Non renouvellement de bail

Question

Nous avons reçu récemment une lettre recommandée nous informant que notre propriétaire ne souhaite pas renouveler notre bail, qui arrive à échéance le 31/01/2027. Nous sommes locataires d'un logement privé meublé et le propriétaire invoque plusieurs raisons pour justifier ce non-renouvellement : Loyer de juillet et août 2026 prétendument impayés/non régularisés : ces sommes ont finalement été réglées par Visale. Nuisances sonores : nous n'avons pourtant jamais reçu auparavant de courrier recommandé, de mise en demeure ou de courrier concernant des plaintes pour nuisances sonores. C'est uniquement dans le courrier annonçant le non-renouvellement du bail que ce motif est mentionné. Odeurs de poubelles dans le hall d'entrée : il n'y a pas de local poubelles dans l'immeuble. Nous sommes seulement deux appartements et les poubelles sont donc stockées dans le hall. Nous ne savons pas si cela peut réellement nous être reproché. Le propriétaire évoque également un problème concernant la télécommande de notre poêle à granulés. Depuis que les piles ne fonctionnent plus, la télécommande ne s'allume plus. Nous ne savons pas si elle est réellement en panne ou si le problème vient simplement des piles. Nous nous demandons donc qui doit prendre en charge une éventuelle réparation ou le remplacement de cette télécommande. Nous sommes très inquiets, car je suis actuellement enceinte de bientôt 7 mois et nous n'avons, pour le moment, pas encore trouvé de nouveau logement. Nous avons surtout peur que la situation aille plus loin et que le propriétaire engage une procédure d'expulsion devant un juge si nous ne sommes pas en mesure de quitter le logement au 31/01/2027. Est-ce que les motifs qu'il invoque peuvent réellement être considérés comme valables pour justifier le non-renouvellement du bail ? Et pourraient-ils être suffisamment sérieux pour qu'un juge prononce ensuite notre expulsion ? Concernant la trêve hivernale, nous savons qu'une expulsion effective ne peut normalement pas avoir lieu pendant cette période, qui va du 1er novembre au 31 mars. En revanche, nous avons l'impression que notre propriétaire n'en est peut-être pas conscient. Notre inquiétude est donc de savoir ce qui peut réellement se passer après le 31/01/2027. Si nous n'avons toujours pas trouvé de logement et que nous sommes obligés de rester temporairement dans les lieux, le propriétaire peut-il engager une procédure devant le juge pendant la trêve hivernale ? Nous avons compris que la trêve hivernale empêche l'expulsion matérielle pendant cette période, mais qu'une procédure peut malgré tout être engagée pendant la trêve et qu'une décision d'expulsion pourrait ensuite être mise en uvre après sa fin. Nous avons donc peur qu'à partir de la fin de la trêve, le 31 mars 2027, une expulsion puisse être mise en uvre si nous n'avons toujours pas trouvé de logement. Est-ce que le fait que je sois enceinte de bientôt 7 mois, que nous soyons actuellement à la recherche d'un logement et que nous n'ayons pas encore de solution de relogement peut être pris en compte dans une éventuelle procédure ? Nous aimerions également savoir quels sont nos recours et quelles démarches nous devrions effectuer dès maintenant pour vérifier si le congé donné par le propriétaire est valable et, si nécessaire, le contester. Merci beaucoup à ceux qui pourront nous renseigner, notamment avec des références précises aux textes de loi ou des personnes ayant déjà vécu une situation similaire

