Revente d'un bien sous convention pls

Sujet initié par yar72, il y a 10 heures - 133 vues

Bonjour
L'acquisition d'un bien immobilier loué sous convention PLS (Prêt Locatif Social) est une opération possible, mais qui comporte des spécificités juridiques et fiscales importantes qu'il est crucial de comprendre avant de s'engager.

Voici une analyse détaillée point par point.

1. Transfert de la convention PLS lors de la vente
Le principe : La convention PLS est attachée au bien, pas au propriétaire.
C'est le point le plus important. Lorsque vous achetez le bien, vous achetez également les obligations qui y sont liées. La convention PLS est transférée de plein droit à l'acquéreur. Vous devenez le nouveau bailleur et devez impérativement respecter tous les termes de la convention jusqu'à son terme (juin 2028 dans votre cas).

Vos nouvelles obligations en tant que nouveau propriétaire :

Respect des plafonds de loyer : Vous ne pouvez pas augmenter le loyer au-delà du plafond PLS en vigueur, qui est révisé annuellement. Vous devez vous référer à la convention pour connaître le loyer initial et appliquer les coefficients de révision.

Respect des plafonds de ressources des locataires : Vous devez vous assurer, lors du renouvellement du bail ou de la relocation, que les revenus des locataires n'excèdent pas les plafonds PLS. Un certificat de ressources annuel peut être demandé.

Maintien de la destination locative : Vous ne pouvez pas reprendre le logement pour l'habiter vous-même (jusqu'à la fin de la convention) sans l'accord du locataire et sans avoir obtenu préalablement la résiliation de la convention auprès de l'administration (procédure complexe et rarement accordée).

Procédure à suivre après l'acquisition :
Vous devez notifier votre changement de propriétaire à l'organisme loané (la banque qui a accordé le prêt PLS) et au service instructeur de l'État (généralement la DDT(M) - Direction Départementale des Territoires (et de la Mer)). Vous leur adresserez une copie de l'acte authentique de vente.

2. Transfert du prêt associé
Non, le prêt PLS initial ne vous est pas transféré.
Le prêt PLS souscrit par le vendeur est un prêt personnel qui lui est accordé en contrepartie de la signature de la convention. Il ne fait pas partie des dettes attachées au bien.

Conséquences pour vous :

Vous devez financer votre acquisition par vos propres moyens (apport personnel, prêt bancaire classique, etc.). Vous ne reprenez pas les mensualités de l'ancien propriétaire.

Le vendeur, de son côté, doit obligatoirement rembourser son prêt PLS anticipément lors de la vente. Le produit de la vente sert souvent à cela. La convention PLS étant toujours en cours, la banque loané peut appliquer des pénalités de remboursement anticipé (PRA), dont le montant est plafonné par la loi. Le vendeur doit en assumer le coût.

3. Respect du plafond de loyer au-delà de la durée de la convention (après juin 202
À l'issue de la convention (juin 202, le logement est "libéré" de son régime PLS.

Fin des obligations : Vous n'êtes plus tenu de respecter les plafonds de ressources des locataires ni les plafonds de loyer PLS.

Nouveau régime : Le logement entre dans le droit commun de la location. Cependant, s'il est situé en Zone Tendue (comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, etc.), il sera très probablement soumis au régime de la Loi ALUR qui impose :

Un loyer de référence : Vous devrez vous référer au loyer de référence du secteur géographique pour fixer le loyer initial. Vous pourrez ensuite l'augmenter librement entre deux locations, mais lors de la relocation, vous ne pourrez pas dépasser le loyer de référence majoré de 20% maximum dans certains cas.

Pas de plafond de ressources pour les nouveaux locataires.

En résumé, après juin 2028, vous pourrez louer au prix du marché (en respectant le droit commun), mais pas avant.

Recommandations essentielles avant d'acheter
Étudiez attentivement la convention PLS : Demandez une copie intégrale au vendeur. Vérifiez la date de fin exacte, le loyer initial, et les engagements pris.

Analysez la situation locative : Vérifiez que le loyer actuel est conforme au plafond PLS et que le locataire est à jour de ses paiements.

Consultez un professionnel : Il est fortement recommandé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en immobilier. Ils pourront examiner la convention et vous conseiller sur les implications exactes de cet achat.

Faites votre calcul de rentabilité : Calculez votre rendement net jusqu'en 2028 avec le loyer PLS, puis simulez la rentabilité potentielle après cette date avec un loyer de marché pour évaluer l'intérêt de l'opération.

En conclusion, acheter un bien sous convention PLS peut être une excellente opportunité pour un investisseur patient, visant une plus-value à moyen terme, à condition d'accepter une rentabilité locative faible et encadrée pendant la durée restante de la convention.

Je reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister.
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