Savoir sécuriser la création d'une société civile immobilière (SCI)

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI permet d'acheter et de gérer un bien immobilier à plusieurs tout en organisant clairement les droits et obligations de chacun des associés et des gérants. Elle facilite la répartition des parts entre associés (et donc de la détention du bien), la gestion du bien (en encadrant les actes de gestion réalisés par la société et ses gérants) et, le cas échéant, la transmission du patrimoine notamment via la donation de parts (avec, si besoin, un démembrement entre nue-propriété et usufruit) et l'utilisation des abattements de donation applicables selon le lien de parenté, renouvelables périodiquement.

En revanche, la SCI n'est pas adaptée à toutes les situations.

Avant de se lancer, il est important de vérifier que ce mode de détention correspond réellement aux objectifs poursuivis. Par exemple, la SCI est souvent moins adaptée pour une résidence principale : la gestion est lourde (formalisme, décisions, comptabilité) et, selon le régime fiscal choisi (notamment à l'IS), la fiscalité à la revente peut être moins avantageuse.

L'importance du choix des associés

Le choix des associés est une étape importante dans la constitution d'une SCI, laquelle repose sur une relation de confiance durable entre les associés, qu'ils soient membres d'une même famille, conjoints ou partenaires. Il est essentiel de réfléchir en amont aux situations sensibles pouvant survenir pendant la vie de la SCI : séparation, décès, désaccord sur la gestion ou volonté de vendre.

Anticiper ces événements permet d'éviter de nombreux conflits.

Les statuts de la SCI sont-ils suffisamment protecteurs ?

Les statuts constituent le socle de fonctionnement de la SCI. Ils doivent notamment préciser les règles de prise de décision, les pouvoirs du ou des gérant(s), les conditions d'entrée et de sortie des associés et les modalités de cession des parts. Des statuts trop généraux peuvent fragiliser la gestion de la société et entraîner des blocages en cas de désaccord. Il est donc recommandé aux membres constitutifs de la SCI de réfléchir à chacune des clauses des statuts afin de prévoir des textes " sur-mesure " en fonction de la finalité de la SCI.

Comment organiser la gestion de la SCI ?

La désignation du gérant et l'étendue de ses pouvoirs doivent être clairement définies. Il convient également d'organiser les modalités de contrôle par les associés, la tenue des comptes et la répartition des charges et des revenus. Une gestion mal encadrée est l'une des principales sources de litiges au sein des SCI.

Le régime fiscal est-il adapté à votre projet ?

Le choix du régime fiscal a un impact direct sur la rentabilité de la SCI. Selon la situation, la SCI peut être soumise à un régime fiscal transparent ou à un régime plus structurant. Chaque option présente des avantages et des contraintes qu'il convient d'analyser avant la création. Un mauvais choix fiscal peut entraîner une imposition plus lourde que prévu, d'autant plus qu'il est souvent difficile à modifier après la signature des statuts et le début de la vie de la SCI.