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Un usufruitier peut-il prêter son bien gratuitement au nu-propriétaire ?
Sujet initié par Max, il y a 2 semaines - 386 vues

Bonjour,

Nous préparons une donation-partage portant sur 3 biens immobiliers. Le montage prévu est le suivant :

Ma sœur reçoit la totalité de la nue-propriété des 3 biens.

En contrepartie, elle me verse une soulte (financée par elle) pour compenser ma part.

Mes parents conservent l'usufruit total sur les 3 biens.

L'objectif est d'anticiper la sucession, et que ma sœur vienne habiter dans l'un des appartements d'ici 3 ans.

Pour formaliser cette future occupation gratuite, nous souhaitons que mes parents (usufruitiers) lui consentent un commodat (prêt à usage). Mon notaire s'y oppose, affirmant que ce serait une "donation indirecte" de l'usufruit.

Pourtant, j'ai lu que le commodat est justement l'outil juridique pour sécuriser l'occupation gratuite du nu-propriétaire par l'usufruitier.

Pouvez-vous me confirmer :

Le fait que je reçoive une soulte pour ma part ne purge-t-il pas le risque de "donation indirecte" vis-à-vis des héritiers ?

Un usufruitier peut-il valablement prêter l'usage d'un bien au nu-propriétaire via un commodat sans que le fisc n'y voie une libéralité ?

Merci par avance pour votre aide.
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4 réponses
Bonjour,

Le versement d'une soulte à votre profit ne « purge » pas, en soi, tout risque de contestation : il règle l'égalité entre vous et votre sœur sur la valeur des nue‑propriétés, mais n'empêche pas que d'éventuels héritiers (par exemple un enfant ultérieur ou des héritiers d'un remariage) invoquent plus tard une libéralité indirecte si l'usage gratuit accordé à votre sœur apparaît excessif ou réservé à elle seule.

En principe, l'usufruitier a le droit de prêter gratuitement la jouissance d'un bien (par exemple par un commodat), mais, s'il le fait de façon durable et avantageuse au profit du nu‑propriétaire, cela peut être qualifié de donation indirecte si l'on y voit un appauvrissement des parents et un enrichissement de votre sœur sans contrepartie, surtout lorsqu'il s'agit de descendants et que l'occupation est longue et très favorable.

Pour limiter ce risque, il est possible d'encadrer strictement le prêt (durée limitée, conditions claires, possibilité de mettre fin au prêt, justification familiale) ou d'envisager un bail à loyer modéré plutôt qu'une gratuité totale, afin que l'opération paraisse plus comme un simple mode normal d'exercice de l'usufruit que comme un avantage successoral caché.

Bien à vous
Merci de cliquer sur le bouton vert: question résolue
il y a 2 semaines
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Max
Merci pour ces précisions, Maître.

Pour lever les doutes que vous soulevez, voici quelques éléments de contexte :

Cercle familial : Nous ne sommes que deux enfants et il n'y a aucun risque d'autres héritiers. Je suis moi-même pleinement d'accord avec ce montage.

Justification : Le but de ce rapprochement est aussi que ma sœur puisse veiller sur nos parents, les biens étant voisins. C'est aussi un projet de soutien familial.

Absence d'appauvrissement : Mes parents disposent de revenus par ailleurs et n'ont pas besoin de ces loyers. Ils souhaitent simplement exercer leur droit d'usufruit pour faciliter cette organisation et permettre à ma soeur de venir habiter sans avoir à ce qu'elle leur paie un loyer.

Nous sommes ouverts à encadrer strictement le prêt (durée, clause de révocabilité en cas de besoin des parents, prise en charge des frais par ma sœur) pour éviter toute qualification de libéralité.

Seriez-vous en mesure de rédiger une note de consultation ou un document de validation dans ce sens pour rassurer l'étude notariale ? Je me tiens à votre disposition pour en discuter et recevoir votre devis.
il y a 2 semaines
SignalerRépondre
Cher Monsieur,

Je me tiens à votre disposition afin d'établir une note de consultation.
Je vous serais reconnaissant de bien vouloir me transmettre, par courrier électronique, les pièces et documents que vous estimerez utiles à son élaboration.

Je vous prie d'agréer, Cher Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Xavier Dausse
Avocat
il y a 2 semaines
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#Adresse email#

cf: sur le net.
il y a 2 semaines
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