Erreur sur le tableau d'amortissement

Sujet initié par Magali, il y a 7 heures - 100 vues

Bonjour @Magali

En l'état des éléments indiqués, la situation que vous décrivez semble davantage relever d'une confusion entre mensualité totale et amortissement du capital, plutôt que d'une erreur manifeste du tableau d'amortissement.

Dans un prêt immobilier amortissable classique, chaque échéance comprend plusieurs composantes : une part de capital, une part d'intérêts, et souvent une part d'assurance emprunteur. Or, seule la part affectée au remboursement du capital vient diminuer le capital restant dû.

Les intérêts ne réduisent pas le capital emprunté : ils constituent la rémunération de la banque au titre de la mise à disposition des fonds. Il n'est donc pas exact de calculer le capital restant dû en faisant simplement : montant emprunté moins le cumul de toutes les mensualités versées.

Autrement dit, si vous avez payé 49.842 € de mensualités, cela ne signifie pas que votre capital a diminué de 49.842 €. Il a diminué uniquement de la fraction de ces échéances correspondant au capital amorti, soit, selon vos chiffres, environ 35.100 €.

Points de vigilance

Le capital restant dû correspond au solde du capital emprunté non encore remboursé. Il ne comprend pas les intérêts futurs, mais il ne se réduit pas non plus des intérêts déjà payés, puisque ceux-ci n'ont jamais eu vocation à amortir le capital.

Il est donc parfaitement normal, dans les premières années d'un prêt immobilier, que la part d'intérêts soit relativement importante et que le capital baisse plus lentement que le total des sommes versées. C'est le principe même de l'amortissement d'un crédit, notamment lorsqu'il est souscrit sur une durée longue, ici 25 ans.

En revanche, il faut vérifier deux points : d'une part, que la durée totale du prêt est bien de 300 mois ; d'autre part, que le taux, les échéances, l'assurance, les éventuels frais et la ventilation capital/intérêts correspondent bien à l'offre de prêt signée en octobre 2021. En application de l'article 1103 du Code civil, le contrat légalement formé tient lieu de loi entre les parties. La banque doit donc exécuter le prêt conformément aux stipulations contractuelles.

3 Conseils applicables

Commencez par reprendre l'offre de prêt initiale et le tableau d'amortissement annexé, afin de comparer le montant emprunté, le taux nominal, la durée, le montant des échéances, la part assurance et le capital restant dû à la 54ème échéance.

Ensuite, demandez par écrit à la Caisse d'Épargne un décompte détaillé du capital restant dû, avec ventilation des échéances déjà payées entre capital, intérêts et assurance. Cette demande permettra de déterminer s'il existe réellement une erreur de calcul ou seulement une incompréhension du mécanisme d'amortissement.

Enfin, si une discordance objective apparaît entre l'offre de prêt signée et les sommes effectivement imputées, adressez une réclamation écrite au service réclamation de la banque, puis, en l'absence de réponse satisfaisante, au médiateur bancaire compétent. Mais au vu des chiffres que vous indiquez, le calcul consistant à déduire l'intégralité des mensualités du capital initial n'est pas juridiquement ni financièrement le bon raisonnement.

Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie de bien vouloir indiquer la question comme résolue et de sélectionner précisément la meilleure réponse, c'est à dire en cliquant sous la réponse qui vous a été la plus utile, afin d'attribuer cette réponse à l'avocat qui vous a le plus aidé.

Cela permet de valoriser le travail juridique fourni et d'aider d'autres personnes confrontées à une difficulté similaire.

Selon ce qui vous sera utile et nécessaire, vous pouvez également prendre attache avec mon cabinet afin que nous puissions approfondir ce dossier ensemble.

Bien à vous,
Maître Jordan MINARY
Avocat au Barreau de LYON

La présente réponse constitue un avis juridique général, émis sous toutes réserves, au regard des seuls éléments exposés. Elle ne saurait se substituer à une consultation juridique personnalisée.

Pour toute démarche engageant vos droits, il convient de consulter un avocat, seul à même de procéder à une étude complète et sur pièces de votre dossier et de vous fournir une réponse adaptée.