Maître CHEVALIER · Answer

Beaucoup d'interrogations. Je vais tenter de répondre à l'ensemble de vos interrogations. Premièrement s'agissant d'un logement meublé constituant votre résidence principale, le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail à son échéance, mais uniquement en respectant un préavis de trois mois et en justifiant son refus soit par une reprise ou une vente du logement, soit par un motif légitime et sérieux (art. 25-8 de la loi du 6 juill. 1989). Je vous invite à aller lire cet article : certaines mentions doivent figurer au congé.  Sur le fond, les motifs invoqués ne sont pas automatiquement suffisants. Les loyers de juillet et août 2026 ayant été réglés par Visale, il faudra examiner s'il s'agissait d'un incident ponctuel ou de retards répétés, ainsi que la situation existant à la date du congé. Des impayés importants ou répétés peuvent constituer un motif légitime et sérieux, même s'ils sont ensuite régularisés. En revanche, des impayés isolés, rapidement régularisés, ne suffisent pas nécessairement à justifier un non-renouvellement. Le propriétaire devra également être en mesure de démontrer la réalité des nuisances sonores alléguées et leur imputabilité. L'absence de courrier antérieur ou de mise en demeure ne rend pas nécessairement le congé nul, mais elle peut être un élément important pour contester le caractère sérieux et suffisamment établi du grief. Des attestations précises, des plaintes, des procès-verbaux ou des constats pourraient notamment être produits par le bailleur ; à l'inverse, de simples affirmations non circonstanciées peuvent être insuffisantes. Les juridictions exigent généralement des éléments objectifs permettant d'établir la réalité, la répétition et la gravité des troubles. Concernant les odeurs de poubelles dans le hall, il conviendra de contester expressément toute imputabilité personnelle si les poubelles sont entreposées dans les parties communes en raison de l'organisation même de l'immeuble et non d'un comportement fautif de votre part. Le propriétaire devra établir que ces nuisances résultent d'un manquement qui vous est réellement imputable. Or, il ne peut déduire que ces poubelles vous appartiennent du seul fait qu'elles se trouvent dans le hall d'immeuble.  Pour la télécommande du poêle à granulés, le remplacement des piles relève en principe de l'entretien courant à la charge du locataire. En revanche, si la télécommande elle-même est défectueuse ou si la panne résulte de la vétusté de l'équipement, son remplacement ou sa réparation ne devrait pas être mis à votre charge. Les réparations locatives concernent l'entretien courant et les menues réparations, tandis que la vétusté et les réparations non locatives restent à la charge du bailleur. Il est donc conseillé de remplacer les piles, de conserver les anciennes, puis de signaler immédiatement par écrit au propriétaire si la télécommande demeure hors service. L'idéal est de contester dès maintenant le congé par lettre recommandée avec avis de réception.  Ce courrier devra rappeler que les loyers prétendument impayés ont été réglés par Visale, contester la réalité et l'imputabilité des nuisances sonores et olfactives, demander la communication de tout justificatif utile et préciser que vous vous réservez le droit de saisir le juge pour faire constater la nullité ou l'absence de bien-fondé du congé. Conservez copie du courrier, l'avis de réception, le congé, les justificatifs Visale, les relevés de paiement, ainsi que tous les échanges avec le propriétaire. Si le propriétaire maintient sa position, le litige peut être porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. La commission départementale de conciliation est également compétente pour les litiges relatifs aux congés concernant les logements meublés ; sa saisine peut constituer une démarche préalable utile. Si le congé est jugé valable et que vous restez dans les lieux après le 31 janvier 2027, le propriétaire ne pourra pas procéder lui-même à votre expulsion. Il devra obtenir une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis faire signifier un commandement de quitter les lieux. L'expulsion matérielle ne peut en principe intervenir qu'à l'issue du délai légal suivant ce commandement. Votre grossesse, votre situation familiale et les démarches entreprises pour retrouver un logement ne rendent pas automatiquement le congé nul et ne font pas obstacle, à elles seules, à une expulsion. Elles peuvent toutefois être prises en compte par le juge pour accorder des délais lorsque le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Le juge tient notamment compte de la situation familiale, de l'état de santé, de la situation respective des parties et des diligences accomplies pour rechercher un nouveau logement. Il est donc important de conserver toutes les preuves de vos recherches : demandes de logement social, candidatures, échanges avec les agences, refus de logements et démarches auprès des services sociaux. En pratique, je vous conseille de contester le congé par écrit sans attendre, de continuer à régler les loyers aux échéances et de réunir les justificatifs de votre grossesse ainsi que de vos recherches de relogement.  Merci d'indiquer la question comme résolue si cette réponse vous a été utile. Bien

