Bonjour,
1/ Le droit
Dans votre situation, si la maison que vous avez achetée s'est partiellement effondrée et présente de nombreux défauts mettant en danger ses occupants, vous pouvez envisager d'engager la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés.
En effet, conformément à l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel elle est destinée ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou en aurait donné un prix inférieur, s'il les avait connus.
Pour que la garantie des vices cachés puisse être invoquée, plusieurs conditions doivent être réunies.
Le défaut doit notamment :
Être suffisamment grave pour compromettre l'usage normal du bien ou en diminuer fortement l'utilité ;
Avoir existé, au moins dans son origine, avant la vente ;
Ne pas avoir été apparent pour un acquéreur normalement attentif lors de l'achat.
Des désordres importants affectant la structure d'une maison, des risques d'effondrement, une instabilité du terrain ou des problèmes graves d'humidité peuvent, selon les circonstances, constituer des vices cachés.
Le fait que votre maison se soit partiellement effondrée constitue donc un élément particulièrement préoccupant.
Toutefois, l'effondrement ne suffit pas, à lui seul, à démontrer juridiquement l'existence d'un vice caché.
Il faudra notamment établir l'origine des désordres et vérifier si les défauts existaient déjà au moment de la vente, même s'ils ne se sont manifestés que postérieurement.
Si ces conditions sont réunies, l'article 1644 du Code civil vous permet, en principe, de choisir entre deux actions :
L'action rédhibitoire, qui consiste à demander la résolution de la vente, avec restitution du prix contre restitution du bien ;
L'action estimatoire, qui permet de conserver la maison tout en obtenant une réduction du prix de vente.
Par ailleurs, si le vendeur connaissait les vices et vous les a dissimulés, vous pouvez également demander des dommages et intérêts, conformément à l'article 1645 du Code civil.
Ces dommages et intérêts peuvent notamment permettre de solliciter la réparation de préjudices supplémentaires, sous réserve d'en démontrer l'existence et le montant.
Il convient également de vérifier si votre acte de vente contient une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.
Une telle clause peut, dans certaines conditions, limiter vos recours contre un vendeur non professionnel de bonne foi. En revanche, elle ne protège pas le vendeur qui connaissait les défauts et les a volontairement dissimulés.
Enfin, conformément à l'article 1648 du Code civil, l'action en garantie des vices cachés doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sous réserve des autres règles de prescription applicables.
Il est donc important de ne pas tarder à agir.
2/ Les solutions
Dans votre situation, la priorité est d'assurer votre sécurité et celle des autres occupants de la maison.
Si une partie du bâtiment s'est effondrée et que d'autres désordres menacent sa stabilité, je vous recommande de ne pas occuper les parties dangereuses et de faire évaluer rapidement les risques par un professionnel compétent.
Si le danger est immédiat, il convient également d'alerter les services de secours ou la mairie afin que les mesures de protection nécessaires puissent être prises.
Sur le plan juridique, je vous conseille de faire constater sans attendre l'ensemble des désordres affectant la maison.
Vous pouvez notamment réunir des photographies, des vidéos, des devis de réparation, des rapports techniques et tout document permettant d'établir la gravité des défauts.
Il serait particulièrement utile de solliciter une expertise judiciaire, notamment dans le cadre d'une procédure de référé devant le tribunal judiciaire, sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile.
Cette expertise pourra permettre de déterminer :
L'origine et la gravité des désordres ;
Leur caractère éventuellement antérieur à la vente ;
Leur caractère apparent ou non lors de l'acquisition ;
Les risques pour la sécurité des occupants ;
Le coût des travaux nécessaires à la remise en état.
Ces conclusions seront essentielles pour déterminer si vous pouvez obtenir la résolution de la vente ou une réduction du prix.
Je vous recommande également de relire attentivement votre acte authentique de vente, les diagnostics immobiliers et les éventuels documents techniques remis avant l'acquisition.
Il conviendra notamment de rechercher si le vendeur avait connaissance de désordres antérieurs, de travaux de réparation, de sinistres ou de difficultés structurelles qui ne vous auraient pas été signalés.
Si le vendeur connaissait les problèmes et les a dissimulés, sa responsabilité pourrait être engagée de manière plus importante.
Selon les circonstances, il pourra également être utile d'examiner la responsabilité éventuelle d'autres intervenants, notamment des professionnels ayant réalisé des travaux ou des diagnostics.
Je vous conseille enfin de contacter rapidement votre assureur et de consulter un avocat intervenant en droit immobilier, afin de préserver vos droits et de déterminer la procédure la plus adaptée.
Il est préférable, dans la mesure du possible et sauf travaux urgents indispensables à la sécurité, de faire constater les désordres avant toute intervention susceptible de faire disparaître les preuves.
En résumé, si votre maison s'est partiellement effondrée en raison de défauts graves, cachés et antérieurs à la vente, vous pouvez envisager une action contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. Vous pourrez alors demander, selon votre choix et les conditions légales, la résolution de la vente ou une réduction du prix, ainsi que des dommages et intérêts supplémentaires si le vendeur connaissait les défauts. Compte tenu de la gravité des désordres, je vous recommande de sécuriser immédiatement les lieux, de faire constater les dommages et d'envisager rapidement une expertise judiciaire, sans oublier le délai de deux ans à compter de la découverte des vices pour agir.
J'espère avoir répondu à votre question.
Si tel est le cas, je vous remercie de cliquer sur le bouton vert « Question résolue ».
Bien cordialement,
Maître Xavier DAUSSE
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