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Sujet initié par Marochil y a 2 semaines - 813 vues
Bonjour, J'ai vendu ma maison en mai 2026. À ma connaissance, elle était en parfait état au moment de la vente et je n'ai jamais constaté de problème d'infiltration ou d'humidité durant les années où j'y ai habité.
En septembre 2026, le notaire m'a contacté car les acquéreurs ont signalé un important dégât des eaux provenant de la douche quelques semaines après leur entrée dans les lieux. Ils ont fait réaliser une recherche de fuite qui a conclu à une défaillance d'étanchéité entre le receveur de douche et les panneaux muraux. Le rapport préconise une réfection complète de l'espace douche.
Les acquéreurs ont ensuite refait la salle de bain et réalisé les réparations. Ils me réclament aujourd'hui environ 15 000 € correspondant aux factures de travaux.
Lors d'une réunion amiable en présence du notaire, j'ai indiqué que je n'avais jamais eu connaissance de ce problème avant la vente. Le notaire attend désormais que je formule une proposition amiable.
L'acte de vente contient une clause d'exonération des vices cachés, mais précise également que cette protection peut être discutée lorsque les travaux en cause ont été réalisés par le vendeur lui-même. Il me semble que la clause d'exonération des vices cachés ne me protège pas car nous avons réalisé les travaux nous même.
Mes questions sont les suivantes :
Les acquéreurs peuvent-ils obtenir gain de cause si lancent une procédure ?
Est-il préférable de ne rien proposer ou de faire une offre transactionnelle sans reconnaissance de responsabilité ? Si une proposition amiable est envisageable, quel montant vous semblerait raisonnable au regard de la situation ?
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Je comprends votre inquiétude face à la réclamation de 15 000 € formulée par les acquéreurs concernant un défaut d'étanchéité de la douche.
En principe, les acquéreurs ne pourront obtenir gain de cause sur le fondement de la garantie des vices cachés que s'ils démontrent que le défaut existait avant la vente, qu'il était caché et qu'il présentait une gravité suffisante pour rendre la douche impropre à son usage normal ou en diminuer sensiblement l'utilité.
Ils devront également établir les éléments permettant d'écarter, le cas échéant, la clause d'exonération de garantie figurant dans l'acte de vente.
Cela pourrait notamment être le cas s'ils prouvent que vous aviez connaissance du défaut ou que vous avez personnellement réalisé les travaux à l'origine du vice, dans des conditions permettant de vous assimiler à un vendeur-constructeur.
La jurisprudence admet en effet, dans certaines circonstances, que le vendeur ayant lui-même réalisé les travaux défectueux ne puisse pas se prévaloir d'une clause d'exonération de garantie des vices cachés.
En revanche, si les acquéreurs ne parviennent pas à démontrer que vos travaux sont directement à l'origine du défaut, ou si celui-ci demeure mineur et facilement réparable, leur demande de 15 000 € pourrait être considérée comme excessive, voire rejetée selon les circonstances.
2/ Les solutions
Dans ce contexte, je vous conseille de ne pas reconnaître prématurément votre responsabilité, tout en restant ouvert à une éventuelle solution amiable.
Vous pourriez notamment envisager un accord transactionnel portant sur une participation au coût des réparations strictement nécessaires, plutôt que sur le financement d'une rénovation complète de la salle de bains.
En effet, il convient de distinguer le coût de la reprise effective de l'étanchéité de celui d'un réaménagement esthétique ou d'une amélioration générale de la salle de bains.
Je vous recommande donc de faire établir, de votre côté, un devis par un artisan indépendant, portant uniquement sur les travaux nécessaires pour remédier au défaut allégué.
Ce devis pourra servir de base objective à une négociation, sans reconnaissance de responsabilité.
Enfin, si un accord intervient, il sera préférable de le formaliser par écrit dans le cadre d'une transaction précisant les concessions réciproques et mettant fin au différend concerné.
J'espère avoir répondu à votre question.
Si tel est le cas, je vous remercie de cliquer sur le bouton vert « Question résolue ».
Bien cordialement,
Maître Xavier DAUSSE
il y a 2 semaines
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