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Nous avons visité une maison fin janvier avec un agent immobilier. Nous avons fait une offre que les vendeurs (3 indivisaires d'un certain âge) ont accepté (de manière orale + 1 sms de l'un d'entre eux envoyé à l'agent immobilier). Ils se sont ravisés 3 jours après, car le prix leur semblait finalement trop peu élevé.
Le mandat de l'agent immobilier prenait également fin le 9 février. Elle nous a avertit de cela, après que les vendeurs aient finalement refusé de vendre.
L'agent immobilier m'ayant indiqué qu'elle n'avait plus aucune matière pour agir, j'ai pris les choses en main, et j'ai contacté moi même les vendeurs pour essayer de trouver un terrain d'entente. Chose que j'ai réussi à faire.
Je me suis toutefois dit que, l'agent immobilier nous ayant mis en relation, elle avait certainement un droit de suite. Ma notaire m'a demandé de me procurer le mandat pour savoir si la pénalité concernait les vendeurs ou les acheteurs (donc nous) en cas de vente en direct.
J'ai obtenu le mandat auprès de l'agent immobilier. Il a été signé le 10 février 2025 par toutes les parties. Il y a effectivement un droit de suite (mais je sais aussi que même si cette clause n'avait pas figuré dans le mandat, elle aurait quand même joué).
Le mandat contient toutefois une clause qui m'interpelle. Il indique : "Le présent mandat exclusif, qui prendra effet le jour de sa signature, est consenti pour une durée de 3 mois. A l'issue de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée de 3 mois, au terme de laquelle il prendra automatiquement fin. Toutefois, passé un délai de 3 mois à compter de sa signature, il pourra être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception".
Sur confirmation de l'agent immobilier, aucun avenant n'a été signé. Elle m'a simplement indiqué que le mandat a été reconduit avec l'approbation tacite des vendeurs. Elle m'a transmis les échanges sms qu'elle a eus avec l'un des indivisaires qui pose notamment des questions sur le changement de prix de l'annonce qui avait été postée sur leboncoin, ou encore des échanges sur des visites à venir (notamment la nôtre).
Le mandat a été signé le 10 février 2025. Nous avons visité la maison en janvier 2026. Est-ce que le mandat était encore valable à cette date ? Peut-elle prétendre au droit de suite, même si aucun avenant n'avait été signé ? Que dit la jurisprudence sur ce cas bien particulier ?
Même si c'est aux vendeurs de payer la pénalité au cas où, je ne voudrais pas me lancer dans une vente qui serait longue et problématique.
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Selon la Loi Hoguet, un mandat de vente doit impérativement être limité dans le temps ; sans écrit prolongeant expressément la durée au-delà des 6 mois prévus, le mandat est juridiquement caduc.
En l'espèce, le mandat signé le 10 février 2025 a pris fin automatiquement le 10 août 2025, la reconduction tacite étant strictement interdite en matière immobilière.
La jurisprudence est constante : un agent immobilier ne peut réclamer de commission ou de droit de suite si la visite ou l'accord interviennent après l'expiration du mandat.
Les échanges SMS ne remplacent en aucun cas l'avenant écrit obligatoire pour modifier le prix ou la durée.
Vous pouvez donc conclure la vente directement avec les vendeurs sans que l'agent ne puisse légalement exiger de pénalité, son titre d'intervention étant expiré depuis janvier 2026.
Cette situation ne devrait donc pas bloquer votre acte authentique chez le notaire.
Merci d'indiquer que la question est résolue.
il y a 6 mois
Jenn
Merci pour votre réponse. Juste pour compléter et pour être sure : Les vendeurs ont envoyé une lrar fin janvier pour mettre un terme au mandat le 9 février 2026 (ils n'avaient certainement pas lu le mandat ni vu la date de validité du mandat).
Est ce que si les vendeurs se sont comportés comme s'ils avaient signé un avenant au mandat, un juge pourrait considérer qu'il y avait prorogation du mandat « de fait » ?
Pour info également, les échanges sms n'ont eu lieu qu'entre l'agent immobilier et un des coindivisaires.
Je voudrais juste être sure que l'agent immobilier ne pourra pas prétendre à quelque chose dans le cas où la vente irait jusqu'au bout (ce que j'espère).
Non, un juge ne peut pas reconnaître de prorogation "de fait" : la Loi Hoguet impose un écrit formel (avenant) et la jurisprudence rejette strictement la tacite reconduction ou le comportement des parties pour valider un mandat expiré.
Le SMS d'un seul indivisaire est inopérant puisque l'accord unanime des coindivisaires est requis pour engager l'indivision.
L'envoi d'une LRAR par les vendeurs pour une fin au 9 février 2026 ne "ressuscite" pas un mandat déjà juridiquement caduque depuis août 2025.
Merci d'indiquer que la question est résolue.
il y a 6 mois
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