Achat d'une construction sur terrain dautrui.

Sujet initié par Mfb, il y a 8 heures - 130 vues

Bonjour,

Il ne faut pas uniquement se fonder sur le cadastre.

Le cadastre sert surtout à l'identification fiscale des parcelles et ne prouve pas, à lui seul, la propriété exacte du terrain.

Il est plutôt conseillé de faire vérifier les actes de propriété, les plans de copropriété et l'état descriptif de division par votre notaire.

Si nécessaire vous pouvez également faire intervenir un géomètre-expert.

Si les 15 m² sont occupés comme faisant partie de votre appartement depuis 30 ans (ce qui semble être le cas puisque vous avez acheté en 1996), sans contestation par un tiers, de manière publique et à titre de propriétaire, il peut y avoir prescription acquisitive. Cela signifierait en pratique que vous seriez devenu propriétaire par prescription trentenaire des 15 m².

Votre voisins n'est pas responsable du seul fait qu'il ne vous en ait jamais parlé.

La responsabilité du notaire de 1996 pourrait être discutée seulement s'il existait dans les documents de vente une anomalie décelable qu'il aurait dû vous signaler. Le notaire a un devoir de conseil et doit assurer la sécurité juridique de l'acte. Mais il faudrait prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité, ce qui dépend des pièces.

Une consultation des pièces par un avocat apparait nécessaire à ce stade.

Avant de vendre, je vous conseille de clarifier la situation par votre notaire, puis soit obtenir une rectification cadastrale ou un acte avec le voisin, soit faire constater la prescription acquisitive si les conditions sont réunies. .

Je vous remercie d'indiquer la question comme étant résolue.

Bien cordialement,

Bonjour,

La découverte qu'une partie de votre appartement empiète sur la parcelle voisine est une situation sérieuse, mais il est difficile de désigner immédiatement un responsable sans examen des actes et des plans.

Plusieurs hypothèses sont possibles :

-l'empiètement existait déjà lors de la construction initiale ;
-il figurait ou non dans les documents d'urbanisme et de bornage ;
-le vendeur de 1996 en avait connaissance ou non ;
-le notaire disposait ou non d'éléments permettant de détecter le problème ;
-le voisin connaissait la situation mais ne l'a jamais signalée.

En droit français, l'empiètement sur le terrain d'autrui est en principe illicite, même lorsqu'il est ancien et même lorsque les propriétaires successifs l'ignoraient.

S'agissant de la responsabilité, elle dépendra notamment :

-de l'origine de l'empiètement ;
-des mentions figurant dans votre acte d'achat ;
-de l'existence éventuelle d'un bornage ou d'un plan de géomètre ;
-et du moment auquel le problème a été révélé.

Avant toute recherche de responsabilité, il est généralement indispensable de faire établir précisément la situation par un géomètre-expert afin de confirmer l'empiètement, son étendue exacte et son ancienneté apparente.

Le fait que le voisin ne vous ait jamais parlé de cette situation depuis 1996 ne signifie pas nécessairement qu'il renonce à ses droits, mais son comportement peut avoir une importance dans l'analyse du dossier.

Dans l'immédiat, le plus urgent est souvent de réunir :

-votre acte authentique d'acquisition ;
-les éventuels plans annexés ;
-les documents cadastraux ;
-et le constat technique établissant l'empiètement.

Ce n'est qu'à partir de ces éléments qu'il sera possible d'apprécier les responsabilités éventuelles du constructeur d'origine, du vendeur, d'un professionnel intervenu à l'époque ou d'envisager une régularisation avec le voisin.

Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.

Bien Cordialement.