Assujettissement a la tva bien agricole par la safer

Sujet initié par vincent, il y a 1 jour - 350 vues

Bonjour
Votre analyse du droit commun est tout à fait exacte et démontre une très bonne compréhension des principes généraux. Vous avez parfaitement raison de vous interroger sur la position de la SAFER, qui peut effectivement paraître contraire à la règle générale.

Voici une analyse détaillée pour éclaircir cette situation.

1. Le principe de droit commun : l'exonération (que vous maîtrisez)
Vous l'avez parfaitement rappelé :

La cession d'un terrain nu et non constructible est exonérée de TVA (article 257 du Code général des impôts - CGI).

Cette exonération s'applique quel que soit le vendeur (particulier ou professionnel, y compris un marchand de biens), sauf dans les cas exceptionnels que vous citez :

Le terrain a été rendu constructible par le vendeur (obtention d'un permis de construire ou d'un certificat d'urbanisme opérationnel) avant la vente.

La vente s'inscrit dans le cadre d'une opération d'aménagement (lotissement, ZAC, etc.).

Le terrain est destiné à être détruit (cas marginal).

La jurisprudence du Conseil d'État (20 novembre 2003, n°246929) confirme bien ce principe.

Si les parcelles que vous acquérez sont non constructibles et que la SAFER n'a procédé à aucun acte de nature à les rendre constructibles, le droit commun conduirait effectivement à une exonération.

2. Le cas spécifique de la SAFER : le régime dérogatoire (Art. 298 sexdecies CGI)
C'est ici que réside la réponse à votre question. La SAFER bénéficie d'un régime fiscal dérogatoire spécifique qui prime sur le droit commun.

L'article 298 sexdecies du CGI dispose textuellement que sont obligatoirement soumis à la TVA :

"Les livraisons de terrains nus effectuées par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural [...] lorsqu'elles portent sur des immeubles ou droits immobiliers qui ont été acquis par elles à titre onéreux."

Conséquence juridique :
L'assujettissement à la TVA est obligatoire pour la SAFER lors de la revente d'un bien qu'elle a acquis, et ce, sans avoir à se poser la question de sa constructibilité ou de son insertion dans une opération d'aménagement. Cette obligation est une présomption légale instituée par le législateur.

Justification politique : Ce régime dérogatoire s'explique par la nature même de la mission de la SAFER. Son activité régulière d'acquisition et de revente de foncier est considérée par le législateur comme une activité économique taxable, réalisée dans un cadre d'intérêt général (amélioration des structures agraires, installation d'agriculteurs, etc.).

3. Synthèse et conséquences pratiques
Pour répondre directement à votre question :

La SAFER a raison d'assujettir l'opération à la TVA.

Le fondement juridique n'est pas le droit commun que vous avez cité, mais l'article 298 sexdecies du CGI.

Son régime est bien particulier et dérogatoire. Elle n'a pas à apporter la preuve que le terrain est constructible ou fait partie d'une opération d'aménagement. L'assujettissement est de plein droit.

Conséquences pour vous, acquéreur :

Coût majoré : Vous devrez acquitter le prix majoré de la TVA au taux de 20% (sauf exception très rare pour un taux réduit).

TVA non récupérable (sauf cas très précis) : En tant que particulier, ou même en tant qu'exploitant agricole sous le régime fiscal de la micro-BA ou soumis à l'impôt sur le revenu, vous ne pourrez pas récupérer cette TVA. Elle constitue une charge définitive.

Demande de justification : Vous êtes en droit de demander à la SAFER de vous formaliser par écrit le fondement juridique de sa position. Elle devrait vous citer expressément l'article 298 sexdecies du CGI.

Conclusion
Vos recherches étaient pertinentes mais se heurtent à une exception légale propre à la SAFER. Malgré le caractère non constructible des terrains, l'acquisition auprès d'une SAFER est obligatoirement soumise à TVA.

Recommandations :

Valider l'assiette : Vérifiez avec la SAFER que la base de calcul de la TVA (le prix hors taxes) est correcte.

Consulter un expert : Selon votre statut (particulier, société agricole), il peut être judicieux de consulter un expert-comptable ou un conseil fiscal pour :

Vérifier l'absence de tout dispositif particulier qui pourrait vous permettre de récupérer la TVA (situation extrêmement rare pour de l'acquisition de foncier nu).

Évaluer l'impact de cette charge sur le coût global de votre investissement.
Je reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister.
Merci d’indiquer votre préoccupation comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT.

Bonjour,

En matière de fiscalité immobilière, le principe est bien celui que vous rappelez :

La cession de terrains agricoles non constructibles est en principe exonérée de TVA (article 261, 5° du CGI).

La TVA n’est due que si le terrain est devenu constructible avant la vente, ou si la cession s’inscrit dans une opération d’aménagement, ou encore si le terrain est destiné à être bâti/détruit dans ce cadre.

Dans les autres cas, la cession est soumise aux droits d’enregistrement classiques (5,80 % ou 0,715 % selon le cas).

S’agissant de la SAFER :

La SAFER agit comme intermédiaire spécialisé, mais son statut ne lui confère pas, en tant que tel, un régime général de dérogation à la TVA.

Elle peut, dans certains cas, soumettre l’opération à TVA lorsqu’elle revend des terrains qu’elle a acquis dans le cadre de missions d’aménagement ou de restructuration foncière.

En revanche, lorsqu’elle revend des terres agricoles non constructibles sans projet d’aménagement, la jurisprudence du Conseil d’État (notamment CE 20 novembre 2003, n° 246977) confirme que l’opération doit rester exonérée de TVA.

Autrement dit, l’assujettissement automatique par la SAFER sur ce type d’opération n’a pas de base légale si les parcelles sont strictement agricoles et non concernées par un projet d’aménagement.

En pratique, deux pistes s’offrent à vous :

Exiger une motivation écrite de la SAFER sur le fondement juridique de la TVA appliquée.

Contester la TVA facturée si elle ne repose sur aucun texte ou projet d’aménagement, en vous appuyant sur l’article 261-5° du CGI et la jurisprudence précitée.

En résumé : sauf cas particulier d’aménagement ou constructibilité, l’opération de cession de terres agricoles par la SAFER devrait rester exonérée de TVA.