Fin servitude de passage

Question

Je suis nu-propriétaire de la maison de mes parents (ils en sont usufruitiers). La propriété bénéficie d'un unique accès à la voirie municipale via une servitude de passage et de tréfonds sur la parcelle de notre voisine, au nord. Dans l'acte de vente initial, est incluse une clause qui prévoit que "les parties conviennent que si à l'avenir le chemin piétonnier sis au sud de la parcelle devenait une voie de circulation urbaine sur laquelle une sortie charretière serait autorisée, la servitude de passage ci-dessus serait limitée aux canalisations et à leur entretien ou réparation. Un acte devra alors être établi et publié constatant la réalisation de la présente promesse". Nous avons reçu une LRAR de la voisine qui estime que notre parcelle est désormais désenclavée et qu'un accès des véhicules par le chemin "piétonnier" au sud est possible, dans la mesure où en amont, la voirie a été élargie pour permettre l'accès à un nouveau lotissement en face de notre maison. La voisine, propriétaire du fonds servant, nous met donc en demeure pour : - la cessation de la servitude, - la création d'un accès à la propriété via le chemin "piétonnier", - la dépose de l'actuel portail en limite de servitude et son remplacement par un mur mitoyen. Nous avons reçu une LRAR de la voisine qui estime que notre parcelle est désormais désenclavée et qu'un accès des véhicules par le chemin "piétonnier" au sud est possible, dans la mesure où en amont, la voirie a été élargie pour permettre l'accès à un nouveau lotissement en face de notre maison. La voisine, propriétaire du fonds servant, nous met donc en demeure pour : - la cessation de la servitude, - la création d'un accès à la propriété via le chemin "piétonnier", - la dépose de l'actuel portail en limite de servitude et son remplacement par un mur mitoyen. J'ai donc écrit à la mairie pour demander les démarches à effectuer. La mairie m'a répondu par mail la chose suivante : « Votre parcelle n'est pas enclavée car elle possède un accès par servitude. Dans ce cadre la Ville ne peut se substituer aux souhaits des riverains concernant la voie publique. En effet, la Ville doit être conforme aux indications formulées dans le PLUI qui précise limiter les accès et conserve l'existant ». La mairie conclut, dans ce même mail, que « la création d'un nouvel accès est donc à ce jour non réglementaire ». Comme cette réponse par mail me semblait avoir une faible valeur juridique, jai fait une demande de certificat durbanisme opérationnel (CUb) qui a confirmé que le projet nétait pas réalisable. Nous avons signifié par LRAR à la voisine la position de la mairie, lui indiquant que le projet nétait pas réalisable. Depuis, la voisine a fait venir un agent du service urbanisme sur ce chemin au sud, et cette personne de la mairie lui aurait affirmé ne pas avoir été au courant des modifications effectuée sur la voirie, et que ce quelle avait finalement constaté sur place lui faisait changer davis. Elle lui aurait dit que, si un nouveau CUb était déposé avec dans le projet un « espace dattente » (= un sas) entre la voirie et le futur portail, il serait cette fois-ci accepté. Ce qui na pas manqué de métonner, vu que jamais dans les échanges précédents la mairie na conditionné la faisabilité du projet à la réalisation dun sas : elle a seulement dit que le projet nétait pas réalisable. J'ai demandé des précisions à la mairie, je suis toujours en attente. Dès lors je minterroge sur la stratégie à adopter. Quel est le risque à « laisser courir » ? Quels recours si jamais la voisine venait à nous barrer laccès ? Faut-il inviter la voisine à faire elle-même un nouveau Cub ? Dans lhypothèse où la voisine obtiendrait un Cub favorable, cela ne règle pas pour autant laffaire car il sagit dun document dinformation, non dune autorisation durbanisme. Sachant que seul le propriétaire du terrain peut faire une déclaration de travaux pour la création dun nouvel accès, et donc pas la propriétaire du fonds servant, comment cette dernière pourrait-elle avoir gain de cause devant un tribunal judiciaire ? Ce dernier pourrait-il enjoindre la mairie à délivrer une autorisation durbanisme puis nous enjoindre à réaliser les travaux sous astreinte ? Pourrait il y avoir des dommages intérêts ? Merci d'avance pour vos réponses

