Préavis de fin de location

Sujet initié par JosLac, il y a 5 heures - 566 vues

Bonjour

➡️1. Le droit applicable

En l'espèce, le logement est loué dans le cadre d'un bail d'habitation non meublé soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Aux termes de l'article 15 de cette loi, le bailleur qui souhaite mettre fin au bail afin de vendre le logement doit délivrer au locataire un congé pour vendre au moins six mois avant l'échéance du bail.

Il convient donc de se référer à la date d'échéance contractuelle du bail en cours.

À titre d'exemple, si le bail a été conclu du 12 janvier 2021 au 11 janvier 2024 et a été tacitement reconduit, la prochaine échéance interviendra le 11 janvier 2027.

Le congé devra alors être notifié au plus tard six mois avant cette échéance, soit aux alentours du mois de juillet 2026.

Le congé peut être valablement notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le congé pour vendre est soumis à un formalisme strict. Il doit notamment mentionner le motif du congé (« congé pour vendre »), le prix de vente ainsi que les conditions de la vente.

Il vaut offre de vente au profit du locataire, lequel bénéficie d'un droit de préemption. Le congé doit également désigner avec précision le bien objet de la vente, y compris ses éventuelles dépendances, telles qu'un garage ou un box.

En cas d'acceptation de l'offre par le locataire, celui-ci dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente. Lorsque son acquisition est subordonnée à l'obtention d'un prêt, ce délai est porté à quatre mois.

À défaut d'acceptation dans ces délais, le locataire est réputé renoncer à son droit de préemption et devra libérer les lieux à l'expiration du bail.

Le non-respect des conditions de fond ou de forme prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est susceptible d'entraîner la nullité du congé. Dans cette hypothèse, le bail est reconduit de plein droit pour une nouvelle période de trois ans.

➡️2. Les solutions

Deux solutions peuvent être envisagées.

La première consiste à vendre le logement libre de toute occupation.

Cette option implique de délivrer un congé pour vendre dans le respect des délais et des formalités prévus par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le propriétaire devra veiller à notifier le congé au moins six mois avant l'échéance du bail et à y faire figurer l'ensemble des mentions obligatoires, notamment le motif du congé, le prix et les conditions de la vente ainsi que la désignation précise du bien vendu.

Si ces conditions sont réunies et que le locataire n'exerce pas son droit de préemption, le bail prendra fin à son échéance et le propriétaire pourra vendre le bien libre de toute occupation.

Cette solution est généralement la plus avantageuse sur le plan économique, un logement libre trouvant plus facilement acquéreur et se vendant, en principe, à un prix supérieur à celui d'un logement occupé.

La seconde consiste à vendre le logement occupé, sans délivrer de congé.

Dans cette hypothèse, le propriétaire peut mettre le bien en vente à tout moment, sans attendre l'échéance du bail. L'acquéreur est alors substitué au bailleur et reprend l'ensemble des droits et obligations attachés au contrat de location jusqu'à son terme.

Cette solution présente l'avantage de permettre une vente immédiate mais peut entraîner une diminution de la valeur du bien, les acquéreurs étant plus restreints et le prix de vente étant souvent inférieur à celui d'un logement libre.

En conséquence, si le propriétaire souhaite obtenir le meilleur prix de vente, il est recommandé d'anticiper suffisamment la procédure afin de délivrer un congé pour vendre régulier et de céder le bien libre de toute occupation.

En revanche, si la vente doit intervenir rapidement ou si le délai pour délivrer le congé est dépassé, la vente du bien occupé demeure juridiquement possible, le bail se poursuivant alors avec le nouvel acquéreur

Bien à vous
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Votre bien dévoué
Xavier DAUSSE

Bonjour,

📌 Les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 sont conclues pour une durée de trois ans renouvelables tacitement. Dans le cadre d'un investissement « Scellier », vous avez un engagement fiscal de location de neuf ans : jusqu'à l'échéance du 31 décembre 2026 que vous mentionnez, vous ne pouvez pas donner congé pour vendre sans remettre en cause l'avantage fiscal ; vous pouvez en revanche vendre le bien occupé.

⚠️ Le congé pour vente ne peut être signifié quà l'échéance du bail et doit parvenir au locataire au moins six mois avant cette date. Si vous souhaitez récupérer le logement au 31 décembre 2026, votre congé devra être notifié au plus tard le 30 juin 2026. Un congé anticipé pour la prochaine échéance triennale (12 janvier 2024) n'est pas compatible avec l'obligation de location Scellier et serait susceptible de remise en cause.

📌 Le congé doit être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Une remise en main propre n'est possible qu'avec un récipissé signé du locataire, mais il est plus sûr d'utiliser un LRAR ou un huissier pour disposer d'une preuve de réception. Le courrier doit indiquer clairement le motif (vente du logement), le prix et les conditions de la vente, car le locataire dispose d'un droit de préemption.

✅ Dans votre préavis, mentionnez vos coordonnées et celles du locataire, la date d'échéance du bail, le prix de vente et les conditions de paiement. Précisez que le bail prendra fin à l'issue du préavis en l'absence d'achat. N'hésitez pas à consulter un professionnel afin de sécuriser cette démarche et de vérifier l'impact de l'engagement Scellier.

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Bon courage !
Cordialement,
Me KAYEMBE
Avocat au Barreau de Paris