Estawa · Answer

Je reviens vers vous afin de vous apporter des précisions complémentaires concernant ma situation locative et les difficultés que je rencontre actuellement avec mon propriétaire. **1. Concernant le loyer impayé d'octobre 2026** Je tiens à vous informer qu'à ce jour, le loyer du mois d'octobre 2026 reste également impayé. Cette situation n'est absolument pas volontaire et ne relève en aucun cas de la mauvaise foi de notre part. Mon conjoint a été victime d'un accident du travail et n'a toujours pas été indemnisé par la MSA. Nous nous retrouvons donc dans une situation financière particulièrement difficile, indépendante de notre volonté. Nous ne cherchons pas à nous soustraire à nos obligations locatives, mais nous sommes confrontés à des difficultés que nous ne maîtrisons pas. Je souhaiterais savoir si un juge pourrait prendre en considération ces circonstances, notamment l'accident du travail de mon conjoint, le retard d'indemnisation par la MSA et notre bonne foi. Les précédents loyers de juillet et août ayant été pris en charge par Visale, je souhaiterais également savoir dans quelle mesure ces éléments pourraient être appréciés dans le cadre d'une contestation du congé. **2. Concernant le courrier recommandé relatif au congé** Mon propriétaire m'a récemment renvoyé par courriel une copie du document qu'il nous avait initialement adressé par lettre recommandée, en expliquant que La Poste lui aurait retourné ce courrier. Cette explication me paraît étrange, car j'ai bien réceptionné le courrier recommandé et j'ai signé lors de sa remise. Je ne comprends donc pas pourquoi il affirme que le courrier lui a été retourné alors que je l'ai effectivement reçu. Je précise que même en cas d'absence à mon domicile, un avis de passage aurait normalement dû m'indiquer les modalités de retrait du courrier. Je souhaiterais donc savoir si cette situation peut avoir une incidence sur la validité du congé ou sur le respect des délais légaux, sachant que j'ai bien réceptionné et signé le recommandé. **3. Concernant les visites répétées à mon domicile, les appels et les SMS** Je tiens également à vous signaler des faits qui m'ont particulièrement inquiétée et qui m'ont conduite à déposer une main courante. Mon propriétaire ou son épouse se sont présentés à notre domicile à deux reprises au cours de la même journée, une première fois le matin et une seconde fois le soir, sans rendez-vous préalable ni accord de notre part. Lors de ces visites, ils ont tenté de me joindre à plusieurs reprises par téléphone, environ cinq fois, et m'ont également envoyé des SMS. Je précise que je ne suis pas tenue de répondre immédiatement à chaque appel ou message et que je ne suis pas obligée de me rendre disponible à tout moment, particulièrement lorsque je n'ai convenu d'aucun rendez-vous avec eux. Comme je ne répondais pas, ils ont frappé de manière très insistante à notre porte, ce qui m'a fait peur, notamment lors du passage du soir. Lorsque l'épouse de mon propriétaire est revenue, j'ai ouvert la porte, puis je l'ai refermée. J'ai également eu le sentiment qu'elle cherchait à écouter ce qui se passait à l'intérieur du logement. Cette accumulation d'appels, de SMS et de visites imprévues m'a mise sous pression et a provoqué chez moi un sentiment de stress et d'insécurité, d'autant plus que je suis enceinte. Je considère que le fait de ne pas répondre immédiatement à leurs sollicitations ne justifie pas un tel comportement. Même s'ils sont propriétaires du logement, ils ne peuvent pas considérer qu'ils ont le droit de se présenter à tout moment à notre domicile sans notre accord. J'ai donc estimé nécessaire de déposer une main courante afin de conserver une trace de ces événements. Cette démarche concerne également les courriels répétés que je reçois et dont certains contiennent des propos que je considère comme abusifs et particulièrement désagréables à notre égard. **4. Concernant la télécommande du poêle à granulés** Ces visites semblaient notamment avoir pour objectif de récupérer la télécommande du poêle à granulés. Je ne la leur ai pas remise lors de leur passage, car le climat actuel et les événements récents ont fortement dégradé la confiance que je pouvais avoir envers mon propriétaire. Je préfère que sa restitution se fasse dans des conditions claires, convenues à l'avance et avec une preuve écrite. Je ne refuse pas de restituer cette télécommande. Je souhaite simplement