Adjudication non enregistrée et paiement taxes diverses depuis 2002

Sujet initié par Ygui, il y a 21 heures - 420 vues

Votre situation est complexe mais plusieurs points peuvent être clarifiés de manière structurée.

Sur la question des taxes foncières et d'habitation, en principe, vous ne pouvez demander le remboursement que des sommes que vous avez effectivement payées. Le fondement juridique est celui de la contribution aux charges de l'indivision ou, selon les cas, de la gestion d'affaires. Si vous n'avez pas réglé certaines sommes, vous ne pouvez pas en demander le remboursement en tant que tel. En revanche, vous pouvez les intégrer dans une demande globale d'indemnisation si vous démontrez avoir subi un préjudice du fait de l'occupation du bien par le tiers, notamment si ces dettes fiscales ont été mises à votre charge (par exemple via des avis à tiers détenteur).

Le fait que l'enchérisseur propose de vous rembourser est intéressant. Juridiquement, cela peut s'analyser comme une reconnaissance de dette ou, à tout le moins, comme un élément transactionnel. Vous pouvez accepter ce paiement, mais il est fortement recommandé de formaliser cela par écrit en précisant qu'il s'agit d'un règlement partiel, sans renonciation à vos autres droits.

Concernant la prescription, le paiement qu'il a effectué directement auprès du Trésor public peut effectivement constituer une reconnaissance de dette. Cela peut interrompre la prescription, mais uniquement pour la créance concernée (ici les taxes). Cela n'étend pas automatiquement la prescription à d'autres créances distinctes, comme l'indemnité d'occupation. Pour cette dernière, la prescription de cinq ans reste en principe applicable.

Le fait qu'un des enchérisseurs soit un professionnel de l'immobilier ne suffit pas, en soi, à écarter la prescription quinquennale. En revanche, si vous parvenez à démontrer une fraude, une dissimulation ou une manœuvre dolosive, cela peut changer le point de départ de la prescription. Mais cela suppose des éléments probants solides.

S'agissant de l'indemnité d'occupation, votre démarche est cohérente. Une mise en demeure a été faite et un référé provision est envisageable si la créance n'est pas sérieusement contestable. Le paiement partiel des taxes ne permet pas, en lui-même, d'étendre la prescription au-delà de cinq ans pour cette indemnité.

Sur la disparition du cahier des charges et l'erreur de référence cadastrale, la situation est plus délicate. Toutefois, la preuve du bien réellement occupé peut être rapportée par d'autres moyens : actes antérieurs, descriptifs, plans, attestations, correspondances, voire expertise. L'occupation continue depuis 2002 est également un élément important. L'erreur matérielle de numéro de lot n'annule pas nécessairement l'identification du bien si celui-ci est identifiable sans ambiguïté.

Le fait qu'il prétende ne pas avoir été informé ne suffit pas à le dégager de ses obligations, surtout après une occupation aussi longue.

En pratique, vous pouvez accepter le paiement proposé, mais en encadrant juridiquement cet accord. Pour la suite, il est pertinent de poursuivre sur :

-une action en paiement d'indemnité d'occupation (dans la limite de la prescription),
-une clarification de la situation de propriété,
-et éventuellement une action au fond si les contestations persistent.

Compte tenu de la technicité du dossier (adjudication, indivision, fiscalité, prescription), un accompagnement par un avocat est vivement recommandé pour sécuriser vos démarches.

Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.