Modification de répartition de tantième - local commercial à habitation

Sujet initié par CamilleLvsq, il y a 4 jours - 695 vues

Bonjour,

Dans votre situation, il faut distinguer deux choses : le statut urbanistique / d'usage du lot (commercial vs habitation) et la répartition des tantièmes dans la copropriété.

Le fait que le rez‑de‑chaussée ne soit plus utilisé comme commerce ne suffit pas, en soi, à le faire considérer comme "lot d'habitation" :

- il peut y avoir des règles d'urbanisme (changement d'usage, autorisation de la mairie) ;
- et surtout, le règlement de copropriété continue à qualifier ce lot de "commercial" avec les tantièmes qui y sont attachés.

Il est en principe possible de modifier la destination du lot (passer de commerce à habitation), mais cela suppose :

- que le règlement de copropriété l'autorise ou soit modifié en ce sens ;
- et, en pratique, une décision de l'assemblée générale (majorité à définir selon le cas, souvent majorité de l'article 25 ou 26 de la loi de 1965).

Comme vous l'avez dit, changer la répartition des tantièmes est encore plus sensible. Les tantièmes sont fixés dans l'état descriptif de division / règlement de copropriété.

La règle de principe est l'unanimité pour modifier la répartition des charges et des tantièmes, sauf cas très particuliers (erreur manifeste, décision de justice, etc.).

A ce stade :

Avant achat, il est possible d'intégrer ce point dans votre négociation :
- soit en demandant au vendeur de lancer, à ses frais, la procédure de modification (ce qui suppose qu'il obtienne l'accord de la copropriété, donc résultat incertain) ;
- soit, plus réalistement, en négociant le prix à la baisse, en expliquant que vous devrez supporter durablement des charges plus lourdes du fait de la qualification "commerciale" du rez‑de‑chaussée et du double de tantièmes.

Après achat, vous pourrez toujours tenter de faire inscrire à l'ordre du jour d'une AG :
- le changement de destination du lot (commercial → habitation) ;
puis, éventuellement, une révision des tantièmes. Mais il faut être lucide : sans consensus fort, cela a peu de chances d'aboutir, et les autres copropriétaires n'ont guère d'intérêt à diminuer vos tantièmes pour augmenter les leurs.

En cas d'abus manifeste, si un jour vous aviez une majorité contre vous alors que la situation est objectivement injustifiée (par exemple, un local définitivement voué à l'habitation, avec des tantièmes "commerciaux" sans raison), il est théoriquement possible de saisir le juge pour faire constater un refus abusif de modifier le règlement et obtenir une décision judiciaire de révision.

Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie d'indiquer votre question comme résolue.

Bien cordialement,