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Je suis locataire d'un logement meublé appartenant à une SCI. La SCI m'a délivré un congé pour vente.
À la suite de ma contestation du congé, le bailleur m'a transmis un mandat exclusif de vente afin de justifier la réalité de la mise en vente.
Or, ce mandat ne désigne pas la SCI propriétaire comme mandant. Il désigne personnellement les deux cogérants, avec leur état civil, leur domicile et leur régime matrimonial, sous la mention « LE MANDANT ». Il précise ensuite que « le MANDANT » déclare être seul propriétaire du bien.
À aucun endroit les deux personnes ne sont présentées comme agissant en qualité de cogérants, au nom et pour le compte de la SCI.
Ma question ne porte pas sur la possibilité pour moi, en qualité de tiers, d'invoquer la nullité du mandat.
Je souhaiterais uniquement savoir si un tel mandat peut constituer une preuve de la décision de vendre de la SCI propriétaire, alors que la SCI n'y figure pas comme mandant et que les personnes physiques qui y figurent déclarent personnellement être propriétaires du bien.
Cette discordance peut-elle affecter la valeur probante du mandat dans le cadre d'une contestation de la réalité du motif du congé pour vente ?
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La discordance que vous relevez est effectivement susceptible d'avoir une importance dans l'appréciation de la valeur probante du mandat produit par le bailleur.
Le point essentiel est de distinguer deux choses : la validité du mandat en lui-même et sa valeur en tant qu'élément permettant d'établir que la SCI propriétaire avait effectivement décidé de vendre le logement.
Dans votre situation, si le bien appartient juridiquement à la SCI, il est assez surprenant que le mandat désigne personnellement les deux cogérants comme « mandants » et qu'ils déclarent être eux-mêmes propriétaires du bien, sans préciser qu'ils interviennent en qualité de représentants de la SCI.
Cette formulation crée à tout le moins une discordance entre le propriétaire réel du bien et la personne présentée dans le mandat comme propriétaire. Elle peut donc être discutée dans le cadre d'une contestation du congé.
Cela étant, le fait que le mandat comporte une telle erreur ne signifie pas nécessairement qu'il est dépourvu de toute valeur probante. Le juge appréciera l'ensemble des éléments produits pour déterminer si la mise en vente était réelle et sérieuse au moment de la délivrance du congé.
Il faudra notamment rechercher si la SCI a effectivement manifesté sa volonté de vendre : décision des associés ou des gérants lorsqu'elle est nécessaire, échanges avec l'agence immobilière, estimation du bien, annonces immobilières, mandat de vente, éventuelles démarches effectuées auprès d'acquéreurs, etc.
Le point intéressant dans votre dossier est donc moins de soutenir que le mandat est nécessairement « nul » que de faire valoir qu'il ne constitue pas, à lui seul, une preuve particulièrement solide de la décision de vendre de la SCI, puisqu'il identifie comme propriétaires deux personnes physiques qui ne le sont pas juridiquement.
Il faudra également vérifier les statuts de la SCI et les pouvoirs de ses cogérants. Selon les statuts, les gérants peuvent disposer de pouvoirs leur permettant d'engager la société à l'égard des tiers. Mais encore faut-il que le document produit permette de rattacher clairement leur démarche à la SCI propriétaire.
Si le congé pour vente est contesté, le juge pourra donc examiner concrètement si le motif invoqué était réel et sérieux et si les conditions légales du congé ont été respectées. La discordance figurant dans le mandat pourra constituer un élément parmi d'autres permettant de mettre en doute la réalité de la décision de vendre.
Si vous disposez d'une copie du mandat de vente et du congé, je peux vous aider à les analyser précisément, notamment les mentions relatives au propriétaire, aux mandants, à la qualité des cogérants et à la date du mandat par rapport au congé, afin d'évaluer la portée de cette anomalie dans votre contestation.
Si cette réponse vous a été utile et qu'elle répond à votre question, n'hésitez pas à cliquer sur le bouton vert afin d'indiquer qu'une réponse a été apportée.
