Retards de VEFA (vente sur plan) : comment être indemnisé ?

Par Maître LACOIN, Avocat Publié le 19/12/2023 à 11h53

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou "vente sur plans" est l'achat d'un logement ou local qui n'est pas encore construit.

En substance, le vendeur s'engage à construire l'immeuble et à en transférer la propriété à l'acquéreur et, en contrepartie, celui-ci effectue des versements au fur et à mesure de la construction.

L'acquéreur a ainsi droit à des conditions avantageuses (TVA à 5,5% au lieu de 20% dans les zones éligibles, frais de notaire réduits, exonération d'une partie de la taxe foncière, etc.) et peut acquérir un bien respectant les dernières normes thermiques en vigueur.

Le vendeur peut lui construire l'ensemble immobilier sans disposer des fonds nécessaires dès le départ.

De très nombreux projets subissent des retards importants (jusqu'à 3 années), pour des raisons diverses.

Vous pouvez dans ces cas demander l'indemnisation du préjudice que vous subissez (pénalités de retard, remboursement de votre loyer / de l'avantage fiscal dont vous deviez bénéficier, remboursement des frais bancaires).

Que dit la clause de report du délai de livraison ?

Les retards de chantier et de livraison des projets en construction sont souvent accompagnés de l'absence de toute information ou de toute réponse par le vendeur.

Pourtant, l'existence d'un délai fait partie de la définition même de la vente d'immeuble sur plan.

Ce délai est souvent une période plutôt qu'une date précise (par exemple " 2ème trimestre 20XX ").

Les contrats contiennent habituellement une clause de report du délai d'achèvement, au cas où certains évènements auraient lieu (intempéries, grève, difficultés de livraison des matériaux, évolution des normes de sécurité, etc.).

Il arrive qu'il soit par ailleurs prévu que la livraison sera "légitimement" retardée de 1,5 (ou 2) jours pour tout jour de retard pris à cause de ces évènement.

Le vendeur doit vous informer de la présence de ces clauses, en raison de son obligation de conseil.

Cette obligation consiste non pas à vous fournir des informations en masse, mais à attirer votre attention sur les points les plus importants parmi tous les documents contractuels.

Quoiqu'elle dise, elle est souvent (en partie) nulle

Ces clause de report sont habituellement rédigées de façon extensive (elles prévoient le plus possible de motifs de report).

Néanmoins, lorsque l'acquéreur est un particulier, ces contrats sont soumis au droit de la consommation.

Ceci signifie que beaucoup des points prévus au contrat seront considérés comme des clauses abusives, et seront donc nuls ou sans effet : ce n'est pas parce quelque chose est écrit au contrat que cela s'applique.

Notamment, les clause de report du délai de livraison doivent décrire précisément la cause du report, l'allongement doit être circonscrit dans des limites strictes, et elles doivent être conçues de façon raisonnable (accordant par exemple au vendeur une marge d'un ou deux mois de retard).

Les causes de retard doivent être appréciées par un tiers au contrat.

De nombreux promoteurs tentent de réaliser leurs projets "en force". Ils ne réaliseront ainsi les études environnementales ou des sols nécessaires qu'après avoir vendu 60% des logements du projet, pour alors réaliser que des travaux supplémentaires sont nécessaires et vous informer d'un retard important.

En aucun cas une telle façon de procéder ne peut relever d'une cause légitime de report de la livraison.

Ces causes sont en effet à interpréter à l'echelle d'un professionnel de la construction : il aurait dû réaliser ses études complètes avant de commencer à vendre.

Enfin, s'il y a des différences entre ce que prévoit le contrat de réservation et l'acte de vente signé chez le notaire, ce-dernier doit vous avoir alerté par écrit sur ces différences ou il engagera sa responsabilité.

Le calcul de votre préjudice

La jurisprudence condamne les vendeurs à indemniser les acquéreurs du préjudice résultant des retards.

Ce préjudice inclus généralement :

la prise en charge des loyers à payer alors que vous devriez habiter chez vous (lorsque le logement en VEFA a été acheté pour l'habiter),
le paiement des loyers que vous auriez encaissés (lorsque le logement en VEFA a été acheté pour le mettre en location),
les frais de garde-meubles,
la perte des avantages fiscaux (lorsqu'elle a lieu),
le remboursement des intérêts intercalaires du prêt,
le préjudice moral (lorsqu'il existe et est démontrable).

Lorsque le contrat prévoit des pénalités, vous pouvez en obtenir le paiement en plus de l'indemnisation de votre préjudice.

Malheureusement les promoteurs paient rarement dès la mise en demeure, et une action judiciaire est bien souvent nécessaire (ne serait ce que pour pouvoir trouver une transaction satisfaisante).

Si votre bien connait des malfaçons en plus des retards, il conviendra d'en profiter pour faire nommer un expert.

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Quoiqu'elle dise, elle est souvent (en partie) nulle

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