La fin du bail dérogatoire indéfiniment reconduit

Extrait de l'arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation

Extrait de l'arrêt rendu par la 3ème

chambre civile de la Cour de cassation :

" ALORS QUE, nonobstant la succession des

baux dérogatoires et la renonciation du preneur, dans chacun de ceux-ci, au

bénéfice du statut des baux commerciaux, de laquelle il résulte la fiction

d'une nouvelle entrée dans les lieux à la date de chacun des nouveaux baux

dérogatoires, l'entrée dans les lieux du preneur s'entend de la prise de

possession initiale du local et doit, en conséquence, être fixée au premier

jour du premier des baux dérogatoires successifs ; qu'en retenant au contraire

que, par l'effet de la clause de renonciation au statut des baux commerciaux

insérée dans le bail dérogatoire du 1 juin 2013, il convenait de retenir une

entrée dans les lieux de M. Z à cette date, la cour d'appel a violé l'article

L. 145-5 du code de commerce. "

Application dans le temps

Dans sa décision, la Cour de cassation prend en compte l'ensemble des baux dérogatoires conclus depuis le début de la jouissance du locataire en incluant les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi et pour lesquels, le locataire avait déjà renoncé à son droit acquis:

" 1) ALORS QUE le preneur acquiert son

droit à la propriété commerciale à l'issue du bail dérogatoire, lorsqu'il

justifie d'une entrée dans les lieux depuis au moins trois ans en application

de l'article L. 145-5 du code de commerce en sa rédaction issue de la loi n

2014-626 du 18 juin 2014 ; que, pour dire que M. Z n'avait pas acquis la

propriété commerciale, la cour d'appel a retenu que les parties avaient conclu

un bail dérogatoire le 1 juin 2013, d'une durée de 24 mois, puis un nouveau

bail dérogatoire le 1 juin 2015, d'une durée de 12 mois, ce dont elle a déduit

que la durée globale des baux successifs n'excédait pas la durée maximale de

trois ans ; qu'en statuant ainsi, quand elle constatait que M. Z justifiait d'une

entrée dans les lieux antérieure au 1 juin 2013, ce dont il résultait que le

preneur avait acquis la propriété commerciale à la date du 1 juin 2016 et qu'il

n'était pas, en conséquence, occupant sans droit, ni titre, à cette date, la

cour d'appel a violé l'article susvisé ;

2) ET ALORS, subsidiairement, QUE la fraude

commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au

bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété

commerciale ; qu'en opposant dès lors à M. Z sa renonciation, dans l'acte du 1

juin 2013, au bénéfice du statut des baux commerciaux, qu'il avait acquis à

cette date, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la clause de

renonciation au statut n'avait pas été imposée au preneur à bail en fraude de

ses droits, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de

l'article L. 145-5 du code de commerce en sa rédaction issue de la loi n

2014-626 du 18 juin 2014. "