Litige locatif congé pour vente suspect et manquements du bailleur

Question

Je vous contacte concernant un litige locatif en cours avec mon propriétaire, auquel s'ajoute désormais une annonce de congé pour vente que je suspecte être frauduleuse. Voici les faits : - Entrée dans les lieux : 15 décembre 2023, bail expirant le 15 décembre 2026, loyer initial 1 255 euros passé à 1 280 euros. - Depuis notre emménagement, nous avons signalé par mail de nombreux manquements du bailleur restés sans résolution : interphone installé seulement après 1 an d'occupation, cave insalubre et inutilisable, porte de douche cassée, défaut d'aération dans la salle de bain entraînant humidité et champignons au plafond, infestation récurrente de cafards (tous les 3 mois) liée aux vide-ordures des bâtiments mitoyens et boîte aux lettres incertaine (différente de celle figurant dans le bail) pendant plus d'un an. - Face à l'inaction du propriétaire malgré nos signalements répétés, nous avons suspendu le paiement des loyers pendant 6 à 7 mois en mettant les sommes de côté, en prévenant par e-mail de la retenue des loyers tant que nous ne pouvions pas jouir du logement comme vendu sur le bail et l'annonce. Plus de la moitié a été réglée depuis, et le reste fait l'objet d'un échéancier via la garantie loyers impayés. - Avant d'en arriver là, nous avons tenté d'agir en premier : après plusieurs contacts et déplacements auprès de la mairie et des tribunaux pour trouver un moyen de consigner les loyers légitimement, on nous a orientés vers une médiation obligatoire. Nous avons donc engagé une médiation et signalé celle-ci par e-mail au propriétaire et à l'agence, avec le médiateur en copie. Aucune réponse de leur part. Le propriétaire a refusé la médiation et nous avons ensuite reçu directement une convocation au tribunal pour expulsion. - Le propriétaire nous a assignés pour loyers impayés. L'audience a eu lieu le 26 janvier, le verdict est attendu fin mars. La juge semble favorable à notre maintien dans les lieux, estimant que la retenue de certaines sommes était justifiée et que nos moyens (ma compagne et moi, environ 5 000 euros/mois) étaient très au-dessus du seuil de difficulté. - Quelques jours/semaines après cette audience, le propriétaire nous a envoyé un mail annonçant un congé pour vente par huissier. Or, dans ce même mail, il demande un rendez-vous pour faire estimer le bien  ce qui signifie qu'il n'a ni estimation, ni prix, ni acheteur à ce jour. Nous disposons d'un historique complet d'échanges par mail documentant l'ensemble des signalements et manquements du bailleur (photos, e-mails, erreurs volontaires sur les charges de la part de l'agence, vidéos...). Je souhaite être conseillé sur : 1. La contestation de ce congé pour vente (suspicion de congé frauduleux / de représailles) 2. Une action contre le bailleur pour ses manquements (trouble de jouissance, logement indécent) 3. L'évaluation des dommages et intérêts envisageables

Maître <span class='text-uppercase'>Assesso</span> · Answer

1. Congé pour vente Un congé pour vente n'est valable qu'à l'échéance du bail, soit ici décembre 2026, et doit être délivré au moins 6 mois avant, par commissaire de justice, avec prix et conditions de vente. S'il n'y a pas de prix précis dans l'acte, il est nul. S'il s'agit de représailles, vous pourrez le contester devant le tribunal après réception formelle. 2. Manquements du bailleur Vous pouviez saisir le juge pour exiger les travaux ou demander une réduction de loyer. En revanche, suspendre unilatéralement les loyers est juridiquement risqué, même si les désordres existent. 3. Dommages et intérêts Vous pouvez demander :  indemnisation pour trouble de jouissance  éventuellement réduction de loyer  mise en conformité du logement Cela nécessite preuves techniques solides (photos, constats, rapports). Attendez le jugement de mars : il sera déterminant pour la suite. Si cette réponse vous a été utile, vous pouvez marquer le sujet comme résolu à l'aide du bouton vert

anonyme833939 · Answer

Merci pour votre retour. Je souhaite apporter des précisions importantes sur le point 2 concernant la suspension des loyers : Nous n'avons pas pu saisir directement un juge pour exiger les travaux ou une réduction de loyer car il nous a été indiqué (après plusieurs démarches auprès de la mairie et des tribunaux) qu'il fallait obligatoirement passer par une médiation préalable. C'est ce que nous avons fait : nous avons engagé une médiation et notifié le propriétaire ainsi que l'agence par e-mail, avec le médiateur en copie. Ils n'ont jamais répondu. Au lieu d'accepter la médiation, le propriétaire nous a directement assignés en justice pour expulsion, sans jamais prendre en compte nos signalements antérieurs qui avaient motivé notre décision de consigner les loyers. À ce jour : - Nous réglons les loyers manquants par échéancier via l'assurance garantie loyers impayés - Nous payons l'intégralité du loyer courant chaque mois - Aucun de nos problèmes (humidité, champignons, cafards, cave insalubre, porte de douche, aération) n'a été pris au sérieux ni résolu - Nous détenons un e-mail dans lequel le propriétaire répond explicitement que ce qui lui importe, c'est de pouvoir payer son crédit, sans apporter aucune solution à nos problèmes Nous allons attendre la décision de mars. En l'absence d'expulsion, nous comptons saisir un avocat pour attaquer le propriétaire sur l'ensemble de ses manquements. J'ai cependant deux questions complémentaires : 1. Pensez-vous que le congé pour vente puisse être annulé et le bail renouvelé au vu du litige initial ? La chronologie montre clairement que le propriétaire cherche à vendre pour nous évincer plutôt que d'assumer les travaux et les frais d'expertise pour nos problèmes de jouissance. 2. Un élément supplémentaire : le propriétaire possède une société immobilière spécialisée dans l'achat-revente. Or, notre logement est détenu à son nom propre, ce qui indique qu'il était initialement destiné à la location et non à la vente. Cela peut-il renforcer la thèse d'un congé frauduleux ou de représailles ? 3. Dans son mail, le propriétaire demande un rendez-vous pour venir estimer le bien dans notre logement. Sommes-nous en droit de refuser cette visite, notamment dans l'attente de la décision de justice prévue fin mars ? Aucun congé formel n'ayant été délivré à ce stade, cette demande d'accès au logement nous semble prématurée. Merci pour votre éclairage

Litige locatif — congé pour vente suspect et manquements du bailleur
Sujet initié par anonyme833939, il y a 1 mois - 322 vues

Avocats les plus actifs

Questions résolues

Les dernières fiches pratiques de nos avocats en droit immobilier

Litige locatif — congé pour vente suspect et manquements du bailleurSujet initié par anonyme833939, il y a 1 mois - 322 vues

Avocats les plus actifs

Questions résolues

Les dernières fiches pratiques de nos avocats en droit immobilier

Litige locatif — congé pour vente suspect et manquements du bailleur
Sujet initié par anonyme833939, il y a 1 mois - 322 vues