Bonjour,
La clause que vous citez est une clause résolutoire classique insérée dans les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Voici ce qu’elle implique concrètement :
Défaut de paiement : si vous ne payez pas les sommes dues dans le délai prévu, le vendeur peut demander la résolution du contrat.
Indemnité forfaitaire : si la résolution est prononcée pour une cause qui vous est imputable (défaut de paiement, désistement), vous perdez 10 % du prix de vente à titre de clause pénale.
Restitution du reste : le vendeur doit en principe vous restituer tout ce que vous avez versé au-delà des 10 % (soit vos 95 % – 10 % = restitution de 85 % du prix) mais il pourra retenir aussi :
des frais annexes (frais de relance, éventuellement pénalités prévues au contrat),
et demander, si nécessaire, réparation d’un préjudice supplémentaire s’il le justifie.
Sommation et délai : la clause résolutoire ne peut produire effet qu’un mois après une mise en demeure restée sans effet. Le juge peut par ailleurs accorder des délais de grâce en application de l’article L.261-13 du CCH.
En résumé :
Si vous laissez la clause s’appliquer, vous récupérerez la majeure partie des sommes versées, mais vous perdrez d’office 10 % du prix de vente, plus les éventuels frais accessoires.
Le vendeur ne peut pas conserver les 95 % : il doit restituer ce qui dépasse les 10 %.
Le risque principal est que le vendeur tente de retenir davantage en invoquant des « préjudices » ; vous pouvez alors contester devant le juge.
il y a 8 jours
Bonjour,
Votre interprétation de cette clause est très risquée et pourrait vous coûter énormément d'argent. Le fait de laisser la clause résolutoire s'appliquer ne garantit en aucun cas que vous récupérerez les 95 % que vous avez versés, moins les 10 % de pénalité.
Au contraire, c'est la pire chose que vous puissiez faire.
Ce que signifie réellement la clause
Votre acte notarié est très clair et il joue en faveur du vendeur, pas de l'acquéreur défaillant.
La faute vous est imputable : En laissant la clause s'appliquer, vous êtes l'unique responsable de la rupture du contrat. Le vendeur est la partie lésée.
La pénalité est de 10 %... et plus : Vous perdrez le dépôt de garantie de 10 %. Mais le contrat stipule aussi que le vendeur pourra exiger "réparer le préjudice que l'autre aura effectivement subi". Cela signifie que le vendeur peut vous réclamer des dommages et intérêts supplémentaires pour les frais de remise en vente, les honoraires d'avocat ou la perte éventuelle de valeur du bien.
Absence de restitution automatique : La clause ne dit nulle part que le vendeur vous restituera automatiquement les 85 % que vous avez versés. C'est au contraire au vendeur de décider de la marche à suivre. Il aura le droit de ne pas vous restituer l'argent.
Le véritable risque
En laissant la clause résolutoire s'appliquer, vous n'obtiendrez pas un simple remboursement. Le vendeur considérera que le contrat est rompu par votre faute et il conservera votre argent jusqu'à ce qu'un juge l'oblige à vous le restituer. Vous devrez lancer une longue et coûteuse procédure judiciaire pour récupérer votre argent, sans garantie de succès et après déduction des frais et dommages subis par le vendeur.
Que faire immédiatement ?
Vous avez deux jours. C'est très court.
Contactez immédiatement le vendeur ou son avocat pour négocier un arrangement à l'amiable.
Ne laissez pas cette clause s'appliquer.
Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier ou votre notaire de toute urgence pour qu'il vous conseille sur la meilleure marche à suivre pour récupérer votre argent de manière sécurisée, ce qui ne passera pas par le fait de laisser le contrat se rompre.
Laisser la clause s'appliquer est la pire des options. Vous risquez de perdre des dizaines de milliers d'euros et de devoir engager une longue bataille judiciaire.
Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
il y a 8 jours
Merci pour votre réponse .
