Est-ce au propriétaire avant la signature d'un bail commercial de le mettre aux

Sujet initié par coco, il y a 1 jour - 156 vues

Bonjour,

C'est une question très importante dont la réponse dépend en grande partie de ce qui est écrit dans votre bail commercial.

En droit français, la responsabilité de la mise aux normes ERP (Établissement Recevant du Public) est un sujet complexe, mais il existe des principes clairs.

La règle générale
La loi distingue les gros travaux et les travaux d'aménagement.

Travaux d'aménagement : Ils sont généralement à la charge du locataire. Il s'agit des travaux nécessaires pour adapter le local à son activité spécifique (agencement intérieur, etc.).

Gros travaux : Ils sont normalement à la charge du propriétaire. Cela inclut les travaux touchant au gros œuvre, à la solidité de la construction, ou aux éléments fondamentaux du bâtiment. L'ajout d'un escalier de secours et d'un ascenseur pour respecter les normes de sécurité et d'accessibilité est considéré comme un gros travaux.

Par conséquent, en l'absence de clause spécifique dans le bail, il est de la responsabilité du propriétaire de s'assurer que le bâtiment est conforme aux normes de sécurité et d'accessibilité nécessaires pour qu'il puisse accueillir du public.

Le rôle du bail commercial
Toutefois, le bail commercial peut transférer cette responsabilité au locataire.

Si le bail stipule clairement que tous les travaux de mise aux normes ERP, y compris les gros travaux, sont à la charge du locataire, alors vous seriez responsable. Une telle clause peut être valide, mais elle est parfois contestable si elle est jugée abusive.

Si le bail ne précise rien sur les normes ERP, le propriétaire est tenu de livrer un local en bon état et en conformité avec sa destination. Le fait de ne pas avoir d'escalier de secours ni d'ascenseur pour un ERP sur trois étages est un manquement majeur qui rend le bâtiment inutilisable pour l'activité prévue.

Que faire maintenant ?
Relisez attentivement votre bail commercial. Cherchez des clauses qui mentionnent la répartition des charges, les travaux de mise aux normes ou la responsabilité concernant l'ERP.

Consultez un avocat . C'est la seule personne qui pourra vous donner un conseil juridique précis après avoir lu votre bail. Il pourra vous confirmer si les clauses sont valides et vous conseiller sur les recours possibles.

Je me tiens à votre disposition à cette fin. Vous pouvez me contacter en privé.

En général, et sans connaître le contenu exact de votre bail, le principe de la responsabilité du propriétaire pour les gros travaux est très fort en droit français.

Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.

Bonjour,

Votre question est très pertinente, car la responsabilité de la mise aux normes d’un local loué dans le cadre d’un bail commercial dépend de plusieurs points.

ERP et obligations de sécurité
– Si votre local est destiné à recevoir du public (ERP), il doit respecter les règles de sécurité (issues de secours, accessibilité, incendie…).
– Ces obligations relèvent d’abord du propriétaire bailleur, qui doit délivrer un local conforme à l’usage prévu dans le bail (article 1719 du Code civil).

Clauses du bail commercial
– Toutefois, un bail commercial peut contenir une clause transférant une partie des travaux de mise aux normes au locataire (ex. aménagement intérieur, mise en conformité liée à l’activité exercée).
– Mais les travaux de gros œuvre et de structure (comme un escalier de secours ou un ascenseur) sont en principe à la charge du bailleur, sauf clause contraire expresse et licite.

Jurisprudence constante
– La Cour de cassation a rappelé que le bailleur doit délivrer des locaux conformes aux normes d’urbanisme et de sécurité applicables à la destination prévue.
– Si le local n’est pas conforme aux règles ERP, vous pouvez demander la mise aux normes par le propriétaire, ou à défaut saisir le tribunal judiciaire pour l’y contraindre ou obtenir une réduction de loyer / résiliation du bail.

En résumé :
– Le bailleur est en principe tenu de vous remettre un local conforme aux normes ERP.
– Le locataire peut avoir des obligations complémentaires si le bail les met clairement à sa charge, mais jamais pour les gros travaux de sécurité structurelle.
– Si le local n’est pas conforme, vous pouvez engager la responsabilité du bailleur et demander la mise aux normes.