éviter de nouveaux incidents et pouvoir organiser cette remise sereinement, notamment au moment de notre départ du logement. **5. Concernant les courriels du propriétaire, nos animaux et notre situation familiale** Dans plusieurs courriels, mon propriétaire exprime clairement son mécontentement à notre égard. Il évoque notamment la présence de nos animaux et affirme qu'avec un enfant, la situation ne serait pas possible pour lui. J'ai le sentiment qu'il ne souhaite tout simplement plus nous voir dans son logement et qu'il cherche à nous pousser vers la sortie pour des raisons qui ne sont pas nécessairement juridiquement fondées. Je m'interroge donc sur ses motivations réelles. J'ai le sentiment qu'il souhaite que nous quittions les lieux avant le 31 janvier 2027, date indiquée dans le congé, afin d'éviter d'engager une éventuelle procédure judiciaire qui pourrait être longue et coûteuse. Je souhaiterais savoir si cette interprétation présente un intérêt juridique et si ces courriels peuvent être utilisés pour contester les motifs invoqués dans le congé. Je précise que je ne refuse pas de respecter mes obligations de locataire, mais je souhaite également que mes droits soient respectés. Le propriétaire ne peut pas, selon moi, décider unilatéralement de notre départ simplement parce qu'il ne souhaite plus nous avoir comme locataires. La présence de nos animaux et notre situation familiale ne suffisent pas nécessairement à justifier un congé, et je souhaiterais connaître les règles applicables à notre situation précise. **6. Concernant notre maintien dans le logement après le 31 janvier 2027** J'ai bien relu le courrier recommandé et il nous est demandé de quitter le logement au plus tard le 31 janvier 2027. Je voudrais également savoir si mon propriétaire doit engager une procédure judiciaire pour obtenir notre expulsion si nous ne parvenons pas à trouver un autre logement à temps. Je ne cherche pas à rester dans le logement sans respecter la loi. Je souhaite simplement faire valoir mes droits et éviter de me retrouver contrainte de quitter notre domicile alors que le congé pourrait être contestable. **7. Concernant ma grossesse, notre enfant et nos recherches de relogement** Notre situation est d'autant plus préoccupante que je suis enceinte, que nous avons un enfant et que nous rencontrons des difficultés financières liées à l'absence d'indemnisation de mon conjoint. Nous recherchons une solution de relogement, mais trouver un logement adapté à notre situation familiale dans un délai aussi court est particulièrement difficile. Je souhaiterais savoir si ces circonstances peuvent être prises en considération par un juge, notamment pour obtenir des délais supplémentaires si cela s'avère nécessaire. Je suis très inquiète face à l'accumulation de ces difficultés et à la pression que je ressens de la part de mon propriétaire. Pour toutes ces raisons, je souhaiterais obtenir votre avis sur les points suivants : - Le loyer impayé d'octobre, lié au retard d'indemnisation de mon conjoint après son accident du travail, peut-il être apprécié différemment par un juge au regard de notre bonne foi et de notre situation ? - Le fait que mon propriétaire affirme que le recommandé lui a été retourné alors que je l'ai bien réceptionné et signé a-t-il une incidence sur la validité du congé ? - Les visites répétées sans rendez-vous, les appels téléphoniques, les SMS insistants et les courriels reçus peuvent-ils être pris en compte dans le cadre d'un éventuel litige ? - Les propos de mon propriétaire concernant nos animaux et notre situation familiale peuvent-ils contribuer à démontrer que les motifs du congé doivent être examinés avec attention ? - Quels sont mes recours si je souhaite contester ce congé et rester dans le logement le temps qu'un juge se prononce ? - Enfin, quels délais pourrais-je éventuellement solliciter si nous ne parvenons pas à retrouver un logement adapté avant le 31 janvier 2027 ? Je souhaite avant tout agir dans le respect de la loi, protéger ma famille et trouver une solution adaptée à notre situation. Je suis prête à fournir les courriels, les SMS, les justificatifs de paiement, les documents relatifs à l'accident du travail de mon conjoint et les éléments concernant les visites à notre domicile. Je vous remercie par avance pour votre aide et pour les éclaircissements que vous pourrez m'apporter. Bien

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