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Sujet initié par Vespa411il y a 7 mois - 2749 vues
Bonjour,
Propriétaire depuis 2022 de deux lots dans un immeuble : lot 1 à usage d'habitation et lot 2 à usage de grenier. Ces deux lots sont actuellement réunis. En 2000, le propriétaire de l'époque a demandé la transformation du lot 2 (grenier) en pièce d'habitation. D'une façon globale les copropriétaires ont dit qu'ils n'étaient pas d'accord pour que ce grenier fut transformé à usage d'habitation et qu'il devait être évoqué seulement la possibilité que ledit grenier devienne une annexe d'habitation déjà existante et qui jouxterait le lot 1 mais que d'aucune manière il ne pourra s'agir d'un lot d'habitation indépendant. Ces propos sont tirés du modificatif de l'état descriptif de division de 2000. Dans ce document un nouveau calcul des tantièmes de chauffage et escalier a alors été opéré pour intégrer des charges au lot 2 (grenier). Le propriétaire de l'époque, devait alors prendre à sa charge les frais inhérents à la modification du règlement de copropriété. Il ne l'a jamais fait. Il a bien matériellement réuni les lots en ouvrant le mur non porteur entre le deux lots, une porte y a été insérée. Notre acte notarié reprend bien ces mêmes points, deux lots lot 1 à usage d'habitation, lot 2 (grenier). Il est précisé dans l'acte notarié : « Observation étant ici faite que les deux lots sus-désignés ont été réunis et que, par suite de cette réunion, leur désignation est la suivante : Un appartement comprenant : une pièce principale avec coin cuisine et placard, une salle d'eau avec wc, une chambre. Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve ». L'acte notarié mentionne également que « La superficie de la partie privative des BIENS soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de : - 38,53 M² pour le lot numéro 1 et 2 réunis. »
L'appartement est actuellement loué dans son ensemble. Aujourd'hui le syndic de copropriété nous demande de nous mettre en conformité avec le règlement de copropriété. Ils nous demande de procéder à la mise à jour de ce dernier pour acter la réunion des lots, cela n'ayant jamais été fait. De plus il nous indique que l'ouverture du mur entre les deux lots est interdite, et la location du lot 2 interdite car grenier.
Qu'en est il de cette situation ? Y'a t'il une quelconque prescription après 25 ans d'inaction du syndicat ?
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La situation que vous décrivez est juridiquement complexe mais assez classique en copropriété. Il faut distinguer plusieurs plans : la réunion des lots, la destination des lots et la prescription.
Sur la réunion des lots, le syndic est fondé à dire que la réunion matérielle ne suffit pas. Tant que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété n'ont pas été modifiés par un acte publié, les deux lots existent juridiquement séparément. Le fait que votre acte notarié décrive le bien comme un appartement unique et mentionne une surface globale n'a pas pour effet, à lui seul, de modifier le règlement de copropriété. Le notaire a décrit l'existant, mais il n'a pas régularisé la copropriété. En ce sens, la demande du syndic visant à une mise en conformité formelle n'est pas illégitime.
Sur l'ouverture du mur et la transformation du grenier, la copropriété a expressément refusé en 2000 que le lot 2 devienne un lot d'habitation autonome, mais a admis qu'il puisse être une annexe du lot d'habitation existant. Cela signifie que l'usage du grenier comme partie intégrée à l'appartement principal est conforme à ce qui a été accepté, à condition qu'il ne constitue pas un logement indépendant. Le fait qu'une porte ait été créée entre les deux lots va dans le sens d'une annexion et non d'une indépendance. L'affirmation du syndic selon laquelle toute ouverture serait interdite doit être vérifiée au regard des décisions d'assemblée et de la nature des travaux, surtout si le mur était non porteur et situé entre deux lots appartenant au même propriétaire.
Concernant la location, ce qui est interdit serait la location du lot 2 comme logement autonome. En revanche, la location de l'ensemble des lots réunis comme un seul appartement est cohérente avec l'usage d'annexe tel qu'il a été admis. Sur ce point, le syndic ne peut pas exiger la cessation de la location globale si elle correspond à un logement unique.
Sur la prescription, il n'existe pas de prescription automatique qui rendrait la situation définitivement régulière du seul fait de l'inaction du syndicat pendant 25 ans. En revanche, les actions visant à remettre en cause des travaux anciens ou un usage toléré de longue date peuvent être prescrites selon les cas, notamment si aucune atteinte aux parties communes ou à la destination de l'immeuble n'est caractérisée. La tolérance prolongée, les décisions anciennes et le fait que les tantièmes de charges aient été recalculés en 2000 jouent clairement en votre faveur.
En pratique, le syndic peut demander une régularisation formelle, mais il ne peut pas imposer une remise en état brutale ou remettre en cause un usage admis depuis des décennies sans base juridique solide. La mise à jour du règlement et de l'état descriptif peut être envisagée, mais elle devra respecter ce qui a été accepté par la copropriété, à savoir une annexion et non la création d'un nouveau lot d'habitation.
Compte tenu des enjeux, il est fortement conseillé de demander au syndic les décisions exactes de 2000 et de vérifier la portée de leurs demandes, car certaines affirmations semblent excessives au regard des faits.
Si la réponse vous convient, vous pouvez la marquer comme résolue avec le bouton vert.
il y a 7 mois
Vespa411
Bonjour Maître,
Je vous remercie pour votre réponse.
J'aimerais clairement savoir si le syndic peut m'obliger à mettre à jour le RCP pour acter la réunion des lots et si pas d'obligation, ai-je un intérêt de le faire?
Je n'y vois de mon côté aucun intérêt. Sachant que je respecte l'usage d'annexe uniquement, je paie bien mes charges aussi bien pour les deux lots fonction des tantièmes recalculés lors de l'EDD de 2000.
Aussi, puis-je considérer par rapport aux diverses jurisprudences que le changement d'affectation des parties privatives est admis s'il respecte la destination globale de l'immeuble (ici à usage d'habitation dans le RCP)
Vous remerciant,
il y a 7 mois
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