Maître <span class='text-uppercase'>PETSOKO</span> · Accepted Answer

Votre situation mêle à la fois droit civil (servitudes, désenclavement) et droit de lurbanisme (création dun nouvel accès), ce qui explique la complexité et les contradictions apparentes entre les positions de la voisine et celles de la mairie. 1. Sur la servitude actuelle Vous disposez dune servitude conventionnelle inscrite dans un acte notarié. Tant que la condition prévue dans la clause (chemin piétonnier transformé en voie carrossable avec autorisation de sortie) nest pas remplie, la servitude conserve toute sa force. Même si la voisine estime que votre terrain est « désenclavé », ce nest pas elle qui décide&#8239;: il faut soit un accord amiable constaté par acte notarié, soit une décision judiciaire pour modifier ou éteindre la servitude. 2. Sur la position de la mairie et le CUb Le certificat durbanisme opérationnel que vous avez obtenu a confirmé que le projet de nouvel accès nétait pas réalisable. Ce document, même sil nest pas une autorisation, a une valeur juridique&#8239;: il engage la mairie sur létat des règles durbanisme à la date de sa délivrance. Si un agent a tenu un discours différent à la voisine, cela na pas de valeur tant que ce nest pas formalisé par un nouveau CUb ou une autorisation durbanisme. 3. Risques si vous « laissez courir » Si la voisine bloque laccès&#8239;: elle commettrait une atteinte à votre droit réel (servitude). Vous pourriez saisir en urgence le juge des référés du tribunal judiciaire pour obtenir la remise en état immédiate, avec éventuellement des dommages-intérêts. Si elle engage seule des démarches&#8239;: elle ne peut pas déposer de déclaration préalable pour créer un accès sur votre terrain, car elle nen est pas propriétaire. Même avec un CUb favorable, elle ne pourrait pas vous contraindre à réaliser les travaux. Si elle saisit le tribunal&#8239;: le juge civil pourrait examiner si la condition dextinction de la servitude est remplie. Mais il ne peut pas « forcer » la mairie à délivrer une autorisation durbanisme, ni vous obliger à créer un accès qui nest pas réglementaire. 4. Sur la stratégie Ne pas céder à la pression tant quaucune décision administrative ou judiciaire ne vous y oblige. Conserver toutes les preuves&#8239;: LRAR, CUb, échanges avec la mairie, photos de létat actuel du chemin sud. Répondre par écrit à la voisine en rappelant que&#8239;: La condition prévue dans lacte nest pas remplie. Le CUb en vigueur est défavorable. Seul le propriétaire du fonds dominant peut demander la création dun nouvel accès. Envisager une consultation avec un avocat en droit immobilier pour préparer une défense solide si elle engage une action. 5. Points clés à retenir La servitude ne disparaît pas automatiquement&#8239;: il faut un acte ou un jugement. Un CUb favorable ne vaut pas autorisation&#8239;; il ne permet pas à la voisine dagir sur votre terrain. Le tribunal judiciaire ne peut pas contraindre la mairie à délivrer une autorisation durbanisme. En cas de blocage physique de laccès, vous pouvez agir rapidement en référé. Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister Merci dindiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Answer

