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Question résolue par Maître Abraham ASSESSO
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Abraham

Lmnp et démembrement
Sujet initié par AC, il y a 1 jour - 548 vues

Bonjour,

Mon projet d'investissement locatif avec ma mère se précise, notre offre sur un studio situé en région parisienne a été acceptée par le propriétaire la semaine dernière. Voici quelques informations chiffrées concernant notre future acquisition :

Prix de l'appartement FAI (honoraires à la charge du vendeur) : 159 000 euros
Frais de notaire (8% du prix FAI) : 12 720 euros
Budget rénovation de l'appartement : 20 000 euros
Achat mobilier appartement + cuisine : 5 000 euros
Le montant total de l'investissement s'élève donc à 196 720 euros.

Ma contribution de 60 000 euros est répartie de la façon suivante :
Prix de l'appartement FAI (honoraires à la charge du vendeur) : 60 000 euros (nue-propriété uniquement)
Frais de notaire (8% du prix FAI) : 0 euro
Budget rénovation de l'appartement : 0 euro
Achat mobilier appartement + cuisine : 0 euro

La contribution de ma mère, égale à 136 720 euros, est répartie de la façon suivante :
Prix de l'appartement FAI (honoraires à la charge du vendeur) : 99 000 euros (usufruit + une partie en pleine propriété)
Frais de notaire (8% du prix FAI) : 12 720 euros
Budget rénovation de l'appartement : 20 000 euros
Achat mobilier appartement + cuisine : 5 000 euros

Ma mère percevra l'intégralité des revenus locatifs et règlera la TF, les charges de copropriété et les autres frais liés à son activité LMNP.

1) Me confirmez-vous qu'il s'agit du meilleur montage possible, en considérant les aspects "optimisation LMNP" et "optimisation des frais de succession" ?

2) Me confirmez-vous que l'amortissement LMNP dont bénéficiera ma mère sera calculé sur une base de 99 000 euros (usufruit + une partie en pleine propriété) + 20 000 euros (travaux de rénovation) + 5 000 euros (meuble) avec des durées d'amortissement différentes ?

Merci d'avance pour votre retour.

Cordialement,

A.C.
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3 réponses
Maitre Abraham ASSESSO
Inscrit au barreau de Hauts-de-seine - Nanterre
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Bonjour

Votre projet combine deux aspects : investissement LMNP et transmission via démembrement. Je reprends vos deux points.

Montage démembrement + LMNP
– Le fait que vous apportiez 60 000 € en nue-propriété vous permet d’anticiper la transmission, car à terme, vous récupérerez la pleine propriété sans droits de succession sur cette quote-part.
– Votre mère conserve l’usufruit et donc les loyers, ce qui est cohérent puisqu’elle finance la plus grosse partie de l’investissement.
– Fiscalement, elle pourra déclarer l’activité LMNP et amortir sa quote-part (usufruit + pleine propriété), ce qui lui donne un avantage fiscal immédiat.
– En succession : au décès de votre mère, vous récupérerez automatiquement l’usufruit et donc la pleine propriété, sans fiscalité supplémentaire sur votre part déjà en nue-propriété.

Ce schéma est en général l’un des plus efficaces pour conjuguer optimisation LMNP et transmission. Mais il reste à sécuriser sur deux points : la rédaction précise de l’acte de démembrement (chez le notaire) et l’équilibre entre vos apports (éviter toute requalification en donation déguisée).

Base d’amortissement en LMNP
– Oui, l’amortissement portera sur la valeur acquise par votre mère : 99 000 € (valeur usufruit + part en pleine propriété), auxquels s’ajoutent 20 000 € de travaux et 5 000 € de mobilier.
– La base amortissable totale pour elle est donc 124 000 €.
– Durées : environ 25 à 30 ans pour l’immobilier, 10 à 15 ans pour les travaux selon leur nature, et 5 à 7 ans pour le mobilier.

En résumé
– Le schéma est pertinent pour vos objectifs.
– L’amortissement LMNP se calculera bien sur la base des montants investis par votre mère (hors votre nue-propriété).
– Faites valider par votre notaire pour sécuriser la répartition juridique et fiscale, et par votre expert-comptable LMNP pour optimiser l’amortissement et l’imputation des charges.
#Meilleure réponse
il y a 1 jour
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AC
Bonjour,

Je vous remercie pour votre retour très clair.

Une question complémentaire par rapport à l'amortissement des travaux.

J'ai pu lire sur internet ceci "Tant que les travaux entrepris par l’usufruitier rentrent dans la catégorie des travaux qu’il a à sa charge, la totalité de leur valeur peut être amortie, mais si ces travaux rentrent dans la catégorie de ceux normalement dévolus au nu-propriétaire, l’usufruitier ne pourra pas les amortir, même s’il en supporte le coût".
Cette information m'inquiète. Les travaux de rénovation (second oeuvre uniquement : rénovation de la cuisine et de la salle de bain, petits travaux d'électricité, remplacement du store, ...) sont-ils considérés comme des travaux amortissables pour l'usufruitier s'il en supporte le coût?

Merci d'avance.

Cordialement.

A.C.
il y a 1 jour
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AC
Merci, vous avez répondu à ma question complémentaire. Tout est clair à présent.
il y a 1 jour
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