Maître Gonzalez
#Meilleure réponseil y a 6 jours
Naïma
Bonjour Maître, Je vous remercie pour votre réponse claire et les précisions apportées. Elles m'ont été très utiles. Bien cordialement.
Chère Madame, Votre unique problème est de savoir si le congé pour vente est régulier ou non. Vous avez le choix entre 1- accepter le congé et chercher un relogement 2- accepter le congé et faire une offre d'achat 3- refuser le congé et le contester en justice
Le mandat n'est pas votre problème. Non plus que sa validité. Au demeurant la validité du mandat ne me paraît pas remise en cause, puisqu'ils sont propriétaires de la SCI.
Merci d'indiquer que la question est résolue.
il y a 6 jours
Naïma
Maître,
Merci pour votre réponse.
Toutefois, ma question ne porte précisément ni sur la validité du mandat ni sur les différentes options qui s'offrent à moi concernant le congé.
Je m'interroge uniquement sur votre affirmation selon laquelle « la validité du mandat ne paraît pas remise en cause, puisqu'ils sont propriétaires de la SCI ».
Sauf erreur de ma part, les associés d'une SCI sont propriétaires de parts sociales, et non personnellement des immeubles appartenant à la SCI.
Or, le mandat ne mentionne pas qu'ils agissent au nom et pour le compte de la SCI : il les désigne personnellement comme mandants et indique qu'ils déclarent être propriétaires du bien.
C'est précisément sur la valeur probante de ce document comme preuve d'une décision de vendre prise par la SCI que porte ma question.
il y a 6 jours
Naïma
Maître,
Je complète mon précédent commentaire par deux éléments juridiques qui me semblent directement liés à la question posée.
Ma question ne portant pas sur la nullité du mandat mais sur sa valeur probante, je relève que l'article 1200 du Code civil prévoit expressément que les tiers à un contrat « peuvent s'en prévaloir notamment pour apporter la preuve d'un fait ».
Par ailleurs, l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail meublé, prévoit qu'en cas de contestation le juge peut vérifier la réalité du motif du congé et apprécier si la non-reconduction est justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
C'est précisément l'articulation entre ces deux points qui motive ma question : la discordance entre la SCI propriétaire et les personnes physiques présentées dans le mandat comme mandants et propriétaires est-elle susceptible d'affecter la valeur probante de ce mandat quant à la réalité de la décision de vendre de la SCI ?
Enfin, dans votre réponse à mon précédent sujet, vous aviez évoqué un risque de condamnation à des dommages et intérêts en cas de contestation judiciaire du congé. Je vous avais demandé sur quel fondement juridique précis reposait cette affirmation dans ma situation, mais cette question est restée sans réponse.
Je vous remercie de bien vouloir préciser également ce point.
Le congé pour vendre délivré en application de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 doit émaner du bailleur. Lorsque celui-ci est une personne morale, l'acte doit être donné au nom de la société par un représentant dûment habilité, agissant ès qualités selon la répartition des pouvoirs prévue à l'article 1848 du code civil.
Le mandat que vous décrivez ne remplit pas cette fonction probatoire. Il n'établit pas la volonté de la SCI de vendre, puisque le mandant y est constitué par deux personnes physiques agissant à titre personnel et se déclarant seules propriétaires. La discordance entre le titre de propriété invoqué dans le mandat et celui du bail affaiblit sa portée au lieu de la conforter.
La Cour de cassation juge par ailleurs que le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives exigeant un pouvoir écrit spécial pour les opérations de vente et de congé (Cass., 11 décembre 2008, n° 08-10.162).
En cas de contestation, le juge vérifie, au besoin d'office, la réalité du motif du congé. La charge de prouver le caractère réel et sérieux de l'intention de vendre pèse sur la SCI (articles 1104 et 1353 du code civil). Un congé délivré dans un autre but que celui annoncé peut être annulé et ouvrir droit à des dommages et intérêts.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour soutenir cette contestation devant le juge des contentieux de la protection.
Merci de renseigner la rubrique question résolue. Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
il y a 16 heures
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Naïma
Bonjour Maître, Je vous remercie pour votre réponse claire et les précisions apportées. Elles m'ont été très utiles. Bien cordialement.
il y a 11 heures
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