Indivisions ventes de terrains

Sujet initié par MxR9SXXTCeeMGRa, il y a 1 mois - 792 vues

Il est possible de vendre un bien indivis sans l'accord de tous les indivisaires, mais seulement dans un cadre très encadré (majorité des 2/3 ou, à défaut, décision du tribunal).
Le principe : unanimité
•En indivision, la vente d'un terrain (acte de disposition) exige en principe l'accord de tous les indivisaires et donc la signature de chacun devant notaire.
•Tant que vous n'avez rien signé chez le notaire, il n'existe pas de vente parfaite, seulement un projet ou un accord de principe entre vous.
La règle des 2/3 des droits
Depuis 2009, la loi permet de forcer la vente si les indivisaires favorables à la vente détiennent au moins les 2/3 des droits indivis.
•Condition 1 : les indivisaires qui veulent vendre doivent représenter au minimum les 2/3 des parts dans l'indivision (en valeur, pas en nombre de personnes).
•Condition 2 : ils manifestent formellement, par acte notarié, leur intention de vendre le bien.
•Le notaire fait signifier cette intention par huissier aux indivisaires opposés (votre sœur), qui disposent en principe de 3 mois pour répondre.
•En cas de refus ou silence, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés, puis les indivisaires majoritaires saisissent le tribunal judiciaire pour demander l'autorisation de vendre malgré l'opposition.
•Le juge peut autoriser la vente du bien dans son ensemble, et le prix sera ensuite réparti entre tous selon leurs quotes-parts, y compris votre sœur
Dans ce schéma, la vente peut se faire au profit d'un tiers à un prix raisonnable, fixé dans le compromis, ou, selon les cas, par vente aux enchères (licitation judiciaire)
Sortir de l'indivision : autre voie
Indépendamment de la vente du terrain lui-même, chaque indivisaire peut à tout moment demander à sortir de l'indivision.
•Soit par partage amiable (racheter la part de votre sœur, ou l'inverse, si un accord de prix est possible).
•Soit, en cas de blocage durable, par partage judiciaire devant le tribunal judiciaire, qui peut conduire soit à un partage en nature, soit à une vente (licitation) et partage du prix.
Conduite pratique dans votre situation
1.Vérifier la répartition exacte des droits de chacun (acte de succession, attestation de propriété, etc.) pour savoir si, sans votre sœur, vous représentez au moins les 2/3 des droits.
2.Aller voir un notaire (même si la vente n'est pas encore certaine) muni des titres de propriété et de la proposition d'achat du tiers à prix "raisonnable".
3.Si vous avez au moins les 2/3 :
oFaire constater par acte notarié votre intention de vendre les terrains au tiers à tel prix
oLaisser le notaire faire la notification à votre sœur
oEn cas de refus ou blocage, engager, via un avocat, la procédure devant le tribunal judiciaire sur le fondement des articles 815 et suivants du Code civil pour être autorisés à vendre sans son accord.