ou fait partie d'une opération d'aménagement. L'assujettissement est de plein droit.
Conséquences pour vous, acquéreur :
Coût majoré : Vous devrez acquitter le prix majoré de la TVA au taux de 20% (sauf exception très rare pour un taux réduit).
TVA non récupérable (sauf cas très précis) : En tant que particulier, ou même en tant qu'exploitant agricole sous le régime fiscal de la micro-BA ou soumis à l'impôt sur le revenu, vous ne pourrez pas récupérer cette TVA. Elle constitue une charge définitive.
Demande de justification : Vous êtes en droit de demander à la SAFER de vous formaliser par écrit le fondement juridique de sa position. Elle devrait vous citer expressément l'article 298 sexdecies du CGI.
Conclusion Vos recherches étaient pertinentes mais se heurtent à une exception légale propre à la SAFER. Malgré le caractère non constructible des terrains, l'acquisition auprès d'une SAFER est obligatoirement soumise à TVA.
Recommandations :
Valider l'assiette : Vérifiez avec la SAFER que la base de calcul de la TVA (le prix hors taxes) est correcte.
Consulter un expert : Selon votre statut (particulier, société agricole), il peut être judicieux de consulter un expert-comptable ou un conseil fiscal pour :
Vérifier l'absence de tout dispositif particulier qui pourrait vous permettre de récupérer la TVA (situation extrêmement rare pour de l'acquisition de foncier nu).
Évaluer l'impact de cette charge sur le coût global de votre investissement. Je reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister. Merci d'indiquer votre préoccupation comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT.
il y a 1 an
vincent
Bonjour Me PETSOKO, Je vous remercie de votre prompte réponse qui démontre que l'assujettissement à la TVA de la vente de terres agricoles par la SAFER se fonde sur un régime dérogatoire au droit commun. Cependant j'aimerais avoir des précisions sur les points suivants évoqués dans vote réponse : - vous citez l'article 257 du CGI qui fixe la règle commune d'exonération, mais à priori cet article ne fait pas état de cette exonération mais au contraire aborde les cas d'imposition ? - vous citez l'article 298 sexdecies du CGI pour justifier l'imposition à la TVA , qui justifie le régime dérogatoire, hors à la lecture de cet article je n'ai pas retrouvé cette argumentation relative aux SAFER ? - enfin vous écrivez que cette "TVA non récupérable .." ne sera pas récupérable dans le cas : je cite " .... ou soumis à l'impôt sur le revenu, vous ne pourrez pas récupérer cette TVA. " Au cas particulier l'acheteur relève du régime des BA , au réel simplifié , relevant du régime fiscal de l'impôt sur les revenus . Pouvez vous me préciser si cette TVA sera donc dans ce cas bien récupérable par l'acheteur même si son régime fiscal professionnel est celui de l'impôt sur les revenus ? Vous remerciant à nouveau de votre réponse. Bien cordialement.
En matière de fiscalité immobilière, le principe est bien celui que vous rappelez :
La cession de terrains agricoles non constructibles est en principe exonérée de TVA (article 261, 5° du CGI).
La TVA n'est due que si le terrain est devenu constructible avant la vente, ou si la cession s'inscrit dans une opération d'aménagement, ou encore si le terrain est destiné à être bâti/détruit dans ce cadre.
Dans les autres cas, la cession est soumise aux droits d'enregistrement classiques (5,80 % ou 0,715 % selon le cas).
S'agissant de la SAFER :
La SAFER agit comme intermédiaire spécialisé, mais son statut ne lui confère pas, en tant que tel, un régime général de dérogation à la TVA.
Elle peut, dans certains cas, soumettre l'opération à TVA lorsqu'elle revend des terrains qu'elle a acquis dans le cadre de missions d'aménagement ou de restructuration foncière.
En revanche, lorsqu'elle revend des terres agricoles non constructibles sans projet d'aménagement, la jurisprudence du Conseil d'État (notamment CE 20 novembre 2003, n° 246977) confirme que l'opération doit rester exonérée de TVA.
Autrement dit, l'assujettissement automatique par la SAFER sur ce type d'opération n'a pas de base légale si les parcelles sont strictement agricoles et non concernées par un projet d'aménagement.
En pratique, deux pistes s'offrent à vous :
Exiger une motivation écrite de la SAFER sur le fondement juridique de la TVA appliquée.
Contester la TVA facturée si elle ne repose sur aucun texte ou projet d'aménagement, en vous appuyant sur l'article 261-5° du CGI et la jurisprudence précitée.
En résumé : sauf cas particulier d'aménagement ou constructibilité, l'opération de cession de terres agricoles par la SAFER devrait rester exonérée de TVA.
#Meilleure réponseil y a 1 an
vincent
Bonjour Maître ASSESSO, Je vous remercie d'avoir répondu promptement à ma question, et d'y avoir apporté un fondement juridique solide et bien argumenté. Bien cordialement.
il y a 1 an
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