Si le promoteur n’ a pas l’argent , peut il remette le bien en ventre pour me rembourser ?
il y a 8 jours
En VEFA, le mécanisme est particulier :
Le bien reste la propriété du promoteur tant que l’acte de vente définitif n’a pas été signé. Vous avez payé 95 %, mais juridiquement vous n’êtes pas encore propriétaire.
Si la clause résolutoire est mise en œuvre pour votre défaillance, le promoteur reprend la pleine liberté de revendre le logement à un autre acquéreur. C’est souvent ce qui se passe : le promoteur relance une commercialisation.
Concernant votre argent déjà versé :
Le promoteur n’a pas le droit de conserver indéfiniment 95 % du prix. En principe, il doit vous restituer les sommes versées moins la pénalité de 10 % et les frais éventuels qu’il justifie (article L.261-15 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
Cependant, tant que vous ne signez pas un accord ou qu’un juge ne statue, il peut bloquer la restitution.
En pratique, le promoteur peut attendre d’avoir revendu le bien pour solder la situation, mais juridiquement il vous doit le remboursement (après déduction).
Risques pour vous :
Si le promoteur est en difficulté financière et n’a pas la trésorerie, il est possible que vous ne soyez remboursé qu’après la revente, ou pire, que vous soyez en concurrence avec d’autres créanciers si la société tombe en redressement/liquidation judiciaire.
Conclusion :
Oui, le promoteur peut remettre le bien en vente pour se refinancer et, ensuite, procéder à votre remboursement partiel. Mais il n’est pas obligé d’attendre la revente pour vous rendre l’argent : légalement, il doit le faire une fois la résolution prononcée. Le vrai problème est sa solvabilité.
il y a 8 jours
Non, le promoteur ne peut pas simplement remettre le bien en vente pour vous rembourser. Ces deux actions ne sont pas liées d'un point de vue légal comme vous le pensez, et cette situation présente un risque énorme pour vous.
La réalité juridique
En laissant la clause résolutoire s'appliquer, vous n'êtes plus un acheteur. Vous êtes devenu un créancier du promoteur. Le promoteur vous doit de l'argent (les 95 % que vous avez versés, moins les pénalités), mais il n'y a pas d'automatisme.
Le promoteur va évidemment remettre le bien en vente pour sa propre survie financière, mais les fonds tirés de cette nouvelle vente ne vous sont pas destinés. Le promoteur peut les utiliser pour d'autres dépenses, et vous seriez toujours dans l'obligation d'engager une procédure pour récupérer votre dû.
Le risque de faillite
La situation devient encore plus critique si le promoteur a des difficultés financières. Si l'entreprise fait faillite (dépôt de bilan), votre créance sera une dette ordinaire. Vous passerez après les créanciers prioritaires (les banques, les administrations, etc.). Dans ce cas, vous pourriez ne récupérer qu'une petite partie, voire rien du tout, des 95 % que vous avez versés.
En résumé, le fait que le promoteur vende le bien à quelqu'un d'autre ne résout pas votre problème. Cela ne fait que confirmer que le contrat est bien rompu et que vous n'avez plus de lien avec ce bien, mais votre argent, lui, reste dans le passif de l'entreprise.
Vous devez agir immédiatement. Ne laissez pas la situation s'envenimer davantage. Contactez un avocat pour qu'il sécurise votre créance et vous aide à récupérer votre argent avant qu'il ne soit trop tard.
Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
il y a 8 jours
Mais l’acte notarié est à mon nom , il faudrait que le vendeur trouve un notaire pour faire un constat de résolution ? Sinon comment pourrait il faire ?
il y a 8 jours
Maître Assesso ,
Vous dites En VEFA, le mécanisme est particulier :
Le bien reste la propriété du promoteur tant que l’acte de vente définitif n’a pas été signé. Vous avez payé 95 %, mais juridiquement vous n’êtes pas encore propriétaire.
Mais l acte définitif je l ai déjà signé
il y a 8 jours
Cliquez ici pour ajouter un commentaire