C'est une situation juridique très complexe. Votre analyse est pertinente et met en lumière les différents aspects de ce conflit de voisinage. Voici une analyse de votre situation et des stratégies à adopter. Analyse de la situation juridique Votre position est solide, car vous vous appuyez sur des documents officiels qui confirment que les conditions de la servitude n'ont pas encore été remplies. La clause de l'acte de vente : La clause est claire. La servitude ne peut être limitée que si le chemin piétonnier au sud devient une voie de circulation urbaine sur laquelle une sortie charretière est autorisée. C'est une condition cumulative. Le certificat d'urbanisme (CUb) : Le CUb que vous avez obtenu est un document administratif qui vous donne la position officielle de l'urbanisme. Il confirme que le projet n'est pas réalisable. Tant que vous n'avez pas de document qui confirme que le chemin est devenu une voie de circulation et que l'accès est autorisé, votre servitude de passage est maintenue. La position de la mairie : La réponse par mail et le CUb sont clairs. La position du nouvel agent est une information verbale qui n'a aucune valeur juridique. La stratégie à adopter Face à l'insistance de votre voisine, une approche méthodique est nécessaire pour protéger vos droits. 1. Le risque à "laisser courir" Si vous ne réagissez pas, la voisine pourrait prendre les devants et tenter de vous barrer l'accès. Elle pourrait faire poser un mur et un portail. Dans ce cas, ce serait à vous de l'assigner en justice pour trouble de jouissance et violation de la servitude. Le problème est que cela vous mettrait en situation de subir le conflit, ce qui est très désagréable. 2. Vos recours si l'accès est barré Si votre voisine décide de vous bloquer, vous pouvez saisir le juge des référés du Tribunal judiciaire en urgence. Un référé est une procédure rapide qui permet au juge d'ordonner la réouverture du passage sous astreinte (une pénalité financière par jour de retard). Vous devrez alors prouver l'existence de la servitude (avec l'acte de vente) et le fait que le blocage est illégal. Votre dossier est très solide pour une telle procédure. La question de la demande de CUb La voisine peut tenter d'obtenir un CUb favorable, mais cela ne changera pas grand-chose pour le moment. Faut-il l'inviter à faire elle-même un nouveau CUb ? Non, ce n'est pas la bonne stratégie. L'initiative de faire le CUb doit rester de son côté. Votre position est défensive. Vous ne faites que réagir à sa demande en vous appuyant sur des documents solides. Si elle dépose un nouveau CUb et qu'il est favorable, vous pourriez alors contester la décision de la mairie devant le tribunal administratif. Le fait que le premier CUb a été refusé et que le second a été accepté pour une raison mineure (l'ajout d'un sas) pourrait être considéré comme une erreur manifeste d'appréciation de la part de l'administration. La voie judiciaire : que pourrait décider le tribunal ? Dans l'hypothèse où la voisine obtiendrait un CUb favorable et vous assignerait en justice, voici comment les choses pourraient se dérouler. Le tribunal ne peut pas délivrer d'autorisation d'urbanisme : Vous avez raison, le tribunal judiciaire n'a pas le pouvoir d'enjoindre la mairie à délivrer un permis de construire ou une déclaration de travaux. C'est une compétence administrative. Le tribunal ne peut pas vous forcer à réaliser des travaux : Il ne pourrait pas vous enjoindre à créer un nouvel accès sous astreinte. Il ne peut que constater que les conditions de la clause (l'existence d'un nouvel accès autorisé) ne sont pas remplies et débouter la voisine. La voisine n'a pas gain de cause tant qu'elle n'a pas un document officiel qui prouve que le chemin est devenu une voie de circulation avec un accès charretier autorisé. Les dommages et intérêts Si la voisine vous assigne en justice et perd, vous pourriez demander des dommages et intérêts pour les frais d'avocat et pour le préjudice moral lié au conflit. Si vous êtes contraint d'agir en justice, n'hésitez pas à demander une indemnisation pour les tracas et les frais occasionnés. En résumé, votre stratégie doit être celle de la prudence et de l'attente : Ne prenez aucune initiative. Laissez la voisine agir, mais soyez prêt à réagir. Si elle tente de vous bloquer, agissez en urgence devant le juge des référés. Si elle obtient un CUb favorable, préparez-vous à contester cette décision de la mairie devant le tribunal administratif. Votre position est forte. Continuez à vous appuyer sur les documents officiels. Merci dindiquer que